如何買到好的老屋?

你喜歡老屋嗎?打算購買前了解一下再行動吧!近年來,老屋翻新、改建的熱潮不斷,許多人都捨棄新屋,改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,還有它那獨有的氣息與韻味,而老屋裝修的學問和裡面隱藏的故事,也都有耐人尋味的價值與意義。

Q1/所謂老屋是指屋齡多老才算?超過幾年的老屋不建議購買居住?

一般來說,屋齡20~30年以上為老屋,5~20年為中古屋,5年以下為新成屋,不過大家現在口中說的「老屋」,通常也包含中古屋在內。基本上,屋齡在55年以內的房子都在適合居住的範圍內,但需要留意房屋的防震係數,是連棟還是獨棟,是否有因鄰損而造成結構問題等,如果結構被破壞,當然就不用考慮,這些才是判斷老屋是否適合居住的條件。

在看屋時要注意觀察哪些細節,才能買到好的老屋?

在看屋時要注意觀察哪些細節,才能買到好的老屋?

Q2/在看屋時要注意觀察哪些細節,才能買到好的老屋?

首先從周遭環境開始評估,例如交通、學區、公園等。再來則要注意室內的格局、動線,盡量找方正格局,才能避免發生斜角或彎角需要更改的 狀況,其他像是管線是否太老舊、結構有無破壞、採光夠不夠明亮,都是必須注意的事項。此外,看老屋時也要注意屋內是否有很重的霉味,霉味重表示房子很久沒 有人住,當然也就容易發生各種問題與危險。

Q3/以建築形式來區分的話,老屋可分為哪些類型?

老屋的建築形式多為透天、公寓和華廈,在結構上有木造、磚造、加強磚造(也就是多加了柱子)、鋼筋混凝土等型態。另外,從外觀建材也能看出屋齡年份,例如老屋常會使用馬賽克磚、洗石子、二丁掛,中古屋則會出現方塊磚。

Q4/購買老屋有哪些優缺點?

優點除了房價比新成屋低,能省下購屋預算,大多也沒有高額的管理費,並有都更改建的優勢,但也還是有缺點,例如屋齡高,相對住的年限就 縮短,且無法了解建商信譽及前屋主的使用狀況。此外,老屋的公設比通常在10%以內,比起30~35%的新成屋低很多,因此可使用的空間比例自然提高,但 在社區環境的維護上,老屋不像新成屋有專人管理,因此也容易較為髒亂,安全性也相對變低,購買時都要三思評估再決定。

Q5/通常老屋會遇到哪些問題?

不外乎結構是否安全、水電管路是否要換新、是否有漏水、壁癌等問題,再來則是與格局相關的問題,包含陽台如何使用,格局過於狹長,導致採光不佳,動線不順暢,走道空間的規劃利用等,都是老屋常見、需要解決的癥結點。

Q6/很多人因為都更會增值而考慮買老屋,這樣真的有賺到嗎?

老屋雖然有都更的增值優勢,但最好將此列為購買的附加條件,而非首要因素,因為都更的時間無法掌握,邊住邊等才不會有壓力,所以最好是因為喜歡老屋的環境、風格而買,不然住在一個不喜歡的房子裡,又要等待遙遙無期的都更時間,會是件非常痛苦的事。

Q7/在坪數、格局相同的情況下,聽說老屋的裝修費用會比新成屋高,那是不是買新成屋比較划算呢?

因為裝修老屋要花很多錢在基礎工程上,通常每坪會比新成屋多個2~4萬,但是老屋的實際坪數多,且新成屋一坪的售價至少比老屋貴上10萬,換個角度想,差不多相當於拿出兩坪的新成屋價格,換取更多使用坪數與安全,其實並不見得吃虧。

Q8/裝修老屋時,有哪些舊有元素是可以保留使用的?

裝修老屋時,可以刻意保留結構外露部分,像是磚牆或樑柱,呈現獨特的風格,也可以利用老屋裡的舊元素做設計,像是把樓梯踏板拿來做書架層板,木頭門框、窗框可以用來當作隔間牆的材料,鐵窗設計成展示架或書架等,都能製造與生活連結的人文味,並同時省下一筆錢。

Q9/老屋的裝修預算和新成屋有何不同?要怎麼抓才好?

相同條件下,老屋的裝修費用約比新成屋多出一倍,假設新成屋一坪預算平均約3萬元,舊屋就需要提高到約一坪5萬元。在編列預算時,除了以坪數估算,也可以使用快篩法抓預算,先找出4家自己喜歡、基準點相同的設計公司分別報價,再取兩家的中間值,大概就可以作為預算參考。

Q10/一般來說,老屋翻新需要進行哪些工程?是否有哪些工程是必要的,哪些又是可斟酌進行呢?

老屋翻新時,跟房子體質有關的基礎工程一定要先做好,會影響生活的工程,如泥作、木作也要事先規劃施作,再來則視自己需求選擇,像是浴室是否要乾濕分離,就看個人喜好決定,其他的附加部分工程,像是系統櫃,就可以視使用需求和預算來斟酌。
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