單身比例增 小宅套房夯? 投資注意要項

晚婚、不婚愈來愈普遍,族群也愈來愈龐大,明天適逢「2011.11.11」,不少網友更訂為「世紀單身日」。房仲業表示,單身族大增,消費商機也浮現,包括小套房。

信義房屋今天發布台北市套房成交統計,北市套房產品在96年後因銀行嚴控房貸成數,甚至拒貸,一度淪為票房毒藥,但金融海嘯後,小宅的套房產品成交佔比一路升高。

每成交5間 1間是套房

以2009年第2季來說,台北市套房產品成交佔比即回升到13%,到了今年第3季,套房產品的成交佔比更已增加到了2成,於每5間成交的房子中,就有一間是套房產品。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,北市套房產品一度被視為投資型產品,但隨著社會型態轉變,現在自住需求已明顯浮現,這是成交占比一路攀升主因。

集中30~35歲科技、金融業

進一步分析目前套房買方背景,科技業、金融業或自己創業的小老闆是一大主力,另外也有父母買給第二代的,以年齡來分則以30~35歲的買方占有相當比例。

至於購屋主要條件,捷運站的周邊仍是首選,主要是希望以小空間換取通勤時間與生活品質,而這類的套房產品因為租賃容易,加上租金維持一定的水準,除了自住需求外,置產型買方與包租公、包租婆也相當喜愛。

譬如忠孝東路五段著名套房社區E.A.T,就常見30~35歲的單身或頂客族到此找房子。信義房屋世貿松山店長施威宇指出,指名要找E.A.T的買方中,約有7成是單身或頂客族,另外有3成則是置產型或收租型的買方。

小套房

現代社會晚婚及不婚族變多,讓小套房仍有市場

施威宇說,這些單身一族中,除了帶動套房買氣外,商機也擴及周邊的寵物店,E.A.T周邊就有4、5家的寵物店,常常仲介店頭晚上關門休息了,寵物店還在營業。(聯合晚報/記者游智文/台北報導)

這樣買房會增值:張老師教你的投資買房34堂課

購買套房注意事項
一、地點以成熟辦公商圈、百貨商圈、大學商圈及捷運站商圈為優先

套房產品由於總價低,進入門檻相對較低,所以成為很多民眾投資房地產的入門產品,但也因為投資較為容易,很多人就忽略了挑選套房時,要特別注意地段的要求,以免不小心住進「套房」而進退不得。

基本上,套房是屬房市當中特殊的產品,因此這類產品也要在特殊的環境下才能生存,根據經驗法則,投資套房最好選擇成熟辦公商圈、大型百貨商圈、大學商圈、捷運商圈等四類商圈,投資這些商圈的套房產品,基本上較可確保套房的保值性及出租與租金的穩定性。

當然,如果該套房是位在一個以上的上述商圈,譬如同時位於成熟辦公商圈與大型百貨商圈,信義計畫區是個代表;或是同時位於大型百貨商圈與捷運站商圈,忠孝復興SOGO商圈則是最佳代表,商圈越多對該套房投資價值的加分也會越高。

二、私立大學商圈優於國立大學

就統計數據來看,在大學商圈中,國立大學本身提供的學生宿舍比例都比較高,學生外宿的比例相對比較低,所以校外套房的需求也遠比私立大學低,相對的私立大學人數多,但是宿舍嚴重不足,反而得以形成很大的大學商圈套房市場,如北部的淡江大學、輔仁大學、中原大學;中部的逢甲大學、東海大學等。

三、舊大學商圈優於新設大學

近年來很多新大學是新改制升格而來,因此形成國內大學數量超表的情形,加上少子化的衝擊,很多新大學現在招生都招不足額了,未來大學整併或是關門大吉不是不可能的事。所以在選大學商圈套房時還是要選較老牌的大學,不要選那些聽都沒聽過的學校,更不要因為總價低就貿然投入。

四、不要碰休閒套房

從過去三、四十年的歷史來看,休閒套房個案鮮少有成功的案例,投資休閒套房的,也鮮少有全身而退的,問題不在休閒套房產品本身不好,問題出在不符合第一條的投資注意事項,地點不對,沒位在辦公商圈、百貨商圈、大學商圈及捷運站商圈內,如果有人真的把在山巔水湄買休閒套房當作投資標的,且自認為還能兼顧浪漫一下,請勸他一句:「喜歡喝牛奶,不必自己買一頭牛」。

五、總戶數及單層戶數不宜過多

因為套房整體戶數達一定規模,才有足夠之管理基金與管理費,以支應水準以上之管理與服務,但也不宜過多,如上千戶,則管理上就會出問題。此外,單層戶數要少(在10戶以內最好),才可確保單層住戶的單純性與寧適度,一層樓如果超過20戶,就很難控制居家品質與住戶間的單純性與寧適度。而且當戶數一多走道就長,住過大飯店的就知道,這些走道都算是套房買家的公設,所以公設比會變很高,通風採光也很難兼顧到。

六、要有社區管理、門禁管制

管理越嚴格的套房個案,保值性與增值性都可獲得確保,管理越鬆散的個案,也許出租很容易,但等到有一天要轉手出售時,常看到的是「賺了租金,賠了房價」的情形。

七、注意小區域內的新供給量

有些人買小套房選擇的地段雖然選得很正確,但是隨著小區域內新供給的持續增加,舊套房被淘汰或乏人問津的情形也屢見不鮮。實際上就有一個例子,有一個年輕人二零零五年前後在台南嘉南醫藥大學附近買了一戶一百萬的新套房,符合了地段位於大學商圈的投資原則,剛開始每月也有五千元的穩定收益,年租金報酬率可達六%,看起來都還不錯。

但是經過五年後,每月降為四千五百元都租不出去,想要賣掉,附近仲介估的售價竟然只剩下五十萬,名符其實「住套房」。造成這種現象的主要原因就在於該大學周邊日後不斷增加許多新套房的供給,學生在新舊間租金價差不大情況下,自然地轉到新套房去。

八、通風採光不能忽略

投資套房或是套房之使用者,對於這類產品是否有較好之通風、採光,好像都較不在意,可是在中古屋市場上,有較好之採光或視野的套房產品,還是享有較高的銷售價格。以知名的「戀戀台大」捷運共構案為例,較低樓層其採光視野較差者,成交單價約在每坪五零至五五萬元之間,但可看到台大校園景觀者,其售價就可高達每坪六零至七五萬元之譜。

九、自備款成數要準備較多

二零一零年以來政府一連串的打房動作,在在都是針對投資客下手,因為套房是屬於低總價的投資型產品,是專業及散戶投資客的最愛,央行也因此特別關注金融業者對於套房的放款,讓大型行庫對小坪數的套房敬謝不敏,不僅小套房的貸款成數、核准率大幅下降,利率更從三%起跳(一般房貸利率在二%上下),隨著央行升息後,可能還會再調高。

據金融機構放款部門表示,很多銀行在央行一再指示下,現在有的內部規範十二坪以下(有的是規定十八坪以下)的小套房必須送總行統一審理,且明白表示僅承作大台北地區的套房個案,其他地區則嚴格把關,使得非台北地區的小套房很難取得貸款。換言之,現在不論是單身貴族或是投資客,購買小套房要有提高自備款及利息負擔增加的心理準備。 (作者:張欣民)

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