天災頻仍 如何選對房子買?

從台灣的九二一地震到日本大海嘯,大自然讓今日人類見識到,它高深莫測的威力,不是一句『人定勝天』就可以避免。當然人類無法控制天災的發生,但如何提高居家生命安全的機會,就要看消費者平時的防範措施做得如何,及對防災減災知識的加強了!

風災、水災、土石流及地震,造成受災戶住宅淹沒、倒塌事件後,使得消費者對自己居家的安全多了份憂慮與警覺,房子是位在順向坡?會碰到土石流?

大雨後房子周邊會淹水?地震時您的房子會不會倒等問題,在您買房子前怎能輕忽?其實,只要在購買前多聽聽專家的建議及做好購屋前的查驗檢測工作,自然可以安心的購買您心目中理想又安全的住家。

於后,我們為您的居家安全採訪了三位學有專精的專家,透過他們的解說與分析,讓您充分的知道如何在天災頻繁的台灣國度裡,能趨吉避凶,並選對您要買的房子。

抓大原則 注意小細節

台灣隔震構造學會詹添全博士表示,一般購屋人多半非建築專業人士,但透過當地環境、地況及房屋所顯露的各項癥兆,還是可以幫助購屋人做初步的安檢與篩選。例如房子是否在順向坡上?是否位在山谷邊緣凸崖上?是否位在地下坑道的影響範圍內?

詹添全博士

台灣隔震構造學會詹添全博士表示,透過當地環境、地況及房屋所顯露的各項癥兆,還是可以幫助購屋人做初步的安檢與篩選。

是否在陡坡上?坡面上的樹木或電線桿是否傾斜?坡面或路面是否出現裂縫?又或社區擋土牆是否太高?擋土牆是否出現裂縫或歪凸變形?擋土牆腳或坡腳是否有落石?房子是否距離擋土牆太近等,仔細觀察都可看出些端倪。

詹添全說,在房屋癥兆方面,房屋傾斜、樑柱龜裂、牆面滲水發霉、門窗開關困難、水管漏水,以及邊溝開裂等現象,都可能是邊坡潛移、地底淘空、沈陷不均等災害的預警。

當然,也可能是施工不良所導致的,購屋人發現這些現象時,宜請建商或專家釐清原因。因此最好還是請專業建築師或土木技師協助對地質、坡度、擋土牆結構以及房屋現況進行檢測較安全。

土木技師專家莊忠鵬表示,並不是說山坡地住宅不能買,而是選購時應就其地形、地質謹慎評估。在地形上,過於陡峭的坡地、與平坦地面交接的坡腳地、順向坡地,都是較可能發生房屋災害的地形,應盡量避免。

對於地質問題,雖然牽涉較專業的範圍,但消費者還是可以透過經濟部中央地質調查所、營建署建築研究所等官方機構調查地質狀況,或直接請建商提供地質檢測報告,而就近請教當地居民該區是否曾是舊礦坑、河道及有無災變紀錄也是簡易可行的辦法。

莊忠鵬說,根據以往房屋崩塌及土石流淹沒民宅等慘劇教訓,也告訴我們應多加注意擋土牆的高度、距離及施工品質,以及鄰近地區是否有大型開發行為,影響整個周邊土質的安全等問題。

另外,建商的施工品質的優劣也影響很大。他建議,應該查看建商信譽和以往工程實績,如果是上市公司,保障的程度相對較高,但這不是絕對因素,應慎選商譽佳,營建品質口碑佳的公司。

防土石流 避山崩住宅

文化大學建築及都市計劃研究所溫琇玲副教授亦表示,預防土石流或山崩住宅之道,可注意下列幾項要點:

一、避免選購坡度超過三十度及位於順向坡的山坡地住宅。

二、避免選購地質鬆軟區域,可向政府機關調閱地質資料,或請建商提供該基地的地質檢測報告。

三、選購的住宅應遠離山壁、擋土牆,間隔至少六公尺以上,擋土牆亦不宜太高,最好不超過二層樓高度,且不能有裂縫或滲水現象。

四、注意水土保持是否良好,可由排水設施的排水效能及社區是否有多處積水現象做初步判斷。

五、聯外道路是否便利寬敞,且以往無災變紀錄等項目來共同衡量。

溫琇玲說,每逢颱風過境,多會給許多地區帶來水患問題,避免之道在於購屋避開地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅,畢竟開門見湖就能釣魚雖然輕鬆寫意,但萬一碰上水患全部家當泡湯,那就不是件令人愉悅的事了。

