預售屋換約 手續費先問清 轉手注意事項

部分直系血親,配偶更名不收費,惟僅限1次,奢侈稅發威,不少前幾年購買預售屋的投資客,搶在預售屋交屋前,先行找買家以「換約」方式轉手,避開奢侈稅。新買家須留意,購買這類產品,須概括承受所有舊買家的權利義務,並準備較多的自備款,此外,換約手續費以房地總價千分之一為上限。

預售屋「換約」意指在房屋所有權尚未移轉前,舊買家將契約轉讓他人。由於今年6月開始實施奢侈稅,針對非自用住宅在1年內移轉者,課徵房屋總價的15%,1~2年間移轉則課徵房屋總價的10%,讓許多之前購買預售屋的投資客,搶在房屋產權過戶前,以換約方式轉手,如此只會課徵房屋賺得差價的所得稅,避開奢侈稅。

預售屋換約

奢侈稅發威,近期出現不少預售屋投資客積極尋找新買家換約,須留意換約的手續費以房地總價千分之一為上限。

總價高較難換約

有意接手的新買家,首要留意自備款,台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示:「一般購屋自備款多為房屋總價的2成,貸款8成,如接手換約,必須將舊買家已付的自備款及新舊總價間的差價一次付清。」

舉例來說,舊買家的買賣合約總價為1500萬元,自備300萬元,舊買家已付200萬元的款項給建商,新買家如以2000萬元接手,則新買家的自備款為新總價減去舊總價後再加上舊買家已付款項,也就是2000萬元-1500萬元+200萬元=700萬元,新買家一口氣須負擔700萬元的自備款,相較直接購買一般總價2000萬元只須準備400萬元自備款而言,門檻提高不少,也造成現階段高總價產品換約的困難度。

釐清原合約內容

東森房屋東門店店東張劍晴表示:「換約手續為新舊買家至建商辦理,有意接手換約的新買家,首要問清楚原合約內容,如廚具、衛浴等建材是否有辦退費,格局是否變更,舊買家工程款項繳納到哪期,換約費用由誰負擔等。」

部分建商針對直系血親以及配偶的更名不收取手續費,不過,通常規定以1次為限,如果已在辦理對保,產權即將過戶,建商通常會拒絕辦理換約,但也有部分建商一開始就約定不可換約。\

行政院的「預售屋買賣合約書範本」中,規範換約手續費不得超過房地總價的千分之一,不過市場上從千分之一到千分之三的手續費皆時有所聞,有的甚至高達千分之五,違反「預售屋買賣合約書範本」內應記載及不應記載事項,根據《民法》第71條規定,該法律行為無效,可要求建商降低換約費用,或向消保官申訴。

預售屋換約應注意事項
˙舊買家:
◎行政院預售屋買賣合約範本中,約定換約手續費不得超過房價千分之一
◎部分建商對於直系血親及配偶更名不收取手續費,不過以1次為限
◎如能在使用執照拿到前、產權及對保過戶前換約可省代書費、地政規費、瓦斯管線費等,約10餘萬元,約佔總價款2%
◎如購買的預售屋非屬自用住宅,在產權過戶前換約,比起產權過戶1年後出售,可省總價15%奢侈稅
◎如果已對保,產權即將過戶,建商配合換約的意願低
˙新買家:
◎詢問舊買家及建商之前期款的繳納期數到哪裡,是否有遲繳的滯納金
◎詢問舊買家及建商是否有工程變更,注意變更內容及加減帳款項是否已結清
◎如購買房價較舊買家高,須準備較多自備款,新買家的自備款=新房價總價-舊房價總價+舊買家已付建商款項
◎事先與舊買家約定換約手續費由誰負擔
資料來源:《蘋果》採訪整理 【連珠君╱台北報導】

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