買屋流程一次就看懂 購屋注意事項

第一次買房子的首購族,面對金額如此龐大的交易,內心情緒勢必是十分緊張不安的。每個環節都是重要關鍵,購屋的各個關卡究竟該注意甚麼事,才能安安穩穩地完成購屋大事?本文將為您細說分明。

自從買下三重捷運站旁的預售屋之後,李先生覺得生活上開始起了轉變,開始很注意房地產政策的新聞,會很積極地想了解,新政策之下,未來對他的房價會不會有影響。

最重要的是,生活開銷上,再也不能像過去一樣自由自在,愛買甚麼就買甚麼,連參加最平常的朋友聚餐聚會,都要衡量一下分攤金額,合不合理?有空的時候,還會到已經架起圍籬的工地去繞一繞,看看是否有在準備動工,有沒有施工進度。

沒錯!買房子就是改變人生最直接的方式,樂觀看待的人,認為這是個人理財好的新開始;悲觀的人則認為,從此要被房子綁住變成「屋奴」了,但畢竟擁有了有形資產,這還是人生必經的過程。只要在購屋前就做足準備,認真處理每一道關卡,第一次買房子就可以留下愉快的好經驗。

看屋記得要帶伴

決定購屋之前,比較理性的買方,都會先估算大概可購屋的總價,算算要準備多少自備款,還有薪水夠不夠付每月房貸等等,先評估自己有沒有買房子的條件,再來準備接下來的步驟。

經常會有自備款只有少許的買方,財務觀念薄弱,比如說,拿著五十萬就想在板橋買房子,或是月薪不到三萬元,卻想要買三房兩廳的預售屋,令現場人員很扼腕。

找房子的第一步,就是要搜尋物件,現在媒體工具很發達便利,想了解物件分佈位置及行情,再確認要去看哪個案子。實際行情部分,可以參考住展雜誌及住展房屋網,早在政府推動房價透明化之前,住展便已經提供透明化房價給讀者參考。

買方到銷售現場看屋時,最重要的一點,就是要確認賣方是否「合法銷售」!所謂「合法銷售」,就是指預售屋要取得建照之後才能銷售;完工的新成屋最好能看到使用執照,預售屋在尚未取得相關執照之前,現場只能與買方簽訂類似〝意願書〞,而不能正式簽立房屋買賣契約。

還有就是看屋盡量要找人陪伴,單獨看屋較易被銷售人員擊破,因此建議最好還是帶友人同行。一來是安全考量,二來則是多一個人看屋提出意見,再者則是友伴與銷售人員對談愈多,你就愈有時間仔細看屋,否則銷售人員緊盯著你說明,通常反而沒有空檔仔細看屋。

議價要開價破底一成

議價是門大學問,價格開高了怕當冤大頭,價格出低了又擔心買不到,購屋前的議價十分重要。想要議到一個所謂的「合理房價」是很困難的,只要你對房屋的未來增值有期望值,就無法單純使用房價所得比評估房價,房價最終還是回歸到市場的供給與需求,並非是所得。

議價開價一定要先蒐集資料,了解區域內近期成交的價位水準,去異求同之後,再評估一個可能成交的最低價,而且真正的開價還得要往下減價。

比如說,賣方開價一千兩百萬,買方希望以一千萬購得,這時就不能直接開價一千萬,而是必須再往下降一成至一成五左右,預留一些價格彈性,還價的空間很重要。

再者,在接待桌上賣力銷售的小姐,通常不是價格最後的決定者,因此那最後還價的一成到一成五,通常就是坐在桌後的現場專案來確認的,因此銷售小姐的底部價格,應該往下還有一些彈性。

