轉租變凶宅 二房東判賠13萬 轉租損害賠償責任問題

二房東轉租變凶宅,僅判13萬元違約租金,侯姓男子擅自轉租做二房東,結果房客自殺變兇凶後搬遷,影響房價和出租,曾姓屋主請求損害賠償,雄院判決侯給付違約租金13萬元,凶宅部分因沒有因果關係,及曾無法提出轉租所造成的損害,判決駁回。

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高雄市前鎮區一棟公寓,曾姓屋主租予侯姓男子,租約自98年7月至101年7月,每月5000元,並規定轉租第三人,須經曾同意。不料,侯擅自轉租予林姓和吳姓二人,每月租各2500元。

去年4月30日,吳因故在房間開瓦斯自殺身亡,侯害怕而違約搬走,曾始知內情後,認為沒有人要買或租房屋,憤而要求賠償80萬元。

侯應訊指稱,不清楚合約內容有禁止轉租的規定,並認為房價僅100萬元,成為凶宅減三成約30萬元,卻要求賠償80萬元不合理。並說,目前工作不穩定,無法賠償。

承辦法官指出,房屋變凶宅,的確會影響房價,但侯轉租時無法預知會變成凶宅,也不是所有轉租房屋,都會變成凶宅,加上曾無法舉證轉租所造成的損害,依最高法院判例,認定沒有因果關係,只判決侯賠償違約26個月租金13萬元。自由時報〔記者鮑建信/高雄報導〕

轉租房客自殺,二房東判賠?

【新聞】

房客租房子充當二房東,不料發生轉承租的房客自殺身亡事件,致房屋租售乏人問津,大房東不堪房價減損而向二房東提告求償八十萬元。

法官審理後,僅判決二房東違反租約規定,須賠償房東十三萬元。曾某在九十八年間將位在前鎮的房子租給侯某,租約中明訂不得將房屋轉租給他人,如轉租應事先告知。但侯卻未經同意,擅自當起二房東,將房子又轉租給另兩人,每月各收二千五百元租金。

不料,一名轉承租房客竟於九十九年四月間,在屋內開瓦斯自殺身亡,致該屋成為「凶宅」,租售乏人問津,連二房東也不願再承租而搬出,大房東因此依債務不履行請求八十萬元房價損害賠償。高雄地院民事法官審理後認為,房客自殺身亡致屋房價減損,與侯違反禁止轉租約定並無因果關係,侯僅是違反轉租約,且搬遷後未再給付房租,因此判侯賠償十三萬元(中時電子報100年1月18日報導:轉租房客自殺 二房東判賠)。

【疑義】

按民法第443條固規定「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」,惟違反當事人間不得轉租之約定而轉租者,出租人也僅得以民法第443條之規定終止契約或依約(民法第250條參照)請求違約金。

而積欠租金者,出租人也僅得依約及民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」

第233條:「遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者,仍從其約定利率。對於利息,無須支付遲延利息。前二項情形,債權人證明有其他損害者,並得請求賠償。」

之規定,先定相當期限,催告承租人支付租金、遲延利息,及依約(民法第250條參照)請求違約金,再於承租人於其期限內不為支付時,終止契約(不定期房屋租賃之終止,則須適用土地法第100條之規定

最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。

雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。」參照)。

至於民法第434條:「租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任」、第433條:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」、第432條:「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。

承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」、第437條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。

但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」

所生損害,則以「租賃物有毀損或滅失」或「有修繕之必要」為其要件,惟因轉租房客自殺身亡事件而使得房價減少者,並非「租賃物有毀損或滅失」或「有修繕之必要」者,自難以法第434條、第432條、第437條之規定請求之。

另因轉租房客自殺身亡事件而使得房價減少者,出租人得否依民法第347條:「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。」、第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」

第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金,本文認為「前揭規定係指買受人,縱得準用,亦係承租人得準用,而非出租人」。

加上,被害人以民法第184條第1項前段加害人有過失,請求損害賠償者,應同時符合「加害人怠於善良管理人之注意」、「加害人有妨害其利益」及「有損害之發生及有責任原因之事實二者之間,有相當因果關係」等3項要件,始得為之(民法第184條第1項前段、最高法院19年01月01日上字第2746號、19年01月01日上字第3041號、48年04月16日台上字第481號判例參照),惟房客自殺,又如何課予承租人有防止其自殺之義務,所以,認承租人有過失,值得商榷;更何況,轉租與房價減少間,並無相關因果關係,出租人自難以以民法第184條第1項前段之規定,請求損害賠償。【台灣法律網】文 / 楊春吉

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