購屋停看聽 公設比藏玄機

購屋停看聽 公設比藏玄機

物價飛漲,荷包縮水,房價卻遲遲不見下修,讓大家買房更在意「實坪」,精打細算著如何「把錢花在刀口上」,因此「公設比」就成為很重要的觀察指標。以台北市中古屋每坪均價55萬來說,每多1坪公設面積就會增加55萬的購屋成本,

建議您在購屋前應該審慎思考屋內實際使用坪數是否足夠?額外的公共設施是否真的有需求?以免增加自己不必要的成本負擔。

【公設比高低影響房價,台灣房屋公布公設比調查】

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,近年來消費者購屋越來越重視公設比,除房價考量外,另外就是公共設施面積所佔的比重日趨增加,如許多建案設計強調氣派宏偉或是休閒機能,通常都會有交誼廳、健身房、游泳池等設施,

加上公部門允許建商登記產權的公共設施項目也越來越多,都造成公共設施面積所佔的比重日趨增加,而民眾怕買到「虛的坪數」,「公設比」也成為評估買房的重要指標。

台灣房屋日前公布針對6大都會區統計各年代公設比及其增幅,結果發現70年代以前的房屋公設比8.5%最低;80年代完工的建物公設比26.20%,是各年代公設比增幅(10.5%)最多的區間;90年代完工的建物公設比跨入「30%俱樂部」;其中「新竹」公設比居6大都會區之冠。

【70年代以前,公設比最低僅8.5%】

根據台灣房屋統計,各年代平均公設比如下:70年代以前8.5%、70年代15.7%、80年代26.2%、90年代31.5%、100年代35.3%。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,建物公設比因完工年代不同有逐年增加的趨勢:

70年代以前,屋齡超過30年以上公設比是最低的,僅為8.5%,主要原因有2,

一是早期的房屋大多為透天厝產品,因此沒有「共同使用部分」;

二是因為早期不動產登記習慣,常把樓梯間等部分住戶共同使用的公共面積,登記在主建物範疇裡,導致低公設比現象,因此對於屋齡超過30年的公寓或華廈會產生「零公設」現象。

【80年代,公設比增加幅度高達10.5%】

另外以各年代公設比增加幅度來看,屋齡11~20年80年代的房子,較上個年代增加幅度最多,主要是因為民國80年開始,隨著建築法規異動(停車獎勵、消防法令的改變),再加上多元化公共設施進入社區的風潮帶動,因而造成80年代,新大樓公設比愈來愈高,平均公設比由70年代的15.7%,提高到80年代的26.2%,增加幅度高達10.5%。

【90年代起,公設比跨過30%大關】

而屋齡10年內,建築完工年份在民國「90~99年」產品的公設比均值紛紛飆破30%。劉怡蓉指出,因為民國94年7月,依建築法規相關規定,8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」,且安全梯的寬度根據樓高都各有規定,此外像排煙室、消防箱、通風管道間等公共設施也都須明文條列,導致94年之後完工的建築登記之「共同使用部分」增加不少,讓公設比因此拉高至少5%。

【90年代後,新竹公設比居6大都會區之冠】

研究發現,90年代前公設比最高的都會區均由台北市第1,但90年代後新竹奪冠。劉怡蓉表示,主要原因是近年來受台北房價高居不下,為求購屋成本發揮極大化效益,「室內空間」就成為消費者最精打細算的部份。

另外,因北市的生活機能強,12大行政區就有12個運動中心,加上交通便利的串聯,使得北市購屋者對於運動、休閒等附加公共設施倚賴度低,讓台北市中古屋公設比例不是最高,年度增長幅也不是最大。

至於公設比例上升速度最快的新竹地區,屋齡10年內的產品更高居全台之冠。劉怡蓉分析,原因為近年來管理完備、設施多元的社區住宅廣受科技人青睞,「飯店式寓所」更吸引許多投資客進場成為園區包租公、包租婆,因此擁有多元公共設施的產品成為新竹地區的最愛。

以「飯店式寓所」為例,除了1房1廳1衛的室內空間之外,住戶可以擁有氣派的門廳、高規格的消防設備、中庭造景迴廊、休閒設施如三溫暖健身房、以及商務中心等公共空間,若出租也有1.3~1.5萬左右的租金收益,因此儘管公設比超過30%,以新成屋「飯店式寓所」單價每坪約25萬元上下,有了提升生活品質的附加功能,更有助於房價未來的增值空間。

六大都會區各年代公設比表現

註1:台灣房屋依101年1月至6月成交案件,以10年為1個區間,統計各區間年代公設比值

【樓層越高,公設比越高】

公設比應該多少才合理?事實上,不同種類的建物有不同的公設比合理範圍,一般而言,樓層愈高,公設比也愈高,例如5樓公寓的公設比大約為8%~13%,7樓電梯住宅大約是16%~20%,12樓至20樓的電梯華廈公設比約在21~26%之間,但90年以後之新大樓與豪宅公設比均超過30%以上。

劉志雄指出,公設比的高低並沒有一定的好壞與否,這取決於屋主對於公設的需求;因為公設比高的房屋,可以滿足住戶休閒、社交聯誼等需求,但如果鮮少使用這些公共設施,只是徒增購屋成本,並還要支付後續的維護費用,那就得不償失了;

相對的,公設比低的房子,實際屬於住戶私有的坪數比例比較多,但可能沒有電梯、沒有管理員,所以各有利弊得失,因此在買屋前消費者應先確認自己心目中理想的公設比,不要陷入公設比的迷失,也是比較理性的做法。

各類房屋之多數公設比範圍

註1:住宅統計資料屋齡不限,但90年以後之新大樓與豪宅公設比超過30%以上,台灣房屋智庫彙整製表。【精實新聞/記者徐伯豫報導】

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