低價工業住宅 使照風險住戶要慎防

最近又成為新聞話題的工業住宅,一般認為是業者遊走法令灰色地帶,官方應嚴查、不該縱容。然而從市場面觀察,則還是得回歸到『都會居大不易』的現實殘酷情形,也就是近年房價飆漲太兇,消費者因此想『貪小便宜』,結果讓業者心生『鋌而走險』的心態。

稍早經北市議員王鴻薇踢爆後,北市內湖五期工商綜合區建物當住宅使用的情形曝了光。而昨日北市建管處公佈稽查結果,已查9棟工業住宅,當中有6棟被發現實際做住宅使用,因此各罰6萬元,當中還有『知名』業者遠雄。

工業住宅

工業住宅仔細檢查建案的建照或使照內容,確認可做住宅

該報導指出,建管處因為無法實際進入各戶室內,只能在一樓大廳比對原設計圖,因此判罰理由是『建商擅自變更隔間』。不過任何人用肉眼觀察都可發現,社區陽台上有『住戶』把衣物掛到陽台上,按常理來說,這明顯地違反都市計畫法相關規定,因此仍被質疑未斷水電、罰款輕微、縱容建商。

只是,目測看到陽台上掛著衣物,還是很難判定違法,畢竟住戶或建商還是可辯稱,這是個人各別行為。然而大家心知肚明,違法是事實;問題就在於,為何業者仍甘冒被罰風險,繼續為之?

其實除了法令執行有難度(無法進入室內勘查、進行認定)外,最大癥結還是市場面,也就是工業或工商綜合區地目土地成本較低,業者可推出相較於住商用地建案更低的單價販售;加上近年資金熱錢追捧都會區房地產,快速拉高價格,更使這類遊走法令灰色地帶的房市商品,始終存有市場與『價值』。說得更難聽點,就是只要有賺頭,『殺頭的生意還是有人做』。

不過因為有違法令,工業住宅建案銷售通常低調,公共設施取名皆冠上『商務』同義詞;廣告中的工業或工商用地, 也放置在不顯眼的角落,甚至,現場絕對不見室內格局傢配圖,除非消費者真的表明購買意願。

基於這樣的道理,翻開各區都市計畫圖,可說幾乎有劃設工業區的區域,都曾出現過這類案例。目前有銷售中案例的,除內湖五期外,還有北投及南港,都是以相對低單價吸引客戶,且據住展企研室了解,銷售反應都比一般建案好許多。

新北市方面,之前中和最多,背景則是93、94年間當時北縣府搞出個總量管制放寬開發的政策,一度讓此類產品大行其道。而新莊副都心,未來則可能重演內湖五期上述狀況。

因為根據規定,該特區內商業區建物用途,須有一定比例為商用;而這些建案申請建照或使照的名義,也是辦公室或事務所。然就住展企研室側面了解,恐怕實際當住宅銷售的仍不少。目前該區建案多半還在興建中,不過因為是住商混合,未來稽查會更加困難。

桃園地區其實也類似,比如南崁工業區不少,過去確有此類產品,但價格不一定是相對低水準,反而走產品區隔路線,桃市情況也類似。不過近年北桃園房價跟漲明顯,桃市及南崁單價愈拉愈高,當然也給訴求相對低單價的工業區建案,更多生存空間及機會。

住展企研室必須提醒消費者,這類建案『依法』不能做住宅使用,因此千萬不要被低價沖昏頭,仔細檢查建案的建照或使照內容,確認可做住宅,免因主管機關首長換人,相關政策一夕變卦,結果碰到無法取得使照的問題,過去案例中官方甚至要求逕行捐地變更,才能取得(使照)。所承擔風險與代金住戶迫概括承受或轉嫁而受害,不可不慎。

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

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