16 10 月 工業住宅 就地合法不同調 市府通過營建署打回票
「工業住宅」是新北市存在已久的房市亂象，108個等待就地合法個案，因中央、地方不同調，至今未有成功案例。市府為了關偏門，研擬將工業區申請辦公空間比率由50％降為30％、規定商業用途不得超過單一建築基地總面積10％、茶水間、廁所須集中設置，今年底前公告實施。
工業住宅興起，起因是2002年中央修訂《都市計畫法臺灣省施行細則》，放寬乙種工業區的使用規定，可作「一般商業設施」的「一般事務所」用途，腦筋動得快的建商便規劃為住宅形式，再以市價8~9折售出，低房價行銷，但其實並不合法。
工業用住宅周邊環境多污染，未來恐轉售不易。圖為新北市中和區「元氣大鎮」。
違規使用可開罰
依現行法令，建商將工業住宅當作一般住宅銷售，會因「廣告不實」而違反《公平交易法》受罰，今年以來，公平會累計開罰建商及代銷業者罰鍰達1210萬元。不過，購買工業住宅作一般住宅使用，也有受罰風險，若有隔間違規使用、二次施工等情形，政府可依《建築法》、《都市計畫法》，針對使用人或所有人分別處以6至30萬元罰鍰。
新北市城鄉發展局企劃審議科股長邱信智則表示，若民眾向市府檢舉有違法使用的工業住宅，將派稽查小組前往取締，稽查小組一般僅先柔性勸導，目前尚未有真正開罰的案例。
消防安全有疑慮
為推動工業住宅合法化，新北市府曾列管108件輔導變更使用執照的個案，有32件已配合繳交保證金，申請變更使用執照，其中有6件通過新北市都市計畫審議委員會的審查，去年9月第1件提送內政部營建署都市計畫審議委員會的新莊區「金莊悅泉」被都委會打回票後，自此未再送件。
內政部營建署中部辦公室計畫審議科回應，考量工業用地上的住宅恐有消防安全、交通、環境污染等疑慮，易影響社會觀感和居住品質，因此請新北市就土地使用計畫、回饋機制、配套措施等再研議，以免影響施政公信力，但迄今尚未收到新北市補件。對於既有工業住宅，邱信智說，只能遵照內政部決議，盡量輔導個案完成變更。 蘋果日報【馮牧群╱台北報導】
新北市列管變更的「工業住宅」數量
建商隱匿 工業宅安全堪慮
「工業住宅」是處於灰色地帶的懸案，不論中央與政府的態度都顯得消極，工業用地住戶的安全堪慮。建商銷售時，往往隱匿工業住宅未來可能發生的問題，交屋後民眾才發現貸款或周邊環境不如預期，但也求助無門。在工業住宅尚未解套前，民眾更應睜大眼睛，認清購買工業住宅所須付出的代價。
首先，銀行辦理政府各項優惠房貸的原則，是建物所有權狀主要用途欄都必須載有「住宅」或「住」字樣，以乙種工業住宅的「一般事務所」、「一般零售業」等名義，無法申辦優惠房貸。中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰說，工業住宅銀行貸款成數較低，最多只核准7成，或根本不核貸。
檢視產權說明書
邱志杰指出，工業用地很難避免工廠噪音、空氣、廢水等污染，且重型車輛進出頻繁，都會降低居住品質。其他如未來轉手性，工業住宅也遠不如一般住宅。邱志杰說，若區位在非核心地段，不僅價格難有增值空間，未來也難轉售。
要辨別是否為工業住宅，邱志杰建議民眾可檢視不動產產權說明書；比方建物登記簿謄本的「建物主要用途」若登記為「廠房」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等，即為工業住宅，此外，也可對照土地分區使用證明書的「地目」欄位。
工業住宅內裝與一般住宅無異。
「工業住宅」小檔案
★如何認定：
※建物登記簿謄本的「建物主要用途」登記為「廠房」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」
※土地分區使用證明書的「地目」登記為「工業用地」
★適法性：不合法。《建築法》第79、80條規定，建物應依核定用途使用，未經核准變更使用者，將處建物所有權人或使用人新台幣6至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除改建或恢復原狀
★優點：房價約市價8~9成
★缺點：環境污染、重型車輛出入影響交通、銀行貸款成數不高、未來轉手難
資料來源：《蘋果》採訪整理 【馮牧群╱台北報導】