30 10 月 豪宅不是建商說了算 豪宅檢定標準條件
大家都在講豪宅，但是，什麼樣的房屋才是豪宅呢？這可不是建商自己說了算，豪宅有其必須具備的基本條件，豪宅也有其一定必須擁有的基因(DNA)。
有人說，真正的豪宅產品是將有形價值組成部分都演繹到極致，要具備(1)高舒適度、(2)高安全度、(3)低碳、綠色、節能、(4)高智慧科技家居的4大屬性。加上擁有最好的地段區位、最好的設計規劃、最好的建築施工、最好的用材配置……，總之，一切都要用最好的。
然而，一切都用最好的，就算是豪宅了嗎？「假豪宅」、「真豪宅」、「超豪宅」都有不同的定義，該如何區分呢？
豪宅「私密」+「景觀」凸顯尊貴
對於豪宅而言，硬體建設之外，豪宅「私密性」則更具有超乎一般的意義，其原因就在於，豪宅客戶往往具有更強的防衛感。一方面是因為他們多為「富貴一族」，有太多財物需要進行防護；另一方面由於他們多為易受「侵害一族」，所以，他們從心理上也往往具有更強的防衛意識。
豪宅客層在選擇自己理想的住宅時，往往將住宅的防衛性與安全感，作為評判一個住宅好壞的最重要指標之一。
豪宅也都會特別注意公共空間設計的目標，是要(1)營造享受舒適生活，同時(2)吸引具有國際觀及(3)細膩審美品味的客戶。
讓豪宅建築能夠幫客戶「創造品味生活」，當然，在注重生活品味的同時，豪宅最好還能推開窗，就能擁抱廣闊的綠意，所以，世界各大都市最昂貴、最有價值的豪宅，都是集中於市區內大型綠地周邊的景觀宅。
從英國倫敦海德公園、紐約中央公園、東京六本木、台北市大安森林公園，屢屢出現的高價住宅，都印證景觀在豪宅的價值。
豪宅2個定義 3項特性
一般來說，豪宅的2個基本定義必須是(1)房子面積與總價夠大與夠高，(2)尊貴品味。而豪宅也必須具備3個特性：(1)地段與產品的稀少性、(2)建築與設計的尊貴性、(3)名人與豪客的群聚性。
按照官方認定的豪宅標準，總計有8項，根據民間版本的豪宅定義，則歸納出12項的廣義審視標準，當這些條件都符合的時候，您所居住或擁有的豪宅，才能算是具有豪宅DNA的基因，而在這些審視標準之外，那就是成為「超級豪宅」的另外條件了。
所以，特別整理歸納了25個豪宅必備的基因元素，讓您檢視一下，您自己住的房子，或者您正在找尋的房子，是不是真正具有豪宅的DNA。
25個斷定豪宅身價測量標準
以下25個條件，每個4分，完全符合就是「超級豪宅」，能達到8成以上，
可歸列為「標準豪宅」，未達80分者，請不要相信這是豪宅。
□ 建案基地面積夠大，房子面積與總價須在一定規格之上
□ 公共空間設計尊貴品味，高檔物業管理公司進駐服務
□ 地段與產品必須稀少性，外觀設計必須具地標性
□ 建築與設計必須尊貴性，審視建築團隊的成功案例
□ 名人與豪客的群聚性，建設公司老闆最好能自己住在裡面
□ 獨棟建築：單一建築，凸顯豪華
□ 外觀豪華：建材高級，認定簡便
□ 地段絕佳：環境幽雅，交通便利
□ 觀景甚好：林蔭公園，山景河岸
□ 每層戶少：採光良好，少受干擾
□ 戶戶車位：車位數多，基本配備
□ 保全嚴密：監視系統，安全無虞
□ 管理週全：專人負責，清潔維護
□ 格局：至少100坪以上、4房以上
□ 總價：北市至少1億元以上，台中、高雄至少3000萬起跳
□ 座落：市區精華及稀有地段，接近捷運
