都更屋好賺 容積法規準備功課不能少，都更陷阱莫輕忽

29 12 月 都更屋好賺 容積法規準備功課不能少，都更陷阱莫輕忽

都更好好賺，舊房換新房一塊變兩塊，容積獎勵，政府為了增加都更誘因，特別有條件的釋放比原來法定容積更高的獎勵。若一塊「住三」的基地面積為1000坪，容積率為225%，原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪，但若爭取50%的容積獎勵，則可加碼蓋到3375坪。

•  容積率

建築坪數與土地坪數的比例。通常容積率愈高，一坪土地可蓋的坪數就愈多。若「住四」一塊土地的面積為一百坪，容積率為300%，每坪土地可蓋3坪的建坪，若每一樓的樓板面積為60坪，則最多可蓋5層樓（60×5＝300）

儘管央行與財政部不斷祭出抑制房價的政策，但熱錢的湧入與投資客的炒作，讓台北市的房價節節攀升，這看似不回頭的房價，讓許多想在台北市購屋的民眾望之怯步，然而、台北市目前的房價看在許多投資客的眼中仍大有作為，因為台北市的都市更新發展計畫，將推升另一波房價的高點。

事實上「台北市都市更新自治條例」的立法目的是復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益；但、這個從民國七十二年開始推動的都市更新計畫，卻完全走樣，不但造成台北市的人口呈現負成長，遷出的人口更遠遠的大於遷入人口，到最後，台北市的都市更新計畫，成為一個最好炒作的標的物。

漸進式與門檻式的都市更新

投資者在進入都更市場前，必須先瞭解，都市更新是一種漸進與門檻式的投資，所謂漸進是指，要完成所有都更的程式，平均要花上七年半的時間，包括了提案、連署、送件、公聽會、協調、審查到核定；而門檻就是，標的物全部所有權人同意的比例，這個比例分兩階段，第一階段是十分之一的所有權人同意後送件審查，第二階段是四分之三的所有權人完成連署後送件核定。

根據從事房產投資超過二十年的廖董表示，真想要在台北市的都更獲利，並非一件簡單的事，但只要能掌握到好地段、口袋夠深再加上心臟夠力，想要在台北市的都更獲利不是不可能。

投資人在選擇都更物件時，需要注意哪些事項呢？

廖董表示有三個重點和一個原則一定要掌握。一、選商業區；二、選大馬路邊；三、選「都市更新地區」或「都市更新單位」的標的。

原則是，屋齡要超過三十年，樓高不超過四層樓，這些條件都是比較容易等到都更機會，投報率高的標的物。

一般住宅的地目分為住宅區與商用區兩種，這兩種的差別就在於容積率的不同，而容積率更是攸關建商願不願意參與都市更新的重要條件。

目前在台北市住宅區的舊公寓，容積率幾乎蓋滿，除非地價夠高或有容積的獎勵，否則建商會因獲利不易而放棄參與重建，這就是為什麼，大部分的建商不太喜歡參與住宅區用地改建的原因。

相反的，位在商業區的舊公寓，就成了建商最愛的標的物，特別是大馬路向內延伸三十米以內的舊公寓，通常就是那些馬路邊到裡面第一條巷子的舊公寓，這些地目大多屬於商業區，所以改建的效益相對比住宅區用地高出許多。同樣的，在建蔽率上，商業區在土地使用的比率上，也是優於住宅區（詳見表一）。

此外、投資人在選擇都更標的物前，要先確定所選擇的標的物是否已被納入「都市更新地區」或「都市更新單位」，這個資訊可以在台北市政府的都市更新處網站查詢。

坪數交換 公式計算

至於最關鍵、也是投資人最關心的坪數交換，廖董表示，這是都更過程  最具爭議也是最耗時的一段，以目前最常見的屋主和建商分配的比例，可分為60:40或55:45，比數多的一方為屋主所有，這個比例是透過一定的公式計算而來。

舉例來說，小寶在台北市延吉街上有一間四樓的四十坪舊公寓，土地面積是十五坪，屬於住四300％的容積率，因此我們可以推算出小寶所提供土地的建築面積是93.6坪（註一），公式如下：

15（土地面積）× 300％ × 1.6（公設轉換）×（1＋30％都市更新獎勵）＝93.6坪

註一：本公式在都市更新獎勵的比例採下限30％來計算。此外、目前台北市都更獎勵之上限已調高至100％，這還不包括地方政府給予最高回饋比例的40％，例如：目前北市「台北好好看」美化景觀，空地十八個月公園造景，給予10％回饋的獎勵。

名詞解釋

容積率 「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

若「住四」一塊土地的面積為100坪，容積率為300%，每坪土地可蓋3坪的建坪，若每一樓的樓板面積為50坪，則最多可蓋6層樓。（50×6=300） 通常容積率越高，一坪土地可蓋的坪數就越多。

