從去年法拍市場出現天價公寓後,一時之間連同國產局、仲介市場都似乎感染了這股風潮,歸咎原因,不脫都市更新話題熱炒,讓土地持份較大的公寓,成為當紅炸子雞。不過房仲業者也提醒,都市更新曠日費時,高價買進老公寓不一定是划算的買賣。
市場怪象頻傳 老公寓天價售出
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示,買從去年法拍市場標出華山特區每坪70多萬天價公寓後,公寓熱就迅速蔓延到台北市的各行政區,其中大安、中正、萬華、大同等區域,因為舊公寓多,公設比低,土地持份大,加上都更議題熱炒,許多買方認為不論自用或是投資,空間都很大,因此躍躍欲試,希望買進之後順利更新,將會有驚人的收益。
平心靜氣看需求 買公寓不等於買都更
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,買公寓如果是單純自用,其實只要注意價格、屋況與地段,但如果心中打著等待都更的算盤,就要想清楚。
有機會都更的公寓產品,除了屋齡要大於30年,區域平均房價得越高越好,如果每坪低於20萬,改建其實不划算,也甭論建商會出面協助整合。
此外,除了具備這些基本條件,房屋本身還得有臨路寬、無店面、住戶單純、共識強等條件,市場上有不少打著「都更屋」話題的公寓,實際上並沒有成就都更的條件,是想要藉著公寓大發都更財的民眾要特別注意。
【網路地產王/黃京梧/綜合】
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老公寓漲過頭 小心被套牢
為了平抑房價,台北市政府把都更容積獎勵,從1.5倍提高到2倍,希望能增加房屋供給,沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨,甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑,已經讓老公寓房價漲翻天。
但房仲專家提醒民眾,並非間間都是黃金屋,都更通常曠日費時,先期需投入很大的心力與成本,住戶是否可以支應,一定要列入考慮。
高齡老屋風險高 事前須審慎評估
專家也提醒,高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略:
一、多半屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本,購屋人須審慎評估自備款的負擔。
二、等待「都更」商機的時間成本,長達5至10年,若要等待「都更」商機,須有長期抗戰的心理準備。
三、銀行貸款成數,依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估,若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。
自力都更大不易 委託專業顧問漸風行
另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款,金額動輒上億元,對於住戶來說負擔過重,最好要找專業的委託單位提供專業意見,例如建築經理公司、土地資產公司等,並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任,協商推動會較順利。
一般來說,住戶找建商合作改建,一般改建後分回的面積較少,若透過銀行信託與建經公司合作,建商僅單純受委託進行大樓營造工程,賺取工程款,容積率增加的樓地板面積,利益全歸住戶共享,且可享房屋、地價稅兩年減半優惠,是日漸風行的一種都更方式。
【網路地產王/黃京梧/綜合】