公設灌水 泳池車道糾紛多 哪些陷阱要留意

防公設灌水,取藍晒圖留海報自保,泳池車道糾紛多,比照登記,使用用途,房屋廣告琳瑯滿目,經常可見以大花園、游泳池、三溫暖、健身房等豐富休閒公設,吸引購屋人的目光,不過這些豪華公設卻經常是購屋糾紛的主因,最常發生公設登記用途與使用的用途不同,如游泳池登記為蓄水池,或車道面積灌入公設面積,增加權狀面積,以提高售價。

中庭花園公設比

民眾常誤以為中庭花園很大,公設比就很高,但中庭花園多半是法定空地,並未計入建物坪數。

「公設」顧名思義為住戶共同使用的空間,實務上可分成「大公」及「小公」,大公指所有住戶共有的部分,如地下室、機房、門廳等;小公則指部分住戶共有的部分,如當層的電梯及樓梯間。「公設比」計算方式是將公設面積除以權狀面積,但不見得公設比低就代表室內坪數大,休閒設施多就代表公設比高。

大中庭不等於高公設

民眾常誤解「我家有大花園,公設比高是應該的!」,但事實上,中庭多為法定空地,無建築結構的頂蓋,並不列入建物面積,而健身房、KTV室等通常位於室內,才須列入面積,若游泳池部份設置在室外且無頂蓋,就不列入建物面積,若設置在地下室或頂樓,就必須計入建物面積。

信義房屋代銷部協理何胤諭表示:「公設比的多寡,與社區有多少設施,並無絕對相關。」例如獨棟雙併大樓沒有什麼休閒設施,公設比30%,但上千坪基地的社區,可能有健身房、SPA池、KTV室等多樣設施,因基地大、戶數多,雖然設施多,但公設比卻相同。

公設比計算方式

公設比計算方式

而這些美輪美奐的公設,最常見的糾紛在於並非合法公設,如游泳池登記為蓄水池,健身房、KTV室事實登記為機房空間或防空避難室,建商在取得使照後,利用二次施工塑造,有被拆除的風險,購買前應請建商出示「藍晒圖」,圖面會清楚標示各空間的使用用途,並保留銷售海報,日後交屋作為憑證。

車位登記坪數勿過小

今年8月瓏山林建設位於台北大直的「瓏山林博物館」,因「未於房屋預定買賣契約中揭露共用部分所含項目應含車道」,遭公平會開罰1500萬元,凸顯建商公設灌水的亂象。其實新建案銷售時,多半將房屋權狀與車位分開計價,建商如將車道面積納入公設內,導致每戶權狀的登記面積增加,等同向消費者扒了兩層皮。

公設常見糾紛

購屋公設常見糾紛

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示:「早期法令並無將車位坪數額外列出,中古市場銷售時,仲介只能將無車位及有車位的坪數相比,求出概略的車位坪數。」因此有部分大樓是將地下室面積由全體住戶分攤,但大樓住戶多半無法每戶分得1個車位,必須抽籤承租,又或者車位由特定住戶約定專用,無約定專用的住戶,分攤了車位面積,卻無法使用,形成公設的灰色地帶。

一般而言,平面車位為8~15坪,坡道機械車位5~8坪,如果車位登記坪數小於經驗值,就可能車道被灌入公設中,由於車位單價大多小於房價,如果遇到出價單價較低的物件,小心是否納入車位坪數一併計價,以為撿到便宜,事實上反而買貴了。蘋果日報【連珠君╱台北報導】

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