意外死亡是否為凶宅認定範疇?

內政部在九十七年七月函釋,「凶宅」係指在屋內曾發生「凶殺」或「自殺」而死亡之事實(不包括自然死亡);坊間的「房地產標的現況說明書」根據此一函釋,將「兇殺」或「自殺致死」作為是否兇宅之認定標準,讓屋主勾選;

這裡衍生出一個問題,兇宅之認定標準是否只限於「凶殺」或「自殺」?在屋內意外死亡,是否能列入凶宅之認定範疇?

房地產標的現況說明書

屋主在「房地產標的現況說明書」須註明,是否有物之瑕疵。

李姓女子於民國九十五年以一百四十萬元向魏姓女子購買新竹縣的一棟房子,後來李女將房子再轉售給王姓男子,但王的家人搬進去住後,時常感覺身體莫名不適,家中孩童亦常童言童語稱有壞人在家裡云云,

王起初不知原因為何,後來上網查詢,才發現這棟房子於九十一年十一月發生住戶二兄弟一氧化碳中毒死亡事件,王姓男子認為這是凶宅,不敢再住下去,因此跟李女合意解約,李女以原價買回,並賠償王利息損失九萬元。

函釋中有不同解讀

李女回頭找原售屋給她的魏姓女子,要求返還買賣價金一百四十萬元,但魏姓女子拒絕返還價金,並稱為依內政部九十七年七月二十四日函釋,「凶宅」係指在屋內發生凶殺或自殺,不包括一氧化碳中毒死亡之意外事件。

魏姓女子指出,在「房地產標的現況說明書」中第七項係記載「是否曾發生兇殺或自殺致死案」,足見雙方是以「兇殺」或「自殺」作為是否為凶宅之認定標準,現在房子所發生事故,係一氧化碳中毒亡故之意外,非屬兇殺或自殺致死,李女自不得以此解除買賣契約。

並不限定凶殺或自殺

但台灣高等法院判決魏姓女子敗訴,法院認為「凶宅」是指在屋內發生「非自然死亡事件」,並不限定在凶殺或自殺,而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值,如果足以影響,應即屬於「凶宅」。而依民間一般看法,曾發生過兇殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所,民眾多存有嫌惡畏懼之心理。

高院指出,在房屋交易市場中,具有「非自然身故」情事之房屋,均會嚴重影響購買意願及購買價格,進而造成市場接受程度及價格低落之情事。因此,凶宅應屬「物之瑕疵」。

高院認為,房屋是否曾經發生「非自然亡故」情事,是消費者考量是否買受之重要因素,房屋的出賣人就房屋移轉占有前之相關使用狀況、瑕疵等情形,負有忠實告知買受人之義務,如出賣人明知有瑕疵情事卻隱匿未告知,自應負債務不履行責任。這棟房子內曾有人意外死亡,魏姓女子卻隱匿未告知李女,魏姓女子應賠償李女的損失。

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