□ 地段：黃金地段門牌
□ 成本：每坪營造成本新台幣15萬元~30萬元間
□ 管理：比照元首級的保全管理
□ 設計：國際級知名建築設計師或建商，標準樓層超過3米2
□ 設施：精緻與低調奢華的公共設施 (招待所、2~5個停車位)
□ 結構：能抗七級大地震的鋼骨耐震、制震結構
□ 名氣：知名度、指名度具一定水準
□ 住戶：影視或政商名人入住
□ 價格：較區域內房產價格相對抗跌 MyGoNews
現代豪宅大樓的必要條件
這幾年，台灣的房地產市場靠著高端買家撐起一片天，這些資產大戶成為推升房市的主要力量。此外，在原料取得日益困難，造成土地取得成本不斷墊高的情況下，建商必然需反應在房屋銷售的價格上，而為了讓房價獲得市場的認同，無不以「豪宅」作為產品包裝的主軸。
豪宅外觀一定要夠氣派，且十之八九必得使用石材。
近年來，政府有關單位意識到，台灣高房價結構係因M型化社會中，來自富人的置產需求。且遺贈稅調降後，讓大批台商、海外移民的資金一波波回流台灣，這股房價攀升的現象更是顯著。
故近兩年來，開始針對高總價住宅產品交易查稅、要求行庫對於豪宅之授信條件趨嚴，台北市更在今（二○一一）年率先課徵所謂的「豪宅稅」。檢視其定義，則多以房屋總價、建物坪數及地段為標準。
然而，當大台北都會區房價不斷攀升，到處充斥著以「豪宅」之名為包裝的建案之刻，單純以上述條件做為標準（只要總價五千萬元以上就說是豪宅、只要坪數夠大就說是豪宅、只要地段佳就算坪數小也說是豪宅），反而容易模糊焦點，讓消費者忽略豪宅本質，在定義版本多元且不清楚之情況下，更方便有心人士藉題炒作。
這兩年搭著房地產景氣的順風車，有機會到處演講、授課，與大眾分享房地產投資經驗，每到Q&A時間，總會有人舉手發問「每個建案都說自己是豪宅規格，請問到底什麼是豪宅！他的定義是什麼？」
顯然，大台北都會區到處充斥著以「豪宅」之名為包裝的建案。為了讓大眾更明確理解豪宅的本質，本人根據自身的工作經驗及市場觀察，整理出現代豪宅的必要條件，提供消費者參考並供依循，以作為判別真、假豪宅之基準。
基於個人私密空間等理由，豪宅檢視標準之一，應是各套房都該配有專屬衛浴設施。
本文所稱之現代豪華住宅，係指以大樓（大廈）型為主之住宅社區，不包含所謂透天的別墅住宅。並將其分為：單層平面、單元平面、社區規劃、社區外觀、社區車位、社區管理等六大判別項目，以下分別說明。
一 單層平面
要規劃豪宅，必須先了解該特定族群之心理，多數富人重視隱私安全、尊卑關係及時間管理，故在單層平面的規劃上，應該要讓「各棟電梯數量大於單層戶數」，意即若一層一戶，至少應配置兩部電梯；一層兩戶，則至少應配置三部電梯。多出的一部平日除做為佣人出入使用（佣人需負責採買、倒垃圾等工作，容易影響電梯的質感，故應與之區隔），偶有搬運大型家具、家電需求時，亦可從該部電梯進出，以免影響主要電梯之正常運轉。
筆者曾經進入一個豪宅社區參觀，該社區各棟大樓均採一層一戶規劃，且一個樓層配置了三部電梯，其中一部即屬上述功能，另兩部皆為主要載客電梯，如此規畫可確保主要電梯的車廂環境品質及輸送效率，讓住戶達到應有的尊榮感。
二 單元平面
多數的豪宅定義，在單元平面上大多以坪數大小（如：八十坪以上、一百坪以上）再加上所謂的採光、通風等字眼做為標準，實過於籠統模糊。筆者認為，應以產品規格的衛浴間與房間等兩個空間的數量做為判別依據。
