炒房3大元凶 代銷、投資客、房仲業 興風作浪

揪炒房元凶代銷、投資客興風作浪,奢侈稅即將上路,滾燙的房市瞬間急凍,多數建商、代銷、房仲叫苦連天,因為炒作房市,只是少數業者所為,正派經營的房產業者並不樂見房價狂飆。

其實,房價溫和上漲,可帶動周邊產業的發展,避免中產階級也買不起房子,否則一旦房市泡沫化,不但房產業者受衝擊,可能引發金融風暴,全民皆蒙其害。

國稅局對炒過頭的預售屋查稅

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房價究竟如何在少數人的炒作下狂飆,不願具名的建商提供了前述案例。建商抱怨,投資客與部分代銷、房仲業者聯手合奏「房價炒作圓舞曲」,快速拉升房價,造就市場炒風,抬高民怨,最後還引來政府的重手打擊!

該建商指出,其實,二○○九年下半年,北台灣只有一家代銷業者做這種預售案轉手的投資客生意,所謂投資客,一開始都是這家代銷業者自家的員工及親友,大家先認購一部分戶數,一起分擔風險,也砥礪員工積極銷售,不算壞事;但效果實在太好了,公司接了案子後,員工就大膽「玩」起來,案場員工先認購再自己銷售轉手,對建商也很好報帳,銷況進度自己控制。

房仲插一腳 500名單忙不完

代銷業界沒有秘密,A代銷的動作,引來B代銷的學習,形成風潮,甚至從北台灣傳到台中及新竹,都可見秒殺案及投資客炒作的痕跡。

每家代銷業者手中都有投資客名單,有些還跟手中有投資客的房仲經紀合作,聯手帶客人。一位林姓房仲經紀手中投資客多達五百餘人,去年下半年介紹投資客給代銷建案,幾成主要業務;還有一戶預售屋轉手三次,買家都是他帶的客人,每次房價一坪加十萬元成交,一百坪加二個車位,每次轉手都賺一千萬元走人,現在這棟房子還沒有蓋好。

代銷擁九房 轉售勝過抽佣

「呷好逗相報」,醫生團、貴婦團…一團團出現,最後連菜籃族都現身了,但最大的投機炒家還是房地產界人士;北台灣的代銷跑單張小姐,短短一年手上有九棟房子,轉手再轉手,比自己賣房子抽佣好賺太多,去年賺到人生第一個一千萬元,不過,現在則是急到想斷頭手中的一些房子。

對這種與投機客合作的炒風,建商態度各異,有些默許,因為銷況好直接影響股價,連拉幾根漲停,比賣房子還好賺。

建商不同調 憂傷永續經營

也有建商明令禁止,擔心萬一市場反轉,或價格拱太高導致投資客斷頭,建商得自己承擔後果,得不償失;另有建商認為,一個建案中如果太多投資客,轉手率太高,對房子的居住品質及價格保值等,都是傷害,反而不利長久經營。

更有建商表明不屑這種代銷做法,認有違商業道德,且土地市場連帶被炒翻天,買地更不容易,增加經營難度。

部分推案量大的建商,則採分割策略,有些案子跟A代銷合作,以方便炒股價,有些要保值及維持公司形象的案子,就採傳統代銷手法,兩者兼顧。

建商與代銷不同調,主要還是兩者之間成本、時間及風險的考量不同,建商從買進土地到興建完成,最快要三年,萬一碰到不可預期的風險,如行政流程卡住,或銷售不佳,一個案子可能要拖四、五年;

代銷則不同,簽約銷售期一般只有六個月,有時一年,結案就走人,交屋是建商的事,雖也有部分個案必須和建商簽交屋條款,但畢竟建商成本比代銷多很多,一個建案少說也要數億元,炒短線只會傷害自己,所以這次政府以奢侈稅重擊房市炒家,代銷及房仲急跳腳,建商態度相對低調。

今年第一季市場銷售,代銷幾乎全賠,買中古屋的投資客也來不及跳車而受傷;至於第二季,代銷預期在奢侈稅的壓力下,很難全身而退,只能儘可能保本。而因市場急凍,部分建商也被凍傷,不過打長期戰的建商,已著手擬訂新策略因應,但現況還是以觀望為主。
自由時報 記者林美芬/調查報導 2011/04/08

房仲店頭 一成投資客開的 卅%房仲店東 身兼投資客

房仲加盟總部主管指出,由投資客出資的房仲店面達十%,市場上更有約卅%的房仲店東,自己也扮演投資客的角色;現因奢侈稅衝擊,「投資客店東們」率先撐不下去,除了關店,新北市不少拓點計畫喊卡,也有人改獎金制度、放無薪假,甚至裁員。

市場上也有小品牌房仲加盟總部趁機「挖牆腳」。房仲店東說,房仲店務成本大,動輒數十萬元的人事開銷與店租,還要給加盟總部數萬元月費,有些小品牌房仲總部以低價策略,吸引店東「轉招」換品牌,藉此降低開銷,不過「轉招」需重新裝潢,還要再考量成本,撐不住的應該還是選擇關店。

房仲開店數 仍居高水位

不過,三月至今,房仲開店數量仍處高水位。不動產仲介經紀業營業保證基金主委魏嘉銘說,三月份開店的登記繳存家數逾一二○家,仍較以往每月六十至八十家的平均值高許多,研判應是去年底、今年初景氣大好,所籌備的店頭來不及反應,只好如期開幕所致。

另,法拍市場成交量則明顯萎縮,較上季下滑三.八九%,成交金額跌至四二.二九億元,單價下滑幅度最大的區域是三峽、淡水及新莊,平均跌幅超過十三%。
〔自由時報記者簡明葳、徐義平/台北報導〕2011/04/08

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