周董媽購屋糾紛 預售屋法律報給你知

藝人周杰倫的母親葉惠美因不滿購屋後,發現住宅對面都是亂葬崗,提告向建商求償,由於雙方都向法官請求勘驗現場,釐清爭議。律師表示,法官將於12月9日上午10時到現場勘驗。

葉惠美在民國97年間,買下新北市淡水區壹棟要價新台蔽2700多萬元、96坪的景觀豪宅預售屋;今年3月交屋,葉惠美從住處21樓窗外眺望,才發現豪宅周邊有亂葬崗,「嚇了壹大跳」。

葉惠美向建商要求解約退款,但建商卻說退款要扣除房價15%、約400多萬元做為違約賠償金,因而到台北地院提起民事訴訟,要求建商退還已付款項826萬8000元,以及100萬元懲罰性賠償金。

購屋糾紛

周董母告建商將勘驗豪宅

法院開庭時,法官要釐清葉惠美購屋前有無去過現場勘察地形。葉惠美的律師林信和主張,簽約前有到工地附近,但亂葬崗被前排樹木、看板遮擋,「根本看不出來」,建商明顯隱匿事實;建商則認為,壹般人經過都知道附近有墓地,葉惠美購屋前應知情。

林信和說,新北市政府已將豪宅附近墳墓全部遷移完畢,現場是壹片光禿禿的草皮,雙方向法官請求勘驗現場,要請法官評斷壹般人經過現場到底看不看得到墳墓,法官日前諭知12月9日上午10時到現場勘驗,目前葉惠美尚未抉定是否親赴現場說明。(唐筱恬/中央社)

保護消費者購買預售屋的法律

(一)建商廣告階段
是否廣告誇大不實:關於廣告的內容有公平交易法(公平法)及消費者保護法(消保法)予以規範。依照公平法第二十一條第一項7的規定,若虛偽不實記載或廣告,公平交易委員會可處以罰款至改善為止。

另依消保法第二十二條,建商有「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」的責任。

(二)買賣契約洽商階段
關於契約的內容,由於有許多法律專有名詞,不是一般消費者大眾能夠熟悉,所以消費者可以使用現有法律條文,達到部分自我保護的功能。

1.定型化契約:依照消保法對定型化契約條款的定義,「指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。

定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路,或其他方法表示者,亦屬之。」,所以預售屋買賣契約屬於定型化契約,適用消保法第二章「消費者權益」第二節「定型化契約」的各條規定。

2.契約條文的解釋:若是買賣契約部分條文顯然不利於消費者,依照民法二四七條之一,該部分條約為無效。另外,消保法第十一條第一項規定「企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。」該條文第二項亦規定「定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。」

所以,現今的預售屋買賣契約,經過法律規範後,其內容應有較合理化的趨勢,消費者已較能受到妥善的保護。

3.契約審閱期間:依消保法第十一條之一規定,「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」所以消費者可以有充分時間研究買賣契約內容。其間,可以向熟悉法律的親朋好友或律師請教,以解除心中疑慮。

4.房屋興建階段:這是建商與消費者雙方均已進入履行契約的階段,消費者有按期繳款的義務,建商則有按承諾工程進度施工的義務。

5.交屋、遷入以後的階段:建商交屋,消費者入住後,許多問題將因消費者熟悉居住環境,而全部迅速顯現出來。

⑴公共設施、室內設備有短缺、缺失時,可以依民法第二二七條第一項「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」(不完全給付)請求建商履行義務。若因建商之不作為造成消費者權益受損時,依同條第二項「因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」

⑵依照「公寓大廈管理條例」,同社區各區分所有人(消費者)間簽署規約,以建立社區生活的共同準則;成立管理委員會及管理公共基金,以作為社區共用部分之修繕、管理、維護費用的來源。(家庭財務管理與規劃/ 鄭國誠)

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