買房防範售屋廣告不實 公平會開罰第二名

為了促銷房屋,房仲業者常以優美的文字宣傳,搭配華麗的廣告圖片,吸引消費者購屋。但行政院消保處調查發現,市面上的不動產經紀廣告陷阱一堆。有意購屋的消費者對售屋廣告虛偽不實的問題,應該如何去面對與處理……

消保處今年一至三月共抽查一八八家房屋仲介直營店、二七六家仲介加盟店,以及一五七家代銷業者,總計六二一家不動產經紀業者中有六五家不符規定,當中以代銷業者不合格率二九%最高,查核一五七家中就有四五家不符規定,值得注意。

在公平交易委員會的統計也顯示,公平會開罰的案件中,房屋不實廣告僅次於瘦身美容廣告,案件量排名第二;而這些絕大部分的房屋不實廣告,大多都來自預售屋廣告。

違反公平法及消保法

業者的銷屋廣告不實,違反了公平交易法,如果經公平會查証屬實,會裁令業者立即停止違法廣告並且科處罰款。業者廣告不實的行為也構成消保法上的損害賠償責任,受害者可以提出民事求償訴訟,若因企業經營者之「故意」所致之損害,受害者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金;如果因「過失」所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。

樣品屋廣告不實

曾有樣品屋做夾層設計,以不實的廣告欺騙消費者,建商被判敗訴案例。

消保法規定,「業者應確保廣告的真實性,對消費者所負的責任,不得低於廣告的內容。」,立法目的在保護消費者交易安全。因此,消保法為民法第一八四條第二項所示之「保護他人之法律」。而違反保護他人之法律,致生損害於他人者,應負賠償責任,如因業者的廣告不實,致消費者受有損害,業者當然要負起損害賠償的責任。

法律不溯既往的原則

消費者購屋時,如果認為業者的廣告不實,可以向公平會申訴,或是直接向法院提告,不過,消費者在採取法律行動之前,首先必須注意「法律不溯既往原則」。

公平交易法係於八十年二月四日公布,依同法第四十九條規定:『本法自公布後一年施行』,因此,公平法的正式施行是在八十一年二月四日,在此之前,業者在廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,都不能夠依公平交易法予以規範。

同樣地,「消費者保護法」在八十三年一月十一日公佈施行,依「法律不溯既往原則」,在消費者保護法施行前,房屋銷售廣告之效力,僅屬於「要約之引誘」,並非建商的承諾,也不是契約的內容,並非要約,建商可以不用對廣告負責。

簡單的說,如果你買的房子是在消費者保護法施行後才蓋好,建商才要擔保廣告內容的真實性。否則,消費者拿建商沒輒。

「僅供參考」無法免責

過去有個案例,某建商推出建案,於廣告海報中繪製二百坪中庭花園,並在海報右下角以較小字體標示「本海報僅供參考」等語,但該建案於申請建照時卻無中庭花園之設置,該建商之行為是否構成不實廣告?

公平會的看法是,建商即使在廣告上標記「僅供參考」,仍然無法主張免責,因為建商於廣告中繪製二百坪中庭花園,對於一般消費大眾而言,看到該廣告後,均會認為本建案應有二百坪之中庭花園,因此本案建商在廣告上對二百坪中庭花園之繪製為虛偽不實或引人錯誤之表示,應該成立不實廣告。

公平交易委員會指出,業者在廣告上對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,即違反公平交易法第二十一條第一項之規定,不能以已於廣告上載明『僅供參考』,而主張免責。

在契約中將廣告排除

建商自行片面在廣告上標記「僅供參考」,無法主張免責,但若在契約中買賣雙方約定將廣告內容排除,其法律效果又如何?

有些建商為了規避法律責任,在買賣契約中通常會特別約定,「一切以買賣契約及其附件約定所載為依據,不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋有關展示空間、擺飾佈置等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛,建商可以引用契約這一條款,辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」,不具法律效力。

在司法實務上,法院認為消費者如果依廣告訊息與建商簽約購屋,倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定,那麼廣告內容就可以成為契約的一部分,建商必須確保廣告內容的真實性,但是,雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除,廣告就不是契約的內容了。

也就是說,消費者指控建商廣告不實是否能夠成立?關鍵在於,建商的售屋廣告是否屬於契約內容之一部分。

依據契約自由原則,買賣雙方可以在契約中約定將廣告內容排除,如果契約中明白記載:「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考,不是契約內容的一部分」,或是「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容,如有出入,一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了,也只能自認倒楣,告不了建商。這是因為消費者既然事先審閱過契約才簽約,就應依約履行。

