參與都更案整合變數大專家問答報你知

06 3 月參與都更案整合變數大專家問答報你知

Posted at 09:39h in 房市新聞 by 蔣小姐

都更案件遍地開花，期待老公寓變黃金屋的聲浪也此起彼落，但最後的結果往往是地主與實施者（多半為建商）無法達成共識。一旦擁有都更契機，地主與實施者溝通時，務必冷靜審視未來的規劃與效益，以免10年的都更過程換來遺憾。以下4個問題與解說，可給有意參與都更的住戶更進一步的了解。

都更實施者如能善用過渡期經營環境，可打造形象，有利都更進行

Q：都市更新的好處？

A：參與都市更新的實施者，最高可享有「法定容積2倍」或「法定容積0.5倍加上現況容積」的建築獎勵，即使是安置佔有舊違章建築的住戶，也可享有獎勵。

轉換給原住戶的權利，就反映在坪數上，分配到的坪數將比舊房子的坪數大。

都更期地價稅減徵

不過，舊公寓通常公設比低，也因為早期自行增建情形多，未來換得的權狀坪數扣除公設比後，室內實際使用坪數是否值回票價，仍須列入考量。

另外，更新期間地價稅減半徵收，土地無法使用者更可免徵地價稅。更新後，地價稅及房屋稅減半徵收2年。依權利變換取得的土地、建物，在之後首次移轉時，可減徵40%的土地增值稅和契稅。若因未達最小分配單元而改領現金，也免徵土地增值稅。

Q：都更期間耗時多久？

A：都更以初期的整合變數最大，約需3~5年，待政府審查1.5~2年後，如有住戶不願搬遷，須舉辦2次協調會，加上最後的拆屋、工程期，過程一般長達10年。建議務必參加公聽會觀察、篩選實施者，攸關往後是否同意與其進行都更。值得注意的是，即使沒簽同意書，在分配更新單元時，仍可進行選配。

參與公聽會利了解

互信是促成都更順利進行的一大要因，多與實施者溝通，更有機會達成雙贏。爲取得居民信任並打造口碑，部分實施者也會採用美化環境、打造藝文空間、經營店面等方式建立品牌形象。經營都更有年的全坤建設，喜好在基地周遭設置「都更會館」，執行長廖學新說，用整合初期的1~2年和居民泡茶、喝咖啡，可增進感情，找出整體共識。

Q：如何確保美好藍圖？

A：都更的糾紛，常發生在估價以及未來建物的設計、規劃上，與實施者溝通時，必須考量的除了坪數、所在樓層等具體可見規劃，須留意多出來的坪數可能必須自付差額，價格應事先協調，管理費也應列考量。另外，若2戶以上的地主都想分配到同一戶別，實施者通常以抽籤決；如不申請分配，實施者也可用公開抽籤的方式，代替土地所有權人抽籤決定分配位置。

不滿意分配可再議

若仍對更新後的房地分配不滿意，也可在收到實施者會寄來的「權利變換意願調查」、「選配通知書」時，選擇「不願意參與權利變換分配，領取補償金」。宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任也提醒，民眾如對估價有疑義，可準備有力證據，在公聽會上提供估價師參考。

Q：實施都更有何風險？

A：「權利變換計劃」核定後，仍可能面臨原住戶不願遷離的情形。政府在強制拆除前，會要求實施者至少召開2次協調會，如協調未果則政府會再出面協調2次。願意搬遷的住戶，建商一般給予原屋租金行情80~90%的補貼，另覓落腳處，須留意補助金額是以固定期間計算（如24個月），或約定拆屋起算日至交屋日。

選擇有口碑實施者

為避免都更案中途停擺，信託機制也扮演重要角色，信託機制可在整合初期就採用，但實施者礙於預算考量，一般多在成案後才辦理信託。安信建築經理公司建築開發部經理李柏蒼提醒，最好選擇有口碑的實施者，不過也不必迷思大公司，「有些上市公司直接購買都更公司整合好的都更案，可能缺乏前端的整合經驗。」

專家意見

住戶享最大利益審議首要考量 郭國任宏大不動產估價師聯合事務所執行長

都市更新的審議流程，除了審價格、圖面，也會考慮新建物對周遭環境的影響，達到儘可能的公平。審核時，也期待新建築的規劃能讓原住戶都留在當地，希望實施者能盡量協調以滿足這個需求。

都更流程想完善信託機制必備 李柏蒼安信建築經理公司建築開發部經理

都更過程從土地整合到交屋，可長達10年，中間變數不少。地主一定要了解整個流程與團隊，例如誰辦都更、誰蓋房子、誰做信託，並監管整個過程。想讓都更流程順暢，互信則是關鍵，完整的信託機制，可保障土地、建物、起造人3個部分。

整合過程要公開最好全程錄影 林振鴻台北市信義區廣居里里長