都更黃金屋 老公寓翻紅,都更整合難度高 資金不足恐套牢

都更議題發燒北市老公寓翻紅,行政院通過30年以上老屋重建不縮水、4年內投入184億元鼓勵補助都更,以及綠建築享有最高20%容積獎勵等措施,不少房仲業者表示,這些措施都有助於都更加速,原本因為公設比較少,已經很搶手的台北市舊公寓,最近,房價甚至比同屋齡大樓來得貴!

著眼都更利多 老公寓詢問度飆升

未婚的吳小姐,原本都在大陸工作,最近回到台灣,在家人鼓勵下,在離父母家很近的瑞安街,看上了一個30年的老公寓,雖然一坪開價四十多萬,實在不便宜,但著眼政府最近頻頻釋出的都更利多,吳小姐斥資買了這個老房子,希望等都更通過後,可以投資大賺一筆!

吳小姐會這樣考慮,是因為去年底,行政院會通過「都市更新產業行動計畫」,四年內將投入一百八十四億元,協助兩萬戶老舊住宅更新,屋齡二十年以上可獲整修工程補助,三十年以上舊屋則可獲得改建的規畫補助。

根據內政部統計,全台超過二十年的老舊住宅約四百八十萬戶,其中三十年以上的老舊住宅就占三○二萬戶。根據營建署的「都市更新產業行動計畫」,今年起四年內,政府將協助這些老舊住宅重新改建或整修。

老公寓搶手 價格超預同區大樓

「北市老公寓比電梯大樓搶手的程度,還會加溫!」台灣不動產交易中心協理莊文樹認為,這股風潮還會吹往其他都會區市中心,因為在都更題材發酵下,北市25年老公寓自2009第一季的每坪31萬元,短短一年就飆到39萬元;第二季在台北市政府拋出一坪換一坪政策鼓動下,再狂漲一波,單季幅漲就將近15%,各行政區老公寓,幾乎都已超越同屋齡大樓行情。

以目前位居公寓行情最高的信義區來說,目前平均成交單價約64萬元,但同一地區同屋齡的大樓一坪只有54萬元;松山區也差不多有一坪10萬元左右的價差。

另外都更發燒的中山、中正區的老公寓則比同區舊大樓一坪要貴上12、3萬元。不過,也要提醒消費者,北市部分公寓房價已經飆過頭,投資人應謹慎考慮。而都更題材也常傳出有特定人士介入消息,甚至傳出老公寓住戶被騷擾,這些都不利後續藉都更議題炒作房價。 【網路地產王/綜合】2011/01/19

"北市都市更新爭議案例"

北市都市更新爭議案例

都更整合難度高 時間預算資金成本宜先算

都市更新產業行動計畫,讓很多台北人大作「老屋變黃金屋」美夢,但要圓夢並不容易。發都更財,並非自己一廂情願,就可辦到,除了建商的意願,最最最關鍵的還是住戶整合。

試想全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案,一品大廈都更案也因利益擺不平觸礁。

整合了將近3年,住戶始終無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

擁有最多資源、全國最受矚目的都更案,最後還是過不了人性這關,其他都更案,成功機率又有多少,

就算是,忠孝東路五段、永春捷運站旁的都更案,實施者已取得執照開始拆除,仍有數戶居民不願搬遷。北市府以公權力強制介入拆除,北市民集結抗議市府成為建商打手的場面。

所以購屋者不能太樂觀,必須有長期抗戰的準備,所以口袋夠深才能玩,如果是首購,或者還須跟長輩,資助頭期款的年輕朋友,實在不建議,先來看看購買老屋考量的預算,

高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略,包含:一、老屋多半屋況不佳,二、等待都更時機時間成本,三、銀行貸款成數等。

老屋屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,很有可能搬進去住先要額外準備50至100萬元的裝潢翻修成本;銀行貸款成數不會高,等待「都更」時間不能掌握這些成本,都不是資金不太充分的首購屋能負擔的

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