防出租屋成凶宅 契約加註加惜命條款

為避免租屋處變成凶宅,近來台中一中商圈已有不少房東在租賃契約中,加註「惜命條款」,明訂租客若在屋內自殺身亡,其繼承人或法定代理人須照價買屋。建議房東事前審慎過濾租客「預防勝於求償」。

事前審慎過濾租客「預防勝於求償」

就過去的案例顯示,特種行業工作者、職業不穩定與未婚之男女同居3大類房客,風險高於其他租客。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,特種行業工作者因作息不固定、訪客背景複雜等因素,自身安全有不少疑慮。職業不固定者收入不穩,情緒起伏大,遇到挫折恐有不明智行為。未婚的同居男女,又以學生情侶的情感問題風險較高。

了解感情並規約管理

此類高風險租客常集中於商圈或部分學區,江龍名建議,房東可從租屋帶看過程中,與租客的互動、攀談或契約加註但書等方法,觀察對方行為舉止,有無精神狀況異常,並了解租客需求、背景、工作及感情狀況,再利用規約管理方式,達到預防的效果。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,房東可利用定期互動或透過社區管理員,了解房客近況與交友情形,再觀察租金繳付等方式,推判房客的工作狀況和財務的穩定度。

租屋惜命條款

台中一中商圈已有房東要求房客簽訂「惜命條款」,藉此防範房客輕生事件。

賠償金約市價15~20%

若不幸遇上憾事,房東欲求償,永慶房屋法服部協理吳宜學表示,依過去判例,大部分房東可獲得之賠償金為該房屋市價15%~20%。但也有例外,每個案件仍須視法院最終判決而定,其事後舉證特別重要,往往就是判決勝負關鍵。他建議房東可委託房仲和估價師算出損失價值,再以補償價值損失的方式進行求償。

天成律師事務所主持律師盧天成表示,房客行為造成租處成凶宅所生之房價下跌,屬民事「侵權行為」,訴訟應以「侵權行為之損害賠償」為主張,而非契約「惜命條款」所列照價買回。由於「惜命條款」有違買賣之自由意志,牴觸善良風俗與公平原則,就算經雙方同意另行立約,其繼承人或法定代理人有權不履行。

近年租屋成凶宅房東求償判例
★2011/11/1
台中王姓男子於租屋處跳樓自殺,房東求償140萬,二審獲判66萬元定讞
★2011/9/26
台北李姓女子因患有恐慌症,在租屋處燒炭自殺,房東求償156萬元,一審判家屬免賠定讞
★2011/9/20
台北陳姓女子因患有精神疾病在未婚夫租屋處注射麻藥自殺,房東求償443萬元,二審判家屬免賠定讞
★2011/6/21
雲林林姓婦人因患憂鬱症,於友人租屋處跳樓自殺,房東求償100萬元,一審家屬判賠房價損失73萬元定讞
★2010/1/6
台北陳姓男子於友人租屋處燒炭自殺,房東求償房價損失100萬元,一審判家屬免賠定讞
★2009/7/16
台中林姓男子在租屋處燒炭自殺,房東求償300萬元,一審家屬判賠房價損失279萬元定讞
資料來源:《蘋果》採訪整理

預防租屋成凶宅
★出租前
◎觀察租客行為舉止,確認有無精神異常行為
◎與租客攀談,了解需求、背景、工作及感情狀況
◎契約加註但書,明訂損害賠償方法,以為嚇阻
★出租中
◎定期與房客互動,可了解房客近況
◎透過社區管理員,觀察房客交友狀況
◎觀察租金繳付情形,推判房客工作與財務的穩定度
蘋果日報【鄭詠翰╱台北報導】

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