奢侈稅上路 預售屋4大趨勢 購屋四大方向

後奢侈稅時代,預售屋4大趨勢,奢侈稅上路後,預售房市雖漸回穩,但形勢已不同。業者表示,在短投客確定全面出場下,大台北預售房市要出現昔日「秒殺」熱銷、開價一案墊高一案的情況,機會已不大,但有四大隱約已浮現的趨勢將成未來市場主流。

這四大趨勢是:個別區域的中低總價產品可望黑馬竄出;B咖地區、B咖產品要賣A咖價格將愈來愈不容易;愈來愈多建商將採取邊建邊售策略,以及區域創新高個案雖仍會層出不窮,但其他個案跟進情況將會減少。

趨勢1
中低總價產品竄出

在個別區域中低總價產品方面,住展房屋網總監陳韻如表示,奢侈稅之前,房市一片投資風,很多人買房子只問會不會增值,甚至只問短期會不會增值,這使得投資物件一片熱銷,但一般民眾真正買得起的中低總價產品反而遭到冷落。

奢侈稅實施後,預料這種情況會反轉,由於買預售屋想轉手,想不被課到奢侈稅,前後至少得3年半到4年 (興建加上奢侈稅兩年轉手限制),短投客勢必從預售市場全面消失,預售將由自住及長期置產者為主。

自住客要的產品,絕不是動輒數以億計的豪宅,能力能負擔得起將是主要考量,而區域中總價相對較低,屬於中低總價的物件,勢必會受到更多的青睞。陳韻如說,事實上,早在奢侈稅上路之前,這類產品買氣已在明顯快速上升。

趨勢2
B咖產品賣A咖價格,難!

相對於中低總價產品的熱門,海悅廣告總經理曾俊盛表示,未來B咖地段、B咖產品要以A咖價格出售,困難度將很高。過去這類產品能如此開價,主要是因為市場嚴重供不應求,A咖產品去化快,有人買不到只好轉買B咖產品,建商因此坐地起價,開出A咖價格。

然而整個市場少了短投買盤,A咖產品完全倚賴相對理性的長期置產族買單下,不太可能很短時間就能結案,如果B咖產品要以A咖價格出售,就得面臨市場上A咖產品的挑戰,最後恐怕只能降價收場。

趨勢3
區域創新高個案續推

陳韻如認為,建商還是會不斷嘗試推出創區域高價的產品,事實上,根據住展調查,奢侈稅才剛上路,大台北許多地區已有建商開始醞釀推出挑戰區域新高價的個案,並預計在這一兩個月推出,像是台北市建國及市民大道口的「明日博」,開價預估在150萬以上,新北市永和中正橋下的「富玉一品」,以及中和「遠雄左岸」開價預估70萬元等。

不過預料未來創新高價個案,都得拿出一套說服區域民眾的理由,或是基地規模、或是設計、建材、地段條件等,要像以往一般,只因區域有人開出50萬元完銷,新案就要開到70萬元,在長期投資客有限下,將很難為市場接受,自然而然也會逐漸減少。

另外一點,業者認為過去區域有個推案創新高,其他案子就跟進的情況,預料下半年起也會減緩,因為這類產品過去都是在外地投機客捧場下才能完銷,如今投機買盤消失,沒有條件卻想跟進價格,踢到鐵板的機會相當高。

趨勢4
建商邊建邊售 增保障

第四個趨勢是,隨著奢移稅上路加上預售案履約保証的實施,未來將有更多建商採取「邊建邊售」策略,這一方面當然也是銷售期拉長的關係,但在履約保証下,建商預收的訂金得專款專用,既然不能轉用,不如興建,也可減少原物料上漲的風險損失。

建商採邊建邊售方式,對消費者來說,其實更有保障,一來付訂當下,就可以看到工地進行,而不是像預售屋一樣,一切全靠樣品屋來想像,二來也較能確保房子未來能夠完工。 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅上路 購屋四大方向

奢侈稅上路 購屋四大方向

奢侈稅上路 購屋四大方向

奢侈稅6月上路後房市進入新局面,究竟該如何買房?鄉林建設不動產研究室建議民眾未來購屋可考慮四大方向,包括重劃區、交通、公共設施和服務。

奢侈稅實施後如何買房?房子要買在那裏最保值?在奢侈稅議題發酵之後,民眾在這段等待房價回跌時間購屋行為也較理性,思考如何購屋才能立於不敗之地。

鄉林集團董事長賴正鎰表示,政府的政策方向仍是購屋民眾最重要的參考,尤其都會區中的新興重劃區,如果再加上政府重大建設投入,長期勢必看好,以新北市的新莊副都心及頭前重劃區為例,政府大力建設,甚至還全面調漲公告地價。

交通是另一個購屋參考最重要因素,賴正鎰指出,城市會因為經濟發展規模逐漸擴大,都會區人口愈來愈集中,注重生活品質的人會逐漸往外圍移動,如果有便利的交通動線,房價具有抗跌性,逐捷運而居是最明顯趨勢。

他說,「軟服務」也是這一、兩年來中上階層購屋、換屋最主要考慮因素,如果平常社區規模、格局不夠、住戶使用率不高,公共設施到最後變成虛設、養蚊子的空間,因此公共設施空間以及後續物業管理,也成為精明購屋族群考慮的重要因素之一。

賴正鎰說,奢侈稅將2成投資客趕出市場,但並不會減少購屋需求,尤其台北市因為購屋需求高,加上外商投資優先選擇台北市,房價難以下跌,至多緩漲,長期仍看好。

至於新北市,賴正鎰表示,在奢侈稅上路後重大建設才要開始,會漸漸回復常軌,尤其與北市相鄰地區,又有捷運交通便利因素,未來大有可為。

他指出,台中縣市合併後,經過半年調整適應已漸漸上軌道,重大建設預計將陸續啟動,例如合併後台中市政府和議會移到中港路二段,新市府週遭成為最佳熱點。
中央社記者韋樞台北6日

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