樣品屋成為契約內容

消費者買預售屋時,並無任何成屋產品可供實際之檢視,作為決定是否購屋的參考,自然會信賴廣告上的宣傳。因此,建商以樣品屋之示範誘發客戶預購房屋時,該樣品屋之示範自應成為契約內容之一部。如果樣品屋內容過於誇大不實,將會構成「以不實的廣告欺騙消費者」。

曾有一個案廣告宣稱「多做一層空間,就等於多賺一倍房價」,「讓您一戶抵三戶」,現場樣品屋並作成夾層屋,有消費者看了樣品屋為之心動,以為可合法施作夾層屋,後來發覺受騙。

最高法院審理後認為,建商所印製之售屋廣告及在工地所搭蓋之樣品屋,均強調「雙層使用」,顯係以建物具有得規劃為夾層屋之特性為其促銷之重點,該廣告內容及樣品屋之示範即應成為契約之一部分。

房屋性質上須具有得規劃為夾層屋之特性,方符合買賣契約標的物所預定之效用,但建商明知建築法令之限制,預售屋建物不能做夾層設計,卻隱瞞此事實,以不實的廣告欺騙消費者,因此判決建商敗訴確定。

廣告他人製作應負責

當消費者指控建商廣告不實的時候,有些建商會把責任推到廣告公司身上。就曾有建商於民國九十二年間在新北市所推出溫泉住宅,與購屋者發生糾紛,建商辯稱建案由廣告公司負責廣告行銷。

建案之廣告既非該建商所製作,且建商與廣告公司簽立廣告合約時,亦已要求廣告公司所製作之廣告物件或行銷活動,不得有違反公平交易行為,消費者不能以該廣告與實際不符,就認為是建商施用詐術欺騙購屋者。

但法院指出,廣告主(即建商)雖委任廣告商刊登各式內容廣告,惟廣告主既係實際使用該廣告內容之人,並藉廣告內容行銷自己產品,因而與消費者締結契約,不得諉以廣告內容係委託他人製作而不負廣告內容不實的責任。也就是說,建案廣告委託他人製作,建商仍應負責。

廣告字句要先問清楚

在售屋廣告常見到含混不清的字句,讓消費者產生錯覺,例如廣告中寫著「多功能歐式整體台面豪華廚具」,消費者別以為是歐美進口建材,實際上卻是國產的便宜貨,只是打著「歐式」字眼而己。

有建商在售屋廣告中宣稱房子配置「國外進口歐式整體台面廚具」,但消費者購屋後才發現,建商竟以國產櫻花牌廚具替代。購屋者向建商抗議,建商竟稱契約中關於廚具之約定為「多功能廚房設備採用歐式整體檯面廚具」,並沒有指明一定要「國外進口」。

法院認為,消費者保護法第二十二條規定,企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。售屋廣告中有載明「國外進口歐式整體台面廚具」、「多功能歐式整體台面豪華廚具」,建商卻使用國產櫻花牌廚具,即與售屋廣告不符,依鑑定報告,「國產櫻花牌」較「進口歐式」每套廚具價差七萬多元,單是廚具這部分,建商就要負責賠償住戶各七萬多元。

消費者在購屋時,對於廣告中一些曖昧不明的字句,如果有疑慮,就必須向建商問個清楚,以確保自身權益。

公平會對廣告之處理

公平交易委員會為了維護不動產交易安全,在民國九五年制定了「對於不動產廣告案件之處理原則」(按:今年三月作部分條文修正),分別針對不動產廣告中有關工業住宅、國民住宅、建築物座落地點、不動產面積建築物外觀、設計、格局配置(區分所有權建築物之共同使用部分,如休閒步道、戲水池、健身房、花園、游泳池、涼亭等)、建材設備、公有公共設施或交通道路建築物之外在環境、視野與景觀、夾層屋等等作明確的規範。

例如,建商如果銷售的房屋是「工業住宅」,在廣告中未對建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」之表示;或是廣告雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」,但標註較廣告中其他說明顯然有所不足;或是廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示,都構成「廣告不實」。

消費者如果在購屋時對建商的廣告有無不實發生疑慮,可以上公平會的網址查詢。

把廣告內容寫進契約

民眾購屋前,應注意不動產經紀業者提供的廣告示意圖,是否與建築執照平面圖或室內平面配置圖一致,並且格外留心廣告對於不動產外觀、交通狀況、外在環境、視野與景觀的敘述,是否與事實相符合,以免掉入五花八門的廣告陷阱中,賠了夫人又折兵。

如果你怕被建商的售屋廣告所騙,在簽約時最好要求建商把廣告內容清楚的寫進契約中,這樣就可獲得保障。

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