買屋如何議價?看屋有哪些技巧?

摘要:購屋如何議價,議價空間有多少?租屋與購屋的優缺點?單身女生想買房,有什麼需要注意的?看屋時有哪些小撇步?4個常見問題問與答。

【問題一】購屋如何議價,議價空間有多少?

【答:】

買房子最怕買貴,可是要怎麼議價又是一門學問。住商不動產企研室主任徐佳馨分析,一般的議價空間大概是一成左右,也就是開價的九折。例如屋主開價1600萬元,大概可以從1440萬元開始議價,成交價可能可以落在1500萬元左右。

議價前依舊是「多看多比較」,一般人決定要買房時,雖然已經有區域、預算、類型等已經規劃好的想法,不過很多事情仍然是「眼見為憑」,多看、多比較,掌握房市最新動態、增加自己的看屋知識與常識,買房才能掌握價格,一出手便成功。

與房仲培養良好的關係,就是成功買房的第一步。不少剛開始接觸買房資訊的年輕人,常常會畏懼與房仲培養良好的關係,深怕被房仲糾纏或是一直被推銷。

但其實房仲才是第一手資訊來源,且各大品牌房仲都有良好的基本訓練,只要與房仲有適當的溝通,議價時房仲比較容易站在買方的角度,協助幫忙跟賣方議價。

不少大型房仲網站都有各區域的物件資料,隨時可以點選地圖找到自己想要的區域,查詢確定的「成交行情」,也方便議價。

內政部營建署也推出「不動產價格e點通」網站(etp.cpami.gov.tw/),可以查詢各路段成交行情。另外可以上網多和網友討論「買房經」,參考網友買房的議價實戰經驗。

◎掌握投資客拋售 議價空間多兩成

徐佳馨分析,無論市場好壞,總是有人可以買屋買到最好的時機、最好的價格。只要把握時機,議價空間都會不少。像是掌握「投資客拋售」的時機點,議價空間通常都會比較大,相較於台北市中心房屋「難能可貴」,新北市不少重劃區面臨投資客拋售的危機,尤其是近幾年才成形的重劃區,因為新成屋戶數多、供給量大,急著用錢的投資客較容易議價、議價空間也大。

另外可以掌握房市利空的時機點,像是歐債風暴、奢侈稅、景氣衰退等時間點出門買屋議價,通常也會獲得不錯的價格。如果真的遇到屋主急著賣屋,尤其是因為怕被課稅,或是資金週轉不靈的投資客,相對的也比較容易議價,議價空間可能可以拉高到二成。

◎頂樓漏水二樓堵塞 嫌惡房屋殺價兩成

議價時記得多嫌棄對方的房屋,例如碰到頂樓或二樓的房子,就可以抱怨頂樓容易漏水、二樓容易水管堵塞。

風水特別不好的房屋也是比較容易砍低價格的物件,像是門口有明顯的路衝,或是窗戶打開有福地、電塔等嫌惡設施,房價通常會再低二成至三成。

雖然風水不佳,可是對有些無宗教信仰,或是比較不相信風水的人來說,也是撿便宜的好機會;看屋時不斷挑對方房屋的毛病,容易議價。

看屋注意事項

買房看屋注意事項

【問題二】租屋與購屋的優缺點?

【答:】

台北市房價節節高升,尤其是市中心的大安區、信義區、中正區,新成屋幾乎都破百萬元,中古屋也要七十萬元以上,非一般年輕家庭能夠負擔。徐佳馨分析,相較於高漲的房價,台北市的租金相對便宜。

舉例來說,台北市信義區一間室內不到10坪大的套房,可能房屋總價就要1200萬元,可是租金最貴也僅需2萬元,租金的投資報酬率2%;如果用租金直接換算,也就是說至少租50年才買得起這間房屋。

假設直接計算買下該房屋的價格,以自備款存到3成來看,至少要貸款840萬元,以年利率2%、貸款30年計算,每個月至少要負擔房貸31048元。租屋比買屋,每個月至少可以省下1萬元以上。

◎房價高以租待買 存錢等待房價降

在台北市中心租屋確實比買屋划算。徐佳馨分析,不少年輕人在還沒存到自備款前,可以先「以租代買」,可以慢慢存錢、累積財富,還可以不斷的更換新房屋,住在不同的房子裡,又不用繳交有關房屋的任何稅金,比較符合時下年輕人的生活需求。

而且如果想省下租金,甚至可以選擇與朋友合租整層住宅,比起單獨租套房划算。例如同樣是台北市信義區的房屋,如果選擇靠近吳興街或是永吉路的巷弄,與另外2個朋友合租30坪老公寓,總租金約2.4萬元,三個人分攤,每個人只需付出8000元的租金,比住在小套房,省了超過一半的租金。

不過租屋無法擁有自己的房屋,而且隨時有可能會面臨被房東趕走、房屋被賣掉的可能性,另外如果遇到惡房東,不僅住得不愉快,可能還得面臨後續法律控訴等問題,也會造成生活上的不便。而且租屋不能隨意更改室內裝潢,對於居住品質較有要求的人來說,相當痛苦。

徐佳馨建議,如果行有餘力,而且也已經存到一筆自備款,在房價持續往上的階段,還是可以選擇買間房屋,不僅可以先住,而且未來脫手還有機會賺一筆價差,這是租屋族無法享受到的人生樂趣。

另外,其實非台北都會區的地方,像是台南、高雄,房價相對低廉,租屋不見得比買屋划算。舉例來說,台南永康的中古屋,30坪大、總價240萬元,一樣以自備款3成、年利率2%、貸款30年來看,每個月要支付的房貸約是6千元。可是同樣在該地區,租下30坪的房屋,至少也要8千元左右,由此可以看出在房價低廉的地區,買屋絕對會比租屋便宜。

【問題三】單身女生想買房,有什麼需要注意的?

