商業地豪宅、工業區住宅 建商狂削沒在怕?

商地變豪宅、工業區蓋住宅,都市計劃形同虛設,下半年以來,受到歐債問題牽連,本地房市明顯走低;不過開發商看來仍是老神在在、沒在怕。畢竟過去七、八年,他們賺飽飽,即便經濟真的走緩,按照往年經驗,房市也很難真的『崩盤』。

而除了Q3廣告量依然破表,及新推案開價仍一山高過一山,反映出業者如此心態外,一些特殊地段紛紛改建豪宅,也算是建商有恃無恐的另類證據。

首先,前幾年一度高調宣佈公開標售的亞太會館原址,稍早『終於』又有新消息;不過其實和先前變化不大,仍將改建為豪宅,而且打算蓋『旋轉樓』,打造華人世界地標。而各界更關注的還是開價,業者也再度喊出300萬一坪的台灣天價。

亞太會館基地其實是住宅地目,之所以做商業用途,主要還是信義計畫區的特殊性;拆除後改建豪宅,也是名正言順。

不過在台灣,不按都市計劃規範走,明是A用途用地卻做B用途的情況卻屢見不鮮;如即將重新標售的太子敦南大樓,早盛傳未來原址(商業地),百分之百將改建為豪宅,稍早頂新集團標下位同路段的國票大樓也是如此。

先前最知名案例,則有敦化北路中泰賓館改建案,改建後臨路還是商業設施,但後側就變身豪宅。年初大量廣告曝光的興富發松江路「松江1號院」,也是商辦拆除後改成豪宅,中山北路富都飯店,遠雄也是改建成豪宅賣。

從都市計劃角度,商業區本該從事商業活動,所以地上物的確應該是商辦大樓及店面。然同樣按法令規定,商業地還是能登記住宅用途,因此一般商業區蓋豪宅,無可厚非。不過前年喧騰一時的鄉林士林官邸案,則就是屬於(特定)工業區蓋住宅的亂象。

其實稍早監察院才糾正此現象,但目前這把野火還在延燒;根據住展企研室了解,鄉林士林官邸案後繼有人,最近大台北北投關渡及八里,也都出現類似案例。

另外今日中國時報報導,京華城打算拆除改建豪宅,因此向市府爭取提高容積率的消息。雖然京華城官方未證實此說法,市府目前也不擬放寬,不過十年前風光開幕的京華城,如今不敵其他地區百貨競爭是其一,然事實是,該基地也是工業區變更為特種商業區,按規定,地上物用途是沒有住宅這個選項的。

之所以開發商產品設定都不照都市計劃規範走,而且清一色是蓋住(豪)宅,甚至甘冒風險、遊走法令邊緣,就市場面看,自是住宅、豪宅比商辦、工廠好賣。根本因素則在於,商辦工廠仍屬小眾產品,必須產業活動蓬勃階段才有市場。

但住宅市場在『有土斯有財』思維,及稅制做為『後盾』(房地分離課稅及稅基偏離交易實價)之下,轉手、持有成本皆低得離譜,於是成為短線炒作者套利,及資產階級移轉節稅的最佳工具。

如此這般,明明人口老化並減少,一般庶民經濟力後退,住宅房市卻還是加溫不止;回歸到市場面,開發商一旦取得商業區地目,當然寧可建豪宅,工業區開發案,廠辦也不是第一選項,要不名義上掛事務所或辦公室,實質賣住宅,不然就透過捐地,看能否成功變更地目,名正言順蓋住宅賣。

峰閣建案違法住宅使用

「峰閣」建案違法為住宅使用。

一度引發喧然大波的(蘇嘉全)農舍事件,也是同樣原因;整個國家的產業定位、發展策略乃至周邊政策配套都出現問題,結果便是住宅房市獨熱,其他非主流產品價量皆蕭條,都市計畫精神蕩然無存,高房價不成為民怨首位都很難。新聞提供:住展房屋網

大直豪宅違法商業區違建建商削160億

大直商圈 違法蓋40豪宅 建照疑放水 王永在恐挨罰

北市大直美麗華商圈,有四十棟豪宅違法蓋在商業區及娛樂區,北市議員踢爆,該區只能作商業用途,地政資料卻顯示台塑創辦人王永在一家人、海基會董事長江丙坤等政商名流入住豪宅,質疑北市府審查建照放水,更不敢開罰權貴。北市都發局昨表示將到豪宅清查,確認違規將對住戶罰款六到三十萬元。

《壹週刊》報導,位於北市大直美麗華商圈大彎北段都市計劃區,佔地十公頃,屬禁建住宅的商業區及娛樂區,卻有四十棟豪宅林立,如江丙坤家族住在該區「瓏山林博物館」,及王永在家族居住的「王公館」等,且每層樓不合常理配三至六套衛浴設備。北市議員周威佑質疑,市府官員可從設計圖看出王家要蓋豪宅,卻矇眼發照。

商辦大樓竟曬衣

周威佑痛批,北市都市計劃都是審假的,建商把商辦當住宅賣,且因住戶是政商名人,市府不敢查辦,他就曾見商辦大樓陽台有曬衣服,太誇張。

《蘋果》記者昨到場發現,該區「峰閣」大樓應為商用辦公室,但每戶陽台上都曬衣服,明顯為住宅使用;「瓏山林博物館」保全人員拒受訪,無從得知內部情形,其一樓店家「水四季SPA」店員說,不清楚樓上是否為房舍。

北市都發局主祕張剛維昨說,過去都審較寬鬆,採信其為個人工作室說法,被點名的豪宅才通過這麼多衛浴設備,三年前已嚴加審查。他並說,擬請警察局派員陪同到該區豪宅內察看,若確認違法使用,將罰六至三十萬元,並令恢復原狀,嚴重者可斷水斷電、強制拆除。

碰到權貴就縮手

江丙坤透過幕僚回應說,他在大直購買的房子是兩戶打通併成一戶,且當初向瓏山林買的就是住宅,不知土地分區使用情形。《蘋果》昨至截稿止均無法連繫上台塑主管,無法得知王永在對其「王公館」疑違規使用的回應。

淡江大學公共行政系教授陳銘祥批,市府應強制大官住戶恢復原狀,不然就是縱容權貴。民眾賴子玉說,市府接到違建檢舉立刻拆,碰到權貴就龜縮,根本是官商勾結!

大直商業地豪宅

大直商業地豪宅

大彎北段都市計劃區問題表

◎該區東到堤頂大道、西到明水路、南到樂群二路、北為北安路與內湖路,共10公頃屬娛樂區及商業區,依《都市計畫法》不得興建住宅,但遭檢舉指該區違法興建近40棟豪宅
◎該區豪宅包括「瓏山林博物館」、「明水大觀」及台塑創辦人王永在一家人居住的「王公館」等,北市府遭質疑都市計劃審議放水
◎部分豪宅樓層,遭質疑每層設三到六套衛浴、不符商用配置常情;不少樓層陽台上也都曬了衣服,明顯作為住宅用,北市府卻不處理  資料來源:北市議員周威佑、北市都市發展局、《壹週刊》

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