建蔽率 「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。 若一塊土地的面積為100坪，而建物的投影面積為45坪，建蔽率為45%，通常建蔽率比率愈低，留下的空地愈大，建蔽率愈高，則空地面積愈小。 （容積率、建蔽率規定，請見表一）

更新單元 「都市更新單元」是指可單獨實施都市更新計畫的分區，通常有最小基地規模限制。

再依照住戶與建商的比例60:40或55:45來計算，小寶可分得：

93.6坪 × 0.6＝ 56.16坪（不包含車位）
93.6坪 × 0.55＝51.48坪（不包含車位）

但小寶必須扣除公設，才能知道實際室內的坪數是否會與都更前的坪數相同，

所以我們用30％的公設比來計算：

56.16坪－（56.16×30％）＝39.312坪（不包含車位）
51.48坪－（51.48×30％）＝36.036坪（不包含車位）

因此我們可以得知，小寶在都更後，所得到的室內坪數大致與都更前的坪數相當；但在價格上，如何評估建商所得是否合理；假設台北市延吉街的預售屋，平均價格為每坪70萬，藉由住戶與建商的比例60:40或55:45來推算，建方可分得的價值：

70×0.4＝28萬元/坪
70×0.45＝31.5萬元/坪

然而、建商一般會將利潤控制在25％左右，再加上管理、稅金、銷售的成本，估計又會占13％，所以建方的每坪建造單價，大概會落在每坪19.82～22.3萬元之間，計算公式如下：

28÷1.25÷1.13＝19.82萬元/坪 （建造單價）
31.5÷1.25÷1.13＝22.3萬元/坪（建造單價）

因此，投資人可以透過以上的公式來試算自己與建商的分配比例是否合理，

也可試算建商的建造單價；透過建造單價來試算建案的建材成本，避免建商不當的偷工減料，來達到保護所有權人的充分效果。

台北市舊公寓都更搶手區域

1、南港區：南港軟體工業園區與南港火車站四周。
2、內湖區：內湖科學園區與內湖捷運站周圍。
3、萬華區：避開北萬華，例如：西門町；以南萬華的舊公寓為主。
4、大同區：避開北大同，以南大同為主，例如：南京西路南側。
5、信義區：信義計畫區周圍的舊公寓，例如、吳興街。

遠建不動產提供  都更陷阱要注意

都市更新當然也會遇到許多問題，在不動產市場投資多年的廖董表示，釘子戶、投資客的陷阱，還有建商介入所有權人所產生的派系，都是讓都更無法順利進行的障礙。

其實釘子戶，不見得都是來搗亂的，舉例來說，某甲在都更前擁有20坪的室內坪數，雖然都更可以1坪換1坪，但有時會有公設的陷阱，變成20坪的室內空間換不到15坪，其他的都變成了公設，這時所有權人當然不會願意加入都更，因此，這些人就會變成釘子戶，所以當投資人想進入都更的市場時，要先用前述的公式算清楚，避免成為都更的釘子戶。

其次是少數不肖的投資客，挾著都更的建案，用未來的價格，拿來現在賣，這些都是投資大眾要注意的，因為投資客所拋售的都更案，大都藏有玄機，舉例來說，在台北市的某些區域與地段，住戶間會為了都更改建而有嚴重的意見分歧，

所以住戶間會產生派系，而住戶間的派系又會讓建商無所適從，於是建商便偷偷的收手，然而這對部分較早進入的投資客來說，虧損之大，於是這些投資客挾著都更的願景，用未來的價格賣給想要進入都更市場的投資者，造成不明就裡的投資人就這麼上了當。 金融家撰文/翁常豪 2010-12-29

都更案共有六種常見的障礙，投資人最好事先做足功課。

第一個障礙整合困難度

老舊住宅當年興建時，大多沿著基地四周蓋到滿，但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定，可建地縮小，一樓店面跟著得減少，這讓店面屋主更新意願大大降低，愈是店面效益高的精華區，整合困難度就愈高。

第二個障礙侵占巷道

台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題，侵占的面積不計入權狀，但實際在使用。

一旦要都更，怎麼還可以分更多?寧可保持現狀拒絕都更。

第二個障礙違建問題

同樣也是違建，但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助，然而多數住戶要的是坪數，否則寧可保持現狀拒絕都更。

第四項障礙是，中繼住宅補貼問題。

莊孟翰說，很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了，但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同，需求也不一樣，要想擺平著實不容易。

第五項容積率法規的了解

第五，現在能夠申請一坪換一坪的，條件是30年以上的老房子，而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合，第一步就很困難，因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易，更別說什麼權利變換等抽象概念。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】