合約書通常都可以攜回審閱,問題不大,重點是簽約內容要注意,尤其是用手寫的「特約條款」,特約條款效力及於一般條款之上,一定要特別注意內容。

工程期注意進度

簽約之後,接下來買方就等著開工了,開工對買方來說,重點在於付款,通常在開工之前,總計要支付總價百分之十五的金額,買方除了繳錢之外,另外就是要注意是否有如期開工。

工程期間的時間通常會寫在合約內,未在合約期間內完工,建商必須支付違約金,因此建商大多會將合約上的完工時間,寫得比較久。

像李先生購買三重的預售屋,總計不過十五樓三十七戶,合約工程期卻長達兩年半,但實際上應該只要兩年就可以完工了,由此可見,建商通常會將合約工程期訂得比較長,以確保如期完工。

另外工地的清潔度也是需注意,由此可以觀察營造單位的施工態度,工地雜物繁多,工程車進出頻繁,工地清潔維護不易,如果營造單位重視細節、施工嚴謹、管理良好,通常工地會維持一定的整潔,這也意味著施工者重視細節,不但營造品質會比較有保障,也會降低工安意外發生的頻率,減少節外生枝的事件。

最後就是總工程日期是否依約所訂,雖然合約上的工程期都會訂得比較長,但是難免會有意外的事情發生,像是鄰損糾紛、建商與承包商之糾紛等等,可能都會耽誤進度,因此最後還是要注意完工日期是否依約,若有延誤,買方有權利主張收取違約金。

貸款重視償債能力

對購買預售屋或新成屋來說,相對於其他流程,房屋貸款流程比較單純,主要是在購屋時,建商會提供配合的貸款銀行,基本上只要房屋所有權人的信用評估沒有太大問題,貸款額度通常會比個人找銀行貸款高出百分之五到百分之十。

首先銀行還是會先針對個人償債能力及信用評估。償債能力主要是以所得收入為主,包括年資及薪資;信用評估主要是調閱徵信資料,諸如過去借款紀錄、信用卡繳款紀錄等等,這些資料都會被列入評估,以確保借款人的償債能力。

如果這些都沒問題,接下來就會進行對保,簽訂貸款契約,此時要特別注意違約條款,提前清償是被允許的,但是不能在約定期間內塗銷設定(一般是三年),如果提前塗銷設定,像是要換銀行轉貸,就要繳交違約金,大約是借款餘額的百分之一點五至二左右。

交屋驗收要落實

最後階段則是過戶及交屋。過戶登記完後,買方會領得房屋及土地所有權狀,此時要詳實核對所有權狀上的所有權人資料無誤,以及記載在權狀上的面積,與買賣合約上的面積是否一致,通常可容許約百分一至二的誤差,如果超過這個範圍,則會相互「找補」。

找補的範圍在合約上都會記載,倘若合約面積較大、而權狀面積較小,二者相差在百分之二(依約)以上,則建商必須退還買方超過部分的價金;如果是權狀面積大於合約面積,且二者相差在百分之二(依約)以上,照理說買方需支付建商多餘面積的價金,但實際上這部份建商都不會再向買方索價,因為對建商來說沒有實際損失,通常不會再向買方主張,算是買方「賺到」。

交屋時會檢附驗屋表,由建商工務單位會同買方一起檢查,包括施工品質、建材、贈品、附屬設備等等,都會列入查驗項目。

施工品質像是牆壁粉刷工整度、地磚舖設是否對齊、門窗縫隙密合度、浴室及陽台洩水坡度等等;建材則檢視是否依約,諸如門窗、廚具及衛浴設備等;贈品常見就是冷氣,品牌是否依約,對講機功能是否正常等;附屬設備像是工作陽台的曬衣升降機、洗手台等等,缺一不可。交屋驗收尾款,通常保留約總價的百分之三至五,驗收完成後才會繳付。

買屋過程繁複,每個環節都很重要,不僅是交易安全要顧慮,價金支付過程、施工過程觀察、物之瑕疵檢視,買方應該都要以最嚴謹的心態處理每個流程,不厭其煩地審視每項細節,才能確保買的安心、住得舒適。
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