此外,購買房屋的對外聯絡道路是否有淹水之虞,也在考量範圍內,因為天災來臨時雖無切身之痛,但也足以造成生活上極大的不便。

台灣地震多,只要地震一來,不少國人又勾起九二一地震當時的回憶。事實上,這幾年,防震已經成為購屋的必要條件之一,該如何挑選最安全的防震宅?近來民眾看屋,格外注意個案耐震力,甚至希望找有制震、隔震設計的住家。

制震住宅 愈來愈普遍

詹添全博士提醒購屋者,目前全球耐震技術約可分為制震與隔震兩大系統,國內外工程界普遍採用的是成本比制震高出百分之五十的隔震系統,但對一般消費者來說,可能無法了解其中差別。他建議購屋者可以看建築執照、技師簽證、耐震標章等,都是更有保障的方法之一。

目前領到合法建築執照的建築,一定有技師的簽證,如果設計有隔減震系統,一定要再經過結構外審,是由學術單位或是各技師公會(土木、結構、建築師等)進行審查。

另外,建築物高度達到五十公尺以上、不規則結構、或是公共建築物,都要經結構外審,以確保設計上的安全。

詹添全說,市面上很多地產業者售屋時,都會強調房子具有防震、減震或避震等功能,但我們肉眼看不出來,又該怎麼選擇?他說,現在市面上常見的,是我們常常聽到的「制震宅」,利用阻尼器來吸收地震能並減少位移,達到降低建築物對地震的劇烈搖晃。

在台灣較常使用的就是「制震壁」,這類制震宅的價格,會比一般房子價格高一些,但在地震頻繁的台灣,大樓的使用率已愈來愈普遍。

在房屋結構設計及施工品質良好的前提下,無論RC(鋼筋混凝土)或SRC(鋼骨鋼筋混凝土),都是符合基本法規設計要求的耐震力。

因此,要提升建築物的耐震度,RC或SRC都可以,只是鋼筋及鋼骨大樓的材料特性不同,必須以不同的結構系統規劃,或利用制震設備來強化提升其耐震等級。

建案廣告強調的「制震宅」,或是為了省錢,採用品質不良之阻尼器產品,或為虛應故事,裝設數量不足,這樣的建築結構,能不能稱之為「制震宅」呢?莊忠鵬認為,民眾購屋前一定要做功課,問清楚抗震內容。

選擇品質好的產品

他表示,審慎選擇品質好成熟的隔制震產品,才能符合設計規劃之耐震要求,建商應該給消費者確實知道,本棟建築物可減震多少地震力的數據;並且,提供分析資料與震動模擬,以供日後追蹤參考、檢討之依據。

溫琇玲則表示,台灣在九二一地震後,政府已修訂建築法規,針對各個區域重新制定抗震係數,提高建物抗震標準,因此在九二一地震後申照的建築,只要符合法規規範、達到規定的抗震係數,原則上皆可稱為抗震宅。

溫琇玲說,目前的建築原則是:「大震不倒、中震可修、小震不壞」,是指建物遭逢小地震(0至3級)時,結構不受損壞;遭受中型地震(4級)所受之損壞,可修補;

遭遇大型地震(5級以上)後的損壞或許無法修補,不宜再居住,但地震時並不會倒塌,住戶仍可安全逃離。她說,地震過後可觀察樑柱的兩側或上下端,如有X形狀裂縫,表示建物可能因地震受到損傷,建議委託結構技師評估,並加強結構。

居安思危 多份保障

居安而思危!遇過山難或海難的人,在還沒有遇到之前也都相信自己不會遇到,大部分的人都是有這種想法,如果事前想到自己可能會發生災難,那大概就不會出門了吧!

所以多一分準備,多一分保障,在安全的時刻,就要為有可能發生的各種狀況做準備。天災頻仍的台灣國度裡,多一分居家的思危,您就多了份保障,多了些避災的知識,您的居家環境不但安全又幸福,不是嗎?

如需轉載請註明資料來源:住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!【文/倪子仁】

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