【答:】

近年來女性經濟獨立、自主,不少女性更能在投資置產上取得主導權,尤其是近年未婚或不婚的女性比例越來越高,單身女性買屋成了市場的趨勢。徐佳馨分析,女性購屋者其實多半喜歡住在市中心,尤其最好附近有百貨公司、捷運站,而且離工作的地點近、交通方便。

雖然單身女性條件好,不過多半希望每個月的房貸不要超過薪水的三分之一。單身女性又喜歡住在市中心,因此購屋多半會以市中心小套房為主。買屋時得特別注意,小套房通常貸款成數不會太高,一般房屋可以貸款到7成左右,但是小套房卻只能貸款5~6成,因此自備款準備可能要更充裕。

另外不少小套房會有管理雜亂等問題,或是因為戶數太多,居住品質不如其他住宅。因此女性買屋時,如果買小套房,務必要在各種時段前往看屋,檢查其他住戶的水準與品質,另外要仔細觀察物業管理公司的服務態度,通常物管好、大樓的管理也會較完備,如果物管不好,大樓也較容易出現問題。

另外,首次購屋的單身女性因為沒有相關房產投資的經驗,常落入高門檻、高失望的情況。不少人一直指名要住在信義計畫區內,但其實信義計畫區的小套房產品少、價格高,即便室內不到10坪,可能都要1500萬元以上,往往看了屋後又失望連連。徐佳馨建議,單身女性想買屋還是得先設定購屋總價,以自備款不超過總價3成為基準估算自己的能力。

近來大台北不少郊區,像是淡水紅樹林、三重或中永和也都有推出一些小套房產品,也都訴求捷運到站就到家。不過單身女性買屋時還是得看清楚,到底離捷運站有多遠,晚上走路回家時周圍的店家營業狀況、燈火是否通明,以免買了屋後深夜回家、路程危險。

【問題四】看屋時有哪些小撇步?

【答:】

其實看屋時就可以觀察到不少房屋的小細節,因此買屋前務必要好好看屋、檢查屋況,以免被黑心投資客的裝潢欺騙,而付了冤枉錢。

《黑心建商的告白》作者Sway建議,看屋時最好隨身攜帶小工具,可以隨時測量和註記。舉例來說,像是捲尺、相機、奇異筆、原子筆、有色膠帶、小夜燈和乒乓球,都是很好的工具。

撇步1:奇異筆敲地 檢查地磚黏合度

Sway表示,看屋時要先了解地板平不平,消費者可以挑選同一房間中不同的五個點,用奇異筆敲地磚,聽聽看聲音是否一致,測試地磚或地板是否貼合,會不會有很大聲的回音或是空心的聲音,有異狀就要隨時拿有色膠帶註記。

撇步2:乒乓球檢查地板平穩 小夜燈看插座有沒有電

另外,可以把乒乓球放在地板上,看看在無外力的狀況下,是否會固定向某方向滾動,確認地面平整度。接著檢查機電設備的功能,此時小夜燈就派上用場了,房屋內每一個插座都可以利用小夜燈試試看是否供電正常,避免投資客裝潢得美輪美奐,但其實室內都是假插座,未來入住根本不能用。

撇步3:水槽裝滿水再放掉 檢查排水順暢度

另外買屋最怕漏水,還有水電管線不良,造成需要重新施工。Sway建議,可以將屋內每個水槽都裝滿水,再同時把水流掉,看大量排水是否順暢;洗臉台下方、廚具下方檢查有沒有漏水的痕跡。

撇步4:檢查窗框、天花板 看看有無漏水痕跡

另外窗戶邊緣、牆壁、天花板也是要檢查的地方。不少投資客為了掩飾漏水的痕跡,故意用些木板裝潢遮掩水痕,因此如果能夠掀起來看,就務必掀起來看看裡面的狀況,如果有認識的水電專家、設計師,也可以直接帶到現場一起看屋檢查。

撇步5:梯間、公設也得檢查 觀察是否保持整齊

看屋時也別忘了公共設施、停車位和鄰居狀況。檢查看看走道、樓梯間是否維持明亮,如果鄰居鞋子亂丟、都是垃圾,可能代表社區管理不佳,未來入住會有不少麻煩。也可以向鄰居打聽該社區、公寓的居住品質,確認環境狀況。

撇步6:房屋周圍也得看看 有無嫌惡設施

最後要記得檢查大樓外觀是否有龜裂,看看附近是否有嫌惡設施,像是電塔、陰宅、廟宇等,如果有避諱則盡量不考慮這類房屋,也記得要求仲介提出「非海砂屋、凶宅」等證明,保障自身的權益。Yahoo!奇摩房地產

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