容積買賣移轉 應遵守都市計畫規範

今天各報都看得到一則有關捷運共構宅,因為使用輕質隔間牆,使得居住品質受到影響的消息。這個訊息其實算是舊聞,不過捷運早已成為台北都會生活的重要成分,因此受關注的程度仍高。然而有關都市生活品質,捷運產生的影響還在其次,

更重要且更根本的,還是容積制度。說到容積,對一般民眾來說,感覺似乎不如捷運那樣貼近;不過你我生活品質,卻和這項制度直接相關。

簡單說,容積代表一塊基地可蓋的樓地板面積上限,因此如果這上限拉得過高,不但居住會太密集、品質受影響,周邊交通需求及流量也會大增,這都將直接影響都市生活品質,甚至安全。

容積獎勵制

容積獎勵制度宅,容易淪為私人攫取不當利益工具。

這時,一個地區的都市計劃,就扮演基礎角色;制定者會根據這個區塊內規劃的各項公共建設,估算可容納居住人口,接著畫定不同的土地分區(地目),再賦予各別之容積規範;而回過頭來,所有土地之容積率總和,仍得回歸到原始的都市計劃規範(人口容量)。

以上敘述不但是理論,也是實務,因為會直接影響都市居民生活品質。不過在台灣,容積率相關制度實施卻產生許多弊病,因此官方有意重新規範,並推出所謂『容積銀行』;未來開發商要取得額外容積,都必須向銀行(也就是官方)購買。

然而,出身政大地政系,目前是德霖技術學院不動產經營系主任,同時兼任副校長的楊松齡教授認為,過去有關容積之規範,或移轉、獎勵等制度之實務操作,都大有問題,如今推出容積銀行,相關概念也沒有向民眾及業者說明清楚。

楊松齡舉例,容積制度就好比積木遊戲,或許每個區塊或每個人分到的積木塊數不一,但總量就是這麼多。不過台灣近年實際執行的結果,卻和原始制度及精神已有悖離。

如容積移轉,主要精神是徵收補償,就像古蹟這類限制開發的基地,給予移轉(容積)的彈性;但更重要的是,移入基地也要有明確規範或限制。

畢竟按照都市計劃,每塊基地乃至區塊的容積,意義及價值都不盡相同;更白話地說,同樣是容積,放在大同區,和放在信義區,對周邊區域產生的影響肯定不同。但是台灣的容積移轉,卻完全沒有這方面限制,因此造成若干亂象。

如今官方準備推出容積銀行,取代原有的獎勵;楊松齡表示,這接近英國的開發捐概念,也就是可額外給予(開發商)的容積,源於官方投資、建構公共建設產生的成效;

於是類似國父的漲價歸公,如要取得額外容積,須向官方購買(開發捐),但同樣不能踰越原始的都市計劃規範。

然而,官方近年因為都市更新或重劃區開發所給予的容積獎勵,都是都市計劃規範以外再額外給予,結果可蓋樓地板面積大增、移入人口高過都市計劃原本設定,這當然對該區塊的生活、交通等面向產生莫大衝擊;未來如果容積銀行還是超越都市計劃,則仍是換湯不換藥。

總括來說,官方執行相關制度,不但缺乏足夠清楚說明,實務操作也有諸多謬誤,甚至出發點都有可議之處。而楊松齡認為,追本溯源,這是缺乏周延土地政策,乃至國土開發方針的結果。

在開發行為只有經濟、資本導向之下,容積制度就很容易淪為私人攫取不當利益的工具。因此,無論容積移轉或銀行,都須回歸最根本的都市計劃乃至區域開發計畫規範及精神,才能真正阻絕相關亂象,且讓多數居住在都會區的人們,獲得更好的生活品質。新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

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