張金鶚都市更新九堂課 破除都更六大迷思

自家老宅進行都更,局外人變參與者,都更熱、老屋俏!就連房地產教授張金鶚,也以起家厝參與都更。他以自身經驗出版《張金鶚的都市更新九堂課》,揭開老厝免費換新屋、一坪換一坪、投資老屋賺大錢等六大迷思,讓你輕鬆搞懂都更眉角。

都更熱、老屋俏,是近幾年房市的熱門題材,只要經過「都更仙女棒」的魔法輕輕點過,地區房價立刻鍍上一層金。以正在模擬整合階段的台北市新隆國宅為例,光是這一年,房價就從每坪七十五萬元,飆漲到每坪九十萬元!

一向不認同房價炒作的政大地政系教授張金鶚,竟然也搶搭這班老屋鍍金列車,為自家老宅進行都更?事實上,這是張金鶚親身投入的大膽實驗!

去年,他看到老舊公寓房價被炒到超級不合理的「昏頭階段」,開始思考出售自己位於木柵秀明路的老舊公寓。這間有三十年屋齡、沒有電梯及停車位的舊公寓,是張金鶚在台北購入的第一間房子,原本他想在房價高點時賣屋,卻因為一通電話改變了想法。

「張教授,我是你以前的樓下鄰居,想跟你討論我們社區都市更新的可能性。」電話的那一頭是退休的同事,而負責社區規畫更新的竟是張金鶚以前的助理。「這會不會太巧了?!」張金鶚心想,他雖參加過許多與都更相關的研究案,但再怎麼說都是局外人。

張金鶚破除都更六大迷思

張金鶚的都市更新九堂課,破除都更六大迷思

「或許我該讓自己的房子真正走一遭,才能體會都市更新究竟是怎麼一回事!」張金鶚決定讓自己的第一間房也加入都市更新的腳步。

今年春初,他正式成為都更住戶的一員,並以自己的經驗和觀察所得出版《張金鶚的都市更新九堂課》,希望以一本人人都看得懂的都更書,幫助一般民眾一次搞懂專業、複雜的都更細節。

其實,張金鶚和都更的淵源,遠從大學時代就開始了。大學就讀中原建築系的他,畢業作品就是以「建築物與河川的關係」為主軸,設計出保留淡水河畔大龍峒歷史風貌的「大橋段都市更新」模型。

發表後,張金鶚正「得意於作品大受好評」之際,一個聲音突然在心底響起:「如果真的按照這份設計圖來執行,原本的居民要住哪裡?」當時的他找不出答案,但是對於「都市更新與原住戶之間關係」的問號,卻已烙印在心中。

而在麻省理工學院念碩士時,決定在台灣尋找論文主題的張金鶚,得知萬華柳鄉正在進行都更,就毛遂自薦寫了一封信給當時的台北市都市計畫處,希望能參與協助柳鄉都更。那年暑假,他每天都泡在柳鄉,而這項第一個依《都市計畫法》辦理更新的案例,也讓張金鶚對於都更過程有初步的了解。

經過三十多年,張金鶚擔任台北市都市更新審查委員時,竟然還審查到大橋段的都市更新案。

對於都更一直有份「特殊情感」的他,研究房地產多年,發現都更案之所以進行緩慢,就是因為民眾多半不信任政府,這和三十多年前的柳鄉民眾情況一樣。而且原本應該是地主、建商、政府、大眾「四贏」的都更,因為利益分贓,甚至引發都更流氓、黑道釘子戶等亂象,等於把都更「汙名化」了。

所以,《張金鶚的都市更新九堂課》中,最重要的第一課,就是破解一般人對都更的六大迷思。

迷思一:老厝換新屋,不花一毛錢?

現在只要說到都市更新,大家第一個想到的就是,不必花錢就能老厝換新屋,甚至賣了之後還能賺一筆……,但,事實真的如此嗎?其實,只有地段越好、地主的土地持分越高、容積獎勵也越高,未來房價上漲時,才有可能免費換新屋。

因為在將老房子換成新大廈的過程中,發生的費用很多,舉凡拆除費、搬遷費、蓋屋的成本,以及其他相關費用等,新屋總價能否吸收所有預支費用與原房價,還不一定。而建商為了使原地主能分回足夠的新屋坪數,必須創造更高的房價,才能有獲利空間,所以大部分建商會利用都更後土地蓋豪宅。

但如果容積獎勵額度不夠,對於建商而言,等於沒有更多的建坪可以銷售,相對的也會影響獲利,甚至考慮放棄都更。

而在計算成本時,許多人會忽略時間,都更拖得越久,相關費用貸款所付的利息越高,折算每年的獲利則越低,因此以時間成本看,越快完成整合越划算。

迷思二:一坪換一坪,完全不吃虧?

位在台北市大安區國父紀念館正對面的「仁愛尚華」,因九二一地震之故,居民自辦更新,因當地房價高,結果可以「一坪換一坪」,但至二○一一年為止,台北市老舊公寓更新專案,尚未有「一坪換一坪」的成功例子。

為什麼要達到一坪換一坪不容易呢?首先,所謂的「一坪換一坪」指的是產權坪數。老舊公寓權狀坪數與實際使用坪數差不多,但都更後的房子一定有公共設施,同樣一間房子,更新前房屋權狀是三十五坪,都更後取得的房屋權狀也是三十五坪,聽起來一樣大,但扣掉防火設施、電梯、停車位等公設,實際使用坪數可是大大縮水。

如果希望坪數可以跟原本一樣,勢必要從容積獎勵來爭取。偏偏容積獎勵並非「每一棟建物都有大獎」,加上地段等評估,大部分的都更建案,其實很難完成一坪換一坪的美夢。

迷思三:投資都更老公寓,保證賺錢?

這幾年常常聽人們談到「投資便宜老舊公寓,等都更賺大錢」的話題。不過,老舊公寓從整合到完成,中間的環節不少,在下手前要先思考以下幾點。

1.房價是否漲過頭?

想投資都更的民眾要注意,你買屋時付的是房價,但參與都更計算的是更新前的土地價值,所以投資前一定要注意到土地持分和購屋成本的相互關係。

以台北市虎林街的都更案為例,有位住戶在買了一樓店面後,才發現該處即將都更,但建商以土地持分的價格計算後,竟然比原本買入店面的價格還要低,最後演變成「法庭上見」,都更也一再延宕。

2.處於都更的哪個階段?

辦理都更有一定的流程,每一個流程都有需要留意的事情,尤其是投資舊宅更新,要經過買房、參與規畫、分配房子、拆舊屋、蓋新厝後再出售,萬一整合期過長,買房資金又是貸款而來,則要考慮到利息成本;且等到房子分回可以出售,屆時的房價也是考量重點。

3.興建容積的多寡?

購買老舊公寓,要注意其原有的法定容積、目前使用的現況容積,以及未來可獲得的都更獎勵容積,這三者的多寡也是未來新大樓總樓地板面積的依據。尤其是需要經過審議的都更獎勵,可能需要建商花錢去買(如公設用地興闢、容積移轉等),或是住戶可能要付出代價(如停車獎勵、公益設施的提供,須供社會大眾使用),將會是影響分配比例的關鍵。

迷思四:容積獎勵是都更的萬靈丹?

容積獎勵最早是為了能夠加速老舊社區更新,希望藉由內部(老舊公寓)的改變,讓外部(整體大環境)更美好。但目前大家一味將都更的利基放在容積獎勵上,使都市再發展變成只是小基地的開發,也排擠了真正需要更新的低房價地區、經濟較為弱勢的民眾。今周刊

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