購屋難不難?先租或先買 新婚購屋全攻略

新婚購屋全攻略,欣逢中華民國建國百年,是個難得的吉祥數字年,元旦當天就有一○○對新人在政府公證下步入禮堂,結婚的下一個問題就是生活,要有房子的生活。房子是租?是買?怎租?怎買?才能安步當車地擁有一個房子,構築美滿的家?

今年一月初,馬政府將台灣少子化問題,列入國安等級處理,讓人有點跌破眼鏡,原來少子化的現象,其嚴重性幾乎是等同於國安備戰,真是有點跳Tone的聯想。

台灣少子化背後的一大原因,是因為養兒育女的負擔愈來愈重,不但教養的費用不低,都市小孩競爭激烈,父母搶著讓小孩唸好學校,除了高學費之外,重點是要能『擠』進好學校,擠進好學校,就是用昂貴的學區住宅所換來的。

換言之,新婚購屋已經不只是兩個人成家而已,必須更重於對未來的考量,一步到位。

購屋頭期款

每月繳本息平均攤還的房貸,本金會愈來愈少,也是欠錢愈來愈少

無頭期款能否買房

這是在網路上,經常被問到的問題,不少年輕人想買房子時,才驚覺自己的存款不足,雖然低利率下的每月房貸額可能還可支付,但是沒有自備款,就是頭痛的大問題了。

對現在的年輕人來說,花錢的誘惑真的很多,3C產品、名牌鞋子包包、網路購物、電視購物等等,在在讓年輕人把錢從口袋裡掏出來,要存錢還真的是不容易,而且就是在不知不覺中,累積愈來愈多的年輕『月光族』。

買房子是一定要有頭期款的。那又該要怎麼存頭期款呢?

首先,無論購屋自備款是否有家人資助,一定要先從全然由自身理財儲蓄的角度儲蓄資金,當然有家人資助會輕鬆一點,裝潢及傢俱的預算可以隨心所欲一些。建議較佳的理財配置,應該是扣掉每月房租之後,剩餘的一半拿來存錢。

先不要管房價高低,不要在意什麼年輕人對高房價的怒吼等等,就是要存錢,給自己至少六年的時間用力儲蓄,先存夠第一筆錢,才能去談要買哪堙B買什麼之類的房屋。

自備款應儲蓄六年

自備款至少要多少才夠?這是第二個最常問的問題。如果以總價八百萬來看,大概可以買到台北市屋齡二十年的兩房,或是新北市市區屋齡十年以上的三房電梯大樓,或是新北市市郊屋齡五年以內的三房電梯住宅大樓。

上述這些產品,算是比較一般標準型產品,換句話說,也是日後換屋時,比較容易脫手的房型,首購時一定要顧慮換屋因素。

如果以總價八百萬計算,房屋款部分,三成自備款便要二四○萬,新婚購屋兩人的總收入如果也以八萬元計,每月最好能共同儲蓄到三萬至三萬五千元,一年下來薪資部分最多能存下四十二萬,要存到二四○萬大約是六年。

這是以「純薪資」所得的計算,如果再加上年終獎金或是其他沒有虧損的投資理財,或許時間還能再縮短一點,或是將這些額外的收入,拿來當作傢俱購買或裝潢費用。

謹慎個人信用狀況

今年一月中旬,媒體大篇幅報導消基會控告六大銀行不當擴張債權範圍,房貸明明已經清償,卻因為信用貸款尚未清償,因此無法拿到銀行的貸款塗銷證明,這種不公平契約,一般消費者都不是很清楚。

實際上,個人信用狀況在聯合徵信中心都會留下紀錄,存留大約有五年之久,因此當你要貸款時,銀行會去聯徵中心,將你個人近五年的信用狀況調出來看。包括有無按時繳納刷卡金額,是否僅繳納最低應繳金額,以及是否使用過現金卡或信用卡預借現金等等,都會列入查核。

換句話說,如果你的信用狀況有瑕疵,銀行可能就會拒絕貸款,你就得花時間一家家申請,看那銀行是否會借出,事倍功半,之前便還出現過因為信用貸款影響房貸的事。

A君購屋申請貸款,結果卻因為之前的信用貸款尚未清償,而遭到銀行拒貸,使得A君只好另行找其他銀行申請貸款,貸款利率當然也會比一般高出一些。

先租或先買何者佳

這是比較基本的問題,如果積蓄足夠,當然就直接買;如果存款尚不足,就先租屋儲蓄再購屋,基本上還是要累積到三成左右自備款再購屋較理想。重點是,一定要牢記一點,「房貸愈繳愈少,房租是愈繳愈多」,從累積金額來看,每月繳本息平均攤還的房貸,本金會愈來愈少,也就是欠錢愈來愈少;但是付給房東的房租,累積下來,只有愈繳愈多,而且還是拿不回來的。

選擇地點三大原則

首購的基本理論,就是「愈近市區愈舊、愈遠就愈新」、「精選重劃區、時間換空間」以及「五年內有交通、十年內有商圈」等三大原則。

近市區,學區通常會比較好,但是房價高,所以要挑舊屋,舊屋只要沒有嚴重漏水,沒有海砂屋、輻射屋及兇宅等重大瑕疵,可以整理的屋況下,都可以考慮購買;至於市區外圍,可能好學區會比較遠,交換的條件就是屋況比較新,不過生活機能也會比較差。

