購屋辦理房貸要遵守「買押連件」的規則

民眾購屋時,通常都會將所購買的房子向銀行設定抵押,辦理房貸來支付尾款,因借款人是買方,必須要不動產所有權人移轉登記為買方名下,金融機構始會撥款,但賣方如果先將房屋產權移轉給買方,萬一買方貸不到款,對賣方豈不全無保障,所以在不動產買賣實務上,產權移轉與抵押權設定要同時辦理,稱為「買押連件」,這是辦理房貸要遵守的規則。

曾姓男子於二○○九年向陳姓屋主購屋,總價為八千九百萬元,曾姓男子業已給付一千八百萬元之簽約款,在雙方簽的不動產買賣契約中約定「買押可以不連件」,「土地建物移轉得先於抵押設定辦理」,後來雙方為了尾款未付清而引發糾紛,鬧上法院。

購屋貸款

金融機構核可的貸款,通常會在所有權移轉登記後七日內撥款。

尾款未清引發糾紛

曾姓男子引用契約「土地建物移轉得先於抵押設定辦理」的條款,主張陳姓屋主應先移轉房地之所有權給他,他才負有給付房地尾款之義務,但因陳姓屋主遲未辦理房地之產權移轉,違約在先,他可以解除契約並向陳姓屋主請求將所收款項加倍返還給他,作為違約損害賠償。

台北地院開庭調查後認為,雙方的買賣契約約定「買押可以不連件」,主要是因為曾姓男子向陳姓屋主保證其已取得合作金庫同意貸款,其貸款無問題,陳才同意「產權移轉得先於抵押權設定辦理」,也就是說,在買方已找到貸款銀行,貸款沒有問題的前提下,陳姓屋主才同意「買押可以不連件」,但後來曾姓買家無法找到銀行同意貸款,因此不能強要陳姓屋主先移轉所有權給買家。判決陳有權解約,但應將收受曾交付的簽約款及工程款共二千萬元返還給曾。

移轉所有權的義務

不動產買賣實務上,若需金融機構貸款支付尾款時,程序上即是先將買賣契約送金融機構申請貸款,金融機構會針對該不動產價值及借款人個人資力為評估,決定借款與否及借款之成數,發通知給借款人(即買方)同意核准貸款後,此時已確定金融機構借款金額,代書始可送件辦理將不動產所有權移轉登記予買方,並設定抵押權予該核准貸款之金融機構。通常金融機構會在所有權移轉登記後七日內撥款。

法院認為,「買押連件」是辦理房貸要遵守的規則,即使契約約定「買押可以不連件」,這種約定也不是強制要求賣方有先移轉所有權登記之義務,在買方尚未找到銀行完成開戶及對保前,賣方並無移轉所有權的義務。

更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」【文/蘇儀 攝影/邱添榮】

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