若其建案係以豪宅為定位，則各單元平面的「衛浴數至少應等於房間數」。目前豪宅規劃多以四房產品為主（若加計佣人的專屬套房則為五房），扣除一個房間為書房，無須設置衛浴設備外，其餘三個臥室則均應為套房（故有三套衛浴間），再加計一套公共衛浴間，一戶總共就有四套衛浴間，剛好與房間數相等。
要能滿足上述的條件，坪數相對就會對應出來，故以此作為判別依據可更明確表現出其豪宅產品的高規格。至於採光、通風是否良好，是購買各類住宅的消費者，在居住品質上均應重視的課題，不限高端族群。
三 社區規劃
豪宅的整體規劃，應著重整體住戶的居住環境品質，故自身不能創造出可能影響環境品質的空間，需以達到「零店面、純住宅」社區為目標。豪宅座落之地段多屬精華，低樓層極具商業效益，規劃店面可讓建商增加銷售利潤，惟此恐降低社區的整體質感，且未來進駐的行業不易掌握，將打破住宅應有的單純性及寧適性，更讓豪宅社區所應塑造的神祕感、尊榮感消失了。
另就前述的單層平面及單元平面的規劃上，為避免住戶層次落差過大，影響社區的齊質性，應達到社區內每棟「電梯數量應大於單層戶數」及每棟戶戶「衛浴數至少應等於房間數」之產品規格一致性，以確保社區住戶的水準品質。
四 社區外觀
真的「豪宅」，外觀一定要氣派，並且要歷久彌新，長久維持其應有的質感跟氣勢。目前市場認同具有質感及氣勢的外牆材料普遍均為石材，要打造真正的豪宅，就要獲得市場大眾的高度認同，但多數人進不了豪宅大門，無法了解其內在的奢華，就只能從外觀的質感跟氣勢來判別了。
而其質感和氣勢，除了在白晝時透過建物造型及外牆材料來表現外，到了夜晚，更需要透過燈光照明的輔助來證明，故前述的材料和設備，均是豪宅不可或缺的必要元素，而外觀要能夠長久的維持，定期的外牆清洗及燈具維修是必要的，故其建築物的洗窗機軌道設備，亦是建案規劃之初即應予納入考量的。
五 社區車位
基地太小整體價值不易塑造，亦影響建物樓地板面積，較難以建構完善的管理、服務及維護（目前管理費多以坪數計算），我們可以透過其社區的地下室停車位來檢視。
基本上，選擇居住豪宅的住戶都有一定的身價，擁有名車的數量，一戶多在一部以上，且很少有人願意讓它停放在機械停車位，故地下室的規劃，一定要是全部坡道平面式的停車位，且要能使戶戶擁有一個以上的車位，要能滿足這樣的條件，座落基地必須要具一定的規模才能達成。
六 社區管理
能夠具備上述五大條件的建案，從硬體方面來看，我們得以稱之它為「豪宅」，惟豪宅的社區安全管理、經營服務及後續的維護修繕，是長久維護社區品質的重要關鍵，亦是豪宅住戶所重視的環節。簡言之，豪宅社區管理應達到「門禁森嚴、維護良好」，以永續建立其應有之價值。
能夠符合上述六大條件者，才可名符其實的稱之為真正的豪宅。但多數人跟筆者反應「依這樣的標準，大台北地區可能沒有幾個社區可以符合，但已被冠上豪宅之名，也多已被市場所認同」。
但是「真豪宅」本應就該用最高標準來檢視，為此，特提出所謂「半豪宅」之條件，整理於前頁附表。「豪宅」真正的價值，不應單從總價、坪數及地段來論斷，任何區位或許都有「豪宅」產品需求，且若建商有勇氣在不被看好的區位，推出具備上述六大條件的產品（例：淡水小坪頂上），我們不妨也大膽稱之它為「豪宅」。(本文作者為建築師) 住展房屋網