03 12 月 都更老宅搶手 如何挑選老公寓？
都更熱加上土地持分高，4層樓最吃香，土地持分高、實用面積大，公寓翻紅，4樓公寓土地持分多出近2坪，加上屋齡較老舊，比起「年輕」的5層樓公寓更具備都更的急迫性；關鍵則是市中心的高房價，造成4層公寓產品具備改建效益，身價比5層樓公寓高出一截。
此外，4層樓公寓一幢可能只需整合8戶屋主，5樓公寓則需整合10戶屋主，且大部分4樓公寓產品，有些前後陽台並未登記在權狀上，屋主還可辦理補登，都讓4樓公寓身價比5樓還高。
10個挑選老公寓的關鍵原則，教你「買對不買貴」。
原則1》雙併公寓最理想
最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓，依樓高來看，戶數約6～10戶，同樓層只有對門鄰居，環境較單純。
原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大
20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入建築面積計算，因此不列入權狀面積。
如果能找到這種公寓，等於是買到賺到，因為是用權狀坪數去計算總價，而非使用面積。買進來以後，還可以向地政單位申請補登，費用約是1萬多元，但未來轉手卻可以因為權狀面積變大，放大成交價。
原則3》避開傳統市場內的老公寓
選擇鄰近商圈或市場的公寓，生活機能好，下樓走幾步就能採買生活用品，但位於傳統市場內的老公寓除外，因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢，還可能傳來牲畜或漁穫的腥味，整體環境並不理想。
原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算
如果在台北縣市，可以買到公寓頂樓，且還有頂樓增建的產品，是很值得考慮的選擇，因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益，且增建面積愈大愈划算。
不過，老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊，如果要再花錢裝修，例如屋頂隔熱處理、防水工程等，均須事先評估算入購屋成本中。
原則5》4樓頂加優於5樓頂加
不要忘記，住公寓只能爬樓梯，樓層愈高，上下樓愈吃力，除非你把上下樓梯當健身運動選項之一，否則對大多數的人來說，5樓頂加要再多爬一層樓，對房價只有減分效果。
原則6》鄰近捷運出口老公寓，貸款容易
一般房子折舊年限通常是20年或30年，大部分老公寓都接近或超過這個年限，因此在銀行眼中，建物已經不值錢了，捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯，但目前高雄捷運與興建中的台中捷運，對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。
原則7》買巷口比買巷底好
愈接近巷口的公寓，保值效果愈佳，避免買巷子很深的巷底房子，尤其是死巷，一來出入不方便，二來有風水上的忌諱，未來脫手是一大利空，可能賠錢出售。]
原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮
許多小巷弄內的老公寓房子，常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間，另外，如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近，也不要考慮。
原則9》選格局方正、避免狹長型的房子
許多連棟公寓是屬於狹長型的格局，就是一走進去客廳，後面連接飯廳或兩三個房間，衛浴與廚房多位在後方，動線很不流暢，只有前後採光，中間的房間完全照不到外面的光線，對氣流也不好。
原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓
樓梯間屬於公共設施，2樓以上的住戶每天都要經過，如果住戶的自律性不佳，老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶，而是各層住戶自律管理，萬一你在看房子時，看到這種樓梯間凌亂的公寓，即使價位合理或符合你的條件期待，勸你還是多多考慮。
延伸閱讀：申請附屬建物補登流程圖
雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式，來增加權狀面積，但要注意的是，下列二種情況並未列入補登條件內：
（1）自行向外增建的陽台；
（2） 蓋在法定空地上的使用面積（像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間，出租或自行作營業使用，或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用）。
申請附屬建物補登流程圖
延伸閱讀：買老公寓等都更？先看容積率推斷未來可換得坪數
事實上，並不是所有的公寓都具有都更的條件，該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢？不妨先搞清楚該地的土地類別，再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。
何謂容積率？
所謂「容積率」，就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比。
以住三之一用地來舉例：規定容積率為300％，基地面積100坪，建蔽率為45％時，即300%÷45％≒7>>則設計至少為7層樓
容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地，未來更新改建後，就可以換到3坪的權狀面積，但這還要再扣除公設比率，才是未來你真正的使用面積，例如公設比35%，等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施，剩下1.95坪。
台北市住宅分區之容積率與建蔽率