04 7 月 購屋不用怕！買房子就是這麼簡單
房價只漲不跌，看在小市民眼中，心中百味雜陳。面對都會區的高房價，再看看口袋裡的所得收入，買房子似乎變得愈來愈遙不可及。但實際上買房子是不是真有這麼難？從財務、找屋、看屋及購屋等四個階段來細看你可以重新評估，買房子是否真的如你想像的困難？
一則房地產業者對於時事事件的發言，引來眾多網友在網路上大肆撻伐，認為業者對於經濟局勢沒有評論的資格，更無立場去批政府不救經濟，批評政策宛如汪洋中的一條船等等，網友怒批，房價就是業者所炒高的。
這則事件該要討論的，不是網友的想法對不對，也不是去深究業者是否揹黑鍋，因為對民眾而言，根本沒有興趣深入了解真正的真相，而僅是單就一個認知所形成的概念去評論，重點在於，這個事件反應出，民眾對高房價的民怨，只增不減，民眾熱切期待房價立即下降，好買得起它。
其實，這些意念都是想法及概念累積而來的，如果認真去評估購屋的可能性，甚至進一步數據化去了解，現在的所得收入，究竟可以買到甚麼樣條件的房子，只要認真走過一次流程，對於購屋這件事情，可能就會有新的想法了，往往都是將想法落實到執行面時，才知道想法中原來有一些謬誤。
購屋流程基本上可區分為財務、找屋、看屋及買屋四個階段。
１財務重點首重第一桶金
多數人買不起房子，往往不是因為每月房貸負擔不起，而是因為沒有自備款。
上網找房子，根據自己的條件，尋找適當地點、適合的總價及格局。
相較於過去，現在的花錢誘惑比以前多出許多，3C科技產品日新月異，新功能、新系統、新外觀，一代一代持續更新，這些都在向你口袋裡的新台幣招手。
更別說打開電腦之後無所不在的購物網站，低價、便利、可分期付款、可退貨、團購優惠、品項琳瑯滿目等等，滑鼠幾乎取代錢包，甚至不用上便利商店或是大賣場，網站上購買選貨，一樣送到你家大門口，宅男宅女根本不用出門，生活不虞匱乏。
網路經濟侵襲之下，現代人要存錢就更加困難了，因為你可能很少精算過，五樣東西的分期付款每月總共要繳多少錢？
加上油電雙漲之後物價飆漲，增加生活支出，以及可能還有尚未付清的學貸等等，於是最後的結果就是存不了錢，每月薪資中，鮮少有人能存下三成的，這就是缺乏自備款的最大原因。
每月的開銷其實很固定，要改變習慣開始存錢談何容易，但是若真想要憑一己之力買房子，還是要努力改變現有習性開始重視儲蓄，剛開始是最難的，至少要先達到第一桶金，一百萬，只要跨過這個門檻，後續的儲蓄會輕鬆得多。
首購的財務預算，要先從自己的所得開始推算，假設每個月的薪資收入為四萬元，每月最高可負擔的房貸本息金額設定為二分之一，那麼兩萬元根據現在的利率水準，加上善用政府優惠方案，大約可以承擔四百萬左右的貸款。
以這七成貸款金額四百萬回推，總價大約是五百七十萬，換句話說，大約要準備兩百萬左右的現金自備款，包含過戶相關程序的費用，以及家電、家具等等，還要多準備一些金額備用。
兩百萬對一個每月存兩萬的首購薪水族來說，大該需要存一百個月，換算下來，八、九年跑不掉，一段不算短的時間。所以，與其現在花力氣抱怨房價太高買不起，不如好好盤算一下，要怎樣改變習性、開始存錢，才能買到一間屬於自己的房子。
２運用網路找屋省時省力
如果已經順利通過財務門檻，下一關就是找屋，如何找一間物美價廉又具增值潛力的好宅，也是一個難關，而且以自住用途來說，一住就是三年、五年以上，先不論價格是否合理，光是居住內部的舒適度，以及小環境有無大問題等等，可能都會影響到居住品質，因此找屋選屋十分重要。
除已有二十七年資歷的住展雜誌外，近年拜網路科技進步之賜，購屋前先上網找房子，已經很普遍，而且對於有使用網路的購屋者來說，應當已經很習慣先上網找房子，根據自己的條件，尋找適當地點、適合的總價及格局。
但是現在網路上提供新成屋、預售屋的建案搜尋網站很多，提供的內容卻極為參差不齊，有的網站上號稱建案數最多，卻是將已經結案的建案持續放在網站上濫竽充數，沒有定期更新；有的網站則是提供的資料不全，僅有少數幾項簡單的欄位，根本不足以研判是否要去現場看屋。
更有些網站，網站的主體內容幾乎全部都是廣告，缺乏完整性及客觀性，很容易因為這些置入性廣告的內容，誤導民眾對建案的判斷。其實這些網站不同的經營策略，無關對錯，但是只要民眾有認真比較這些網站，就可以很清楚了解，住展房屋網就是以建案內容取勝，應該是唯一有每週定期更新建案內容的網站了。
住展房屋網的地圖找屋，還提供路線導航規劃指引，民眾可以很輕易、很方便地找到建案的正確位置。
網路資訊多，內容也很多元，是優點卻也是缺點，找到好的網站搜尋資料，找屋事半功倍；如果沒有集中精力在正確的網站上搜尋，網站愈多、資訊愈多，卻也只是讓民眾多花時間瀏覽，事倍功半罷了。
