07 11 月 都更屋夢碎？都更6大障礙╱都市更新 該買華廈還是老公寓？
都更話題熱炒，讓很多台北人大作「老屋變黃金屋」美夢，但要圓夢並不容易。淡大產經系副教授莊孟翰說，除了眾所周知的釘子戶問題外，都更案還有許多外界不知悉的難題，投資都更屋並沒有想像好賺。
整合起來，莊孟翰表示，都更案共有六種常見的障礙，每一種都會造成整合上的延遲，而如果一個都更案同時有好幾種障礙，那動工就可能遙遙無期，投資人最好事先做足功課。
都更案的第一個障礙是
老舊住宅當年興建時，大多沿著基地四周蓋到滿，但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定，可建地縮小，一樓店面跟著得減少，這讓店面屋主更新意願大大降低，愈是店面效益高的精華區，整合困難度就愈高。
第二個障礙是，
台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題，侵占的面積不計入權狀，但實際在使用。
一旦要都更，屋主多要用實際使用面積來換算權利變換，可是其他參與更新的住戶卻多不願意，心想平常被擋道已夠嘔，怎麼還可以分更多? 整合往往因此談不攏，自辦更新的常常因此破局。
第三，同樣也是違建，但問題是在空中的頂樓加蓋。
通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助，然而多數住戶要的是坪數，否則寧可保持現狀拒絕都更。任何一個都更區，暫緩拆除的頂樓加蓋建築愈多，整合的進度就愈慢。
第四項障礙是，中繼住宅補貼問題。
莊孟翰說，很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了，但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同，需求也不一樣，建商給同樣的補貼，住戶不同意，給不一樣，住戶認為不公平，要想擺平著實不容易。
第五，現在能夠申請一坪換一坪的，條件是30年以上的老房子，而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。
在這種社區整合，第一步就很困難，因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易，更別說什麼權利變換等抽象概念。
最後一項就是所謂的釘子戶了，千萬不要以這樣的人很少，因為覺得無法換回原坪數 (現階段大多無法換回原坪數)、覺得新房子沒比較好，覺得麻煩，覺得實施者不公平不爽的，都有可能成為硬梆梆的釘子戶。一個都更案碰上幾個，大概就得長期抗戰了。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/11/06
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都市更新炒翻天 該買華廈還是老公寓？
台北市長郝龍斌放送老公寓的都更獎勵政策利多，讓老公寓價格漲翻天。
購屋人短期最好不要追漲，中長期則要評估需求及資金狀況，避免買到不適合的房子。
住在新店的張媽媽最近幫剛成家的兒子看屋，把目標鎖定大坪林捷運站附近的中古屋，業務員提供過去3~6個月的成交紀錄做為參考，她卻發現大坪林附近屋齡30年以上的老公寓，
平均每坪成交價約30.4 萬元，而華廈卻只有30萬元。
什麼原因讓公寓行情直逼華廈？答案就是台北市市長郝龍斌「一坪換一坪」的2倍容積獎勵政策。
場景再推回到8月中旬的士林地方法院，一棟大同區太原路2樓公寓法拍屋，吸引了54封標單，把法院擠得水洩不通，從公告上來看，建物僅23.3 坪，底價535萬元，最後卻溢價43%
脫標（比底價多出143%）。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示，該物件土地使用分區為商三，容積率達560%，而且周遭多為2~3樓老屋，未來只要基地面積整合至能使用承德路的門牌，就能再創高價。
9月下旬中山區龍江路34年老公寓，以溢價5成、每坪52萬元拍定；接著松山區延壽街36年公寓，以每坪51萬元標出。
過去3個月來，法拍老公寓身價甚至高於區域行情，屋主惜售心態濃，也使得投資客到法拍市場掃貨，而自住客則把購屋目標從北縣轉到市區老屋。
捨華廈買老公寓 只為等待都更夢
根據信義房屋網站統計，從4月政府釋出都市更新的消息後，包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等6 個行政區，點閱率立即上升，屋齡30年以上、總價1000萬~2000萬元的公寓搜尋熱度提高，其中又以中山、內湖及南港分居前3名。
5年級的王思涵計畫從林口搬進市區，原本只鎖定電梯大樓看屋的她，最後決定搬到4樓虛坪少的老公寓，而捨棄坪數較小、屋況較佳的中古華廈，「反正都要住個7、8年以上，買老公寓還有機會舊屋換新屋。」
王思涵就是抱著「邊住邊投資」的想法，希望有一天建商能上門談合建。
跟王思涵抱持同樣想法的人不在少數，在台北縣市精華區都找得到。
根據中信房屋統計1~9月成交資料，台北縣市公寓成交量比去年同期成長多2成，北市松山區出現前9個月公寓平均成交價54.54 萬元，高於華廈52.23 萬元的怪異現象，公寓成交天數也縮短了11天。
類似的行政區還有南港、萬華及新店。中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，這幾個行政區的共通點就是出現都更計畫成功的案例。
政府放寬都更容積獎勵，對公寓價格影響力度有多大？
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，「助漲的現象是有，但應屬小範圍。」
就以松山區的民生社區為例，部分老公寓因為土地持分高達17、18坪以上，加上周邊並沒有優質新大樓，以平均單價計算，就會出現公寓比大樓貴的情況。
此外，像腹地範圍大的新店，華廈分布區域較分散，如果成交集中捷運站周邊，就很容易出現公寓單價高於華廈的特殊情況。
Money錢NO.38 2010/11
北市新成屋、中古屋價差走勢圖
單位：萬元/坪 註：中古屋指屋齡5年以上，新成屋指屋齡5年內，皆不含1樓產品