04 1 月 老屋都更 圓夢不易 投資屋老屋原則及風險
都更議題延燒，老房子只要和都更沾上邊，身價就像鍍上一層金，但是天下沒有白吃的午餐，很多老房子不僅無法參與都更，花大錢搶買的老屋，還有可能變成套牢屋，提醒消費者，千萬不要一心以為投資一定能賺大錢，以免賠了夫人又折兵！
都更不易 只聞樓梯響
台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多，「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞，許多售屋廣告打著「土地持分高，改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號，把老屋與賺錢劃上等號，真的有這麼好康嗎？那可不一定！
林太太在精華的南京東路，有一個17坪的平房，五年多前，就已經有建商上門簽約，就等都更通過，林太太就可以分到40坪左右的時尚豪宅，沒想到，時間一天天過去，這幾年的都更申請，始終只聞樓梯響，不見人下來，林太太忍不住開始懷疑，這個都更大餅，到底有沒有實現的一天？
都更投資難賺 小心老屋反被套牢
首先，根據都市更新條例規定，都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段，而自1996年中央公布都市更新條例後至2010年5月底，台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元，其中完工取得使用執照案件只有21件，可見都市更新並不容易，而且耗時冗長。
目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性，譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等，居民比較容易取得共識，可以透過自辦更新的方式，由住戶成立都更會自行擔任實施者角色，包括整合、規畫、資金、施工等過程，更新後房屋由地主100%分配。
不過，時下多數買老屋的購屋人，都抱著等建商來敲門的心態，期待都更的魔法把舊屋變新屋，坪數又不縮水。不幸的是，很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益，反而因為較高的土地持分，在等待期間加重地價稅的成本負擔，甚至等不到改建的春天，老屋變成套牢屋！
網路地產王
全台啟動都更7兆商機
10個挑選老公寓的關鍵原則，教你「買對不買貴」。
原則1》雙併公寓最理想
最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓，依樓高來看，戶數約6～10戶，同樓層只有對門鄰居，環境較單純。
原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大
20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入建築面積計算，因此不列入權狀面積。
如果能找到這種公寓，等於是買到賺到，因為是用權狀坪數去計算總價，而非使用面積。買進來以後，還可以向地政單位申請補登，費用約是1萬多元，但未來轉手卻可以因為權狀面積變大，放大成交價。
原則3》避開傳統市場內的老公寓
選擇鄰近商圈或市場的公寓，生活機能好，下樓走幾步就能採買生活用品，但位於傳統市場內的老公寓除外，因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢，還可能傳來牲畜或漁穫的腥味，整體環境並不理想。
原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算
如果在台北縣市，可以買到公寓頂樓，且還有頂樓增建的產品，是很值得考慮的選擇，因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益，且增建面積愈大愈划算。
不過，老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊，如果要再花錢裝修，例如屋頂隔熱處理、防水工程等，均須事先評估算入購屋成本中。
原則5》4樓頂加優於5樓頂加
不要忘記，住公寓只能爬樓梯，樓層愈高，上下樓愈吃力，除非你把上下樓梯當健身運動選項之一，否則對大多數的人來說，5樓頂加要再多爬一層樓，對房價只有減分效果。
原則6》鄰近捷運出口老公寓，貸款容易
一般房子折舊年限通常是20年或30年，大部分老公寓都接近或超過這個年限，因此在銀行眼中，建物已經不值錢了，捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯，但目前高雄捷運與興建中的台中捷運，對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。
原則7》買巷口比買巷底好
愈接近巷口的公寓，保值效果愈佳，避免買巷子很深的巷底房子，尤其是死巷，一來出入不方便，二來有風水上的忌諱，未來脫手是一大利空，可能賠錢出售。]
原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮
許多小巷弄內的老公寓房子，常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間，另外，如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近，也不要考慮。
原則9》選格局方正、避免狹長型的房子
許多連棟公寓是屬於狹長型的格局，就是一走進去客廳，後面連接飯廳或兩三個房間，衛浴與廚房多位在後方，動線很不流暢，只有前後採光，中間的房間完全照不到外面的光線，對氣流也不好。
原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓
樓梯間屬於公共設施，2樓以上的住戶每天都要經過，如果住戶的自律性不佳，老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶，而是各層住戶自律管理，萬一你在看房子時，看到這種樓梯間凌亂的公寓，即使價位合理或符合你的條件期待，勸你還是多多考慮。
都更都更產業行動計畫.一覽
都更案共有六種常見的障礙，投資人最好事先做足功課。
第一個障礙整合困難度
老舊住宅當年興建時，大多沿著基地四周蓋到滿，但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定，可建地縮小，一樓店面跟著得減少，這讓店面屋主更新意願大大降低，愈是店面效益高的精華區，整合困難度就愈高。
第二個障礙侵占巷道
台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題，侵占的面積不計入權狀，但實際在使用。
一旦要都更，怎麼還可以分更多?寧可保持現狀拒絕都更。
第二個障礙違建問題
同樣也是違建，但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助，然而多數住戶要的是坪數，否則寧可保持現狀拒絕都更。
第四項障礙是，中繼住宅補貼問題。
莊孟翰說，很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了，但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同，需求也不一樣，要想擺平著實不容易。
第五項容積率法規的了解
第五，現在能夠申請一坪換一坪的，條件是30年以上的老房子，而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合，第一步就很困難，因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易，更別說什麼權利變換等抽象概念。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】