３看屋最少要超過十間
選好房子之後，看屋更是一門難以言喻的學問，真的是要多看屋，就會自然而然產生心得，了解看屋的訣竅。
一般看屋都要分內外，外就是指外部的環境，以看屋地點為中心的方圓五百公尺內，應該都要去繞一繞多了解，尤其是區外客對當地的環境不熟悉，一些區域的缺點很容易被行銷業者所掩飾。
例如之前有朋友去買桃園的某案，基本上對當地的環境並不清楚，當簽約後才發現，雖然該案附近環境看起來都還不錯，附近也沒有嫌惡設施，實際上卻是殯儀館靈車往來必經的路線，喪禮的噪音恐怕是無法避免，小細節疏忽卻也是令人扼腕。
另外有友人也是看上某一建案，生活機能及交通條件都還不錯，價格上也可接受；不過因為大多在晚上去看屋，因此不甚清楚附近環境的白天使用狀況，後來在購屋前經朋友提醒，利用假日開車環繞四周，才發現不遠處有個殺雞場，雖然這不算是嫌惡設施，但卻是會令人不舒服的場地，還是盡量避免為宜。
另外通常最常提到的就是夜間的「點燈率」，很多專家學者都會特別提出，認為點燈率低，就表示該案大多數為投資客所購買，延伸的推斷是說，未來如果房地產景氣下滑，投資客是最有以破壞行情的價格出售，未來跌價風險大。
但實際上投資者分為長期投資及短期投資，上述狀況大多是短期投資客所為，長期投資客沒有利用空屋居住或是出租，可能是有其他原因，像是長期投資置產、或是買給第二代，經濟狀況如果還不錯，可能也不想出租收租金，畢竟當房東也是瑣事一堆，因此才會閒置不用。
比如說，之前有不少人都拿仁愛路「帝寶」點燈率低來做文章，大肆批評資源閒置，但是從豪宅購買的行為來看，豪宅既是收藏、也是長期資產，沒有出租或是居住行為，並不表示未來就潛藏價格下跌風險。
內部環境的檢視，大抵上都以通風、採光及隔熱為主，上期住展已經詳述，在此不再贅述。唯一要提醒的是，不要忽略電梯的噪音污染，尤其是樓層高、戶數多的建築物，如果電梯緊鄰牆壁，上下使用的噪音及振動，在寧靜的深夜往往會特別清楚，這也是影響居住品質的殺手。
曾有朋友購買全台最高建築案，三棟樓高皆在四十層樓以上，友人又鍾情於頂樓，最後以高價買下，景觀無敵自然不在話下，但是電梯噪音卻是他後來很大的困擾，電梯機房通常位於頂樓，樓高電梯速度快，深夜不時從機房傳出電梯快速運轉的噪音，影響睡眠品質，花大錢買下卻又無法改善的問題，也是很困擾。
總之，建議最好在下決定購屋之前，前前後後看過的房子不要少於十間，從這十間所累積的看屋經驗中，買方大概就可以分辨，甚麼樣的區位、隔間、環境、格局、採光及價格，是最為合適的。
４簽約以交易安全為第一
在挑好房子之後，最後就是簽約的關卡，簽約攸關交易安全，也是很重要的一環，一不小心，繳了錢卻沒拿到房子，類似這樣的交易糾紛時有所聞。
現在的銷售現場，大多是建設公司委託代銷公司代為銷售，知名的建商及代銷，皆有一定的社會知名度及品牌形象，交易安全的問題較少；真正要留意的是跨區購買，又買到不知名的建商或是代銷公司在銷售的房子，不排除這樣的公司，有可能是過去常見的「一案建商」，日後要是發生任何問題，可能很難找到可以負責的單位。
簽約的交易安全問題，通常在房地產景氣不好的時候較易出現，蓄意詐騙者，因為有資金的需求，所以才會設下騙局，因此當台股跌幅持續擴大時，房地產的交易風險也會跟著放大，這點一定要特別注意。
簽約之後的付款流程，新成屋很簡單，就是跟一般成屋一樣的程序；預售屋則有一點不同，主要是預售屋在興建期間，付款期數必須依照建商規劃的期數付款，並非一個月就是一期，有的建案付款期數是一個月兩期，有的是兩個月三期，或者是三個月兩期的也都有，在合約書上這點要特別注意，以免日後財務周轉被卡住。
找品牌公司還有一個保障，就是訂金交付，過去不少糾紛，發生在訂金無法如數退還，當買方支付訂金之後，因某些因素無法購買，訂金卻難以退還；知名品牌的建商及代銷，對於訂金及簽約流程較有制度，一旦買方反悔不買，通常現場業者也不會加以為難，買方付訂時也比較安心，不用擔心訂金拿不回來。
許多首購年輕族群，將購屋視為畏途，一來覺得房價太高購屋機會渺茫，二來深陷購屋高門檻的迷思，因而遲遲不敢著手開始購屋規劃。其實建議首購族群，應該要先保留各界對於房地產的看法及報導等等，無須盡信或是不信，應該還是要親身力行親為，真正走進房地產第一線市場，才有機會認識市場、進而了解市場、研判市場，也才能累積有效的經驗，哲人的名言：坐而言不如起而行，就是這個道理吧！
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