套房貸款利率攀高 小宅出現3警訊

小套房產品的投資成本加重了,除了申貸門檻變高之外,房貸利率也持續往上攀高,根據金融業統計,北部地區小套房產品房貸利率在2.5%以上,中南部則已經站上4%,小套房已經慢慢變成不適宜的房市投資產品。

套房貸款利率攀高,投資「戒慎恐懼」

中央銀行2011年下半年起停止升息,讓房貸利率凍漲,房市2012年逐步回溫,但小套房房貸申貸難度仍高,部分公股行庫主管指出,小套房除申貸核准率低,利率也偏高,其中北部仍上看2.5%以上,中南部則可能達4%以上。

套房房貸利率

北部地區小套房產品房貸利率在2.5%以上,中南部則已經站上4%。

金融人士指出,目前市場房貸利率最優惠的是1.84%起跳,其餘銀行則可能從1.86~1.88%起跳;但小套房利率早已提高至2%以上,且多半案件的利率達2.5%以上。

小套房總價低,但受限坪數少,換算成坪數單價偏高,相對讓申貸條件較不好,「有時銀行內部還必須以專案形式申請。」一位金融機構人士這麼表示,以多數公股行庫為例,12坪以下的小套房必須申請總行,12~20坪授權分行經理決定。

「小宅」市場出現「3警訊」

警訊(1)金融機構持續針對小宅貸款提高門檻。

警訊(2)台灣房屋2012年1月發佈的調查統計,全台小宅的投資報酬率出現下滑。

警訊(3)奢侈稅打房,小宅產品成為打房焦點之一,投資客大幅撤出這類商品。

在這些狀況下,小宅產品在市場的表現恐怕需要再謹慎觀察。房仲業者建議,小宅、小套房產品買方若是首購自住客,在坪數與總價的限制下,還是以新北市為首選。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,所謂小宅,一般泛指20坪以下的套房或是兩房住宅,適合單身、新婚或想購買低總價住宅的民眾,這類住宅的特色就是可以即早入住台北市或是新北市較好的區域。

套房貸款成數緊縮

自從央行限制房屋最高貸款成數降低至7成以來,小宅可貸款的成數相對更少。而在銀行風險空管之下,對於這類的小宅,尤其是坪數在15坪以下的產品,限制更嚴,除了貸款成數不容易達到一般住宅貸款標準之外,貸款的利率也比一般住宅高出許多,這讓小宅市場出現緊縮現象。

租金投報率下滑

台灣房屋研究中心2012年1月份公布一項調查表示,全台16所大學小套房2011年及2009年投報率比較,結果發現投報率幾乎都成下滑走勢。台灣房屋表示:全台小套房投報率下滑,主因是租金難漲,房價飆高,投報率自然下滑。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,由於銀行對套房產品的貸款緊縮,買方若是首購自住客,在坪數與總價的限制下,還是以新北市為首選,也讓新北市500萬以下標的表現傲視群倫,而目前來看,若不計較屋況與生活機能,500萬以下兩房在汐止、土城,甚至於板橋或新店區,仍有機會。

但在北市來看,500萬以下產品多為套房產品,若以銀行限制條件觀察,購屋人應以較無自備款問題的長線投資者為多。

針對購買小宅的民眾,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,小宅購屋人多預算有限,才會退而求其次選擇小宅,但買家仍要注意未來轉手性,具備生活機能與重大建設議題的小宅,才會是能保值的金雞母。【MyGoNews衷柏宣/台北報導】

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