重劃區是近年很夯的新興購屋區,離市區大約在一個小時車程左右,重劃區的優點,在於大面積土地重新規劃開發,街廓整齊完整,各項設施完善,居住的舒適性佳;

重要的是,重劃區內的學區,通常都不差,以目前重劃區現況來看,三峽的桃子腳國小、林口的麗園國中小、以及之前內湖四期重劃區的麗湖國小等,都是頗具知名度的好學校,因此重劃區的學區問題,似乎不用太過擔心。

重劃區的缺點,則在於交通建設及商圈成形需要時間,新婚族的本錢就是年輕,可以考慮用時間去等待,等到逐漸步入中年時,重劃區的區域環境,可能就已經很成熟,而且有新的區域定位意義,房屋增值的機會高。

新婚購屋

結婚前第一個課前作業,就是買一間兩個人都中意的好房子

《案例》購屋以環境品質及總價優先

從新竹北上台北,換了工作又換居住地,為了就是和心愛的寶貝共組甜蜜的家庭,這一天已經期待很久了。

呂佳穎準備在今年五月結婚,結婚的第一個念頭,為的就是要安定,房子是最能表現安定的象徵,因此結婚的第一個課前作業,就是買一間兩個人都中意的好房子。

原本也是想要先租房子的,想說租房子的經濟壓力比較小,生活品質可以再好一些;但是眼看現在的房價愈來愈高,心裡還是會擔心,以後想買的時候買不起怎麼辦!

認真算算,工作十多年下來,也算是小有積蓄,雖然存的不算多,但是要撐一下付房貸,卻也還能勉強過得去,於是最後兩人還是決定,「先苦後樂」,就先辛苦個幾年,多存點年還本金,也算是一種強迫儲蓄吧!所以就決定購屋而不租屋了。

掂掂預算,大約只能選擇台北市區的舊公寓,或是新北市的新房子,台北市的舊公寓雖然使用空間大,生活機能也沒問題,但是要價高,再加上管線老舊等,光是屋況整理就得要多花一筆不小的費用,似乎有點划不來。

最後決定購買中和山腰新開發社區的新房子,該建商在坊間的營造品質口碑不錯,不用太擔心山坡地住宅安全的問題;加上社區已經整體興建完工,品質可以馬上接受考驗,戶外綠化空間又十分吸引他們,甚至可以想像下班晚飯後,兩人在社區中散步談心的畫面。

最後當然還是因為總價在預算範圍內,新成屋的裝潢費用很有彈性,不像舊屋一定要有基本性的整修,因此對他們來說,買新成屋比較簡單省事,預算寬鬆不會那麼緊,更何況還有令人嚮往的戶外休閒空間,以及充滿期待的生活品質,兩個新人天天在都倒數著,何時可以搬進新家,開始嶄新的新生活。

至於擔不擔心房價泡沫化的問題,呂佳穎說,只要社區的管理維護有一定的水準,再加上建商品牌,以及本身是自用的需求,他說他一點兒都不會有泡沫化的顧慮,小孩學區也都還可以,更何況新房子一住就是要住個五至十年,也許又經歷了幾個波段起伏,他頗為認同這個新房子的保值性及抗跌性。

新婚購屋難不難?因人而異有不同的答案,基本上就是要先有累積自備款的觀念,才能有接續下來的步驟,房價高低變動,改變的只是地點與產品。萬事起頭難,還是要按部就班先有儲蓄購屋的觀念,再來關心房價變動。到最後,也許新婚購屋的癥結點,都不是原先擔心的問題,問題結果是在,要登記誰的名字?!請上「住展房屋網」

房巿調查 房價選前不可能回升 學者:選後再進場

情侶購屋 貸款登記講清楚 掛名不一定安全

女性購屋經 單身考量三要素 已婚莫顧此失彼

金管會房貸鑑價從嚴 買屋如何提高房貸成數

奢侈稅重創房市 進場購屋忌碰套房、郊區豪宅

買屋風水須注意 別買「越住越窮」的房子

男女買屋大不同 男人看預算交通 女人重環境學區

奢侈稅 民眾看跌未來1年房價 逾半延後購屋

奢侈稅購屋 精準殺價四大心法

打房政策 政府出招 平抑房價三部曲

購屋必看 政策打房現在可以買嗎?購屋七大問

購屋風水 先看外圍環境 買房風水禁忌停看聽

奢侈稅風暴?房價未鬆動 房價心理戰 買賣方拔河

風水「嫌惡設施」買房先避開 面嫌惡設施的化解方法

奢侈稅 馬凱:房市何時進場?莊孟翰:房價符合期待?

購屋停看聽/工業宅、農舍、特種建地 房子能買嗎?

張金鶚:買房戒急用忍 顏炳立:房市2個月後回溫

房貸選銀行 砍佣金減壓力 購屋房貸教戰手則

高房價vs優惠貸款 購屋租屋怎考量,早買早好還是量力而為?