03 11 月 租屋合約要保障 確認身分再立約╱契約條文詳細訂 房東房客才安心
房價高不可攀，相較之下租屋就顯得親民許多，這也讓很多房東看好租屋的商機，前進租屋市場，雖然租金不高，投資報酬率也低，但有總比沒有好，且多了人看房子，也比較安心。
房仲業者提醒，想當房東要特別注意合約問題，避免相關糾紛鬧得不愉快。
注意簽約過程 留心房產被騙
租屋詐騙這幾年越來越多，過去頂多是房客假裝屋主騙取訂金，金額都不大，但日前曾有詐騙集團要求房東攜帶權狀與身分證公證租約，趁著房東不注意狸貓換太子，再偷偷將房屋盜賣的案例，就值得房東們多注意。
永慶房屋新聞中心經理李建興指出，這種情形多發生在沒有設定的房屋，不必多一個塗銷步驟，只要偽造身分證，加上內神通外鬼，就可能發生這種事情。
因此建議房東如果要公證，可選擇法院或是有口碑的公證人，並且過程中多小心謹慎，就可以避免狀況發生。
規約明定條件，租屋才能雙贏
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，租屋時最好將規定都明列於合約中，萬一發生糾紛比較有依據可循，不少謹慎的房東甚至會將附加的傢俱一一載明，等到房客搬離後再盤點，對於房東本身又更有保障。
此外，租約公證雖然會增加所得稅的負擔，但因為有法可循，萬一發生糾紛時可以作為舉證，也不失為是一個保障雙方的好做法。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/11/03
————————————————————–
今年度受全球景氣低瀰的衝擊，尤其以房客遲付房租，
甚至欠租不繳而中途解約的比例有日漸增多的趨勢。讓許多憂心忡忡的房東前來詢問如何保障自己的權益。
目前經濟景氣極差，房屋的待租期拉長，對於以租賃收入做為家中經濟收入重要來源的房東來說，更應該慎選房客，
並在簽訂租賃契約時注意以下原則，並加以公證，當可保障房東在租賃期間保障其應有權利，不至於因為房客違約，而導致固定之租金收入斷炊。
以下便舉出一般選擇房客及簽訂租約前，常被忽略之重要內容，提醒租賃雙方注意。
一、適當選擇房客：
應仔細核對房客身份証明文件，以免房客趁機冒名承租，並利用租屋從事非法行為。
應注意房客的職業、習性，必要時並請房客留存其個人（身分証正反面影本）及緊急聯絡人之姓名、電話、地址。
應詢問房客承租房屋的動機，若房客租屋目的係作為非法用途者（例如：經營賭博性電玩者），應予拒絕。
應詢問房客租屋係供自身使用或供家人使用，資為判斷係一人承租或數人共同承租。
在簽約時，應注意將以下重要條文列入：
註明送達地址之特定與指定緊急聯絡人，房客欠租跑路後公示送達仍有法律效力
事先約明何種情形下房東具有檢視屋況權利
租屋糾紛案件中常發現房客於依約繳付前幾個月之租金後，即行蹤不明，使房東不知如何處理善後
故為杜絕爭議，得於租約內約明：「倘房客未依約正常繳付租金，經房東定相當期限並累計兩次催告信函之合法送達後，乃置之不理者，或經房東依約終止本件租約者，或於租期屆滿者，房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況，房客不得異議。
租屋付訂不要急 確認身分再立約
無論是房東還是房客，一旦遇上有租賃關係，最好還是白紙黑字寫清楚，不然房客碰上惡房東，或房東遇到奧客，都會讓雙方變得不愉快，甚至造成法律糾紛。
因此，在租屋前，房客與房東雙方如能訂定租賃契約，並謹慎逐一核對各項訂約要點與權益，不但可降低雙方的承租風險，日後在解決各種糾紛狀況時，也都至少能有依據說明或釐清雙方的權利與義務。
除了訂定承租契約，您在看屋時務必要確認房東即為屋主本人，這時您可要求對方出示權狀或房屋稅單，再比對身分證資料是否正確；而如果是代理人，記得索取房屋租賃授權書和印鑑證明。
其次是付訂金後記得向房東索取簽收收據，因為萬一對方是假房東，有意侵占訂金，您至少要有法律證據或依據來保障自己。
此外，租賃契約的重點，除了租金、押金支付時間和付款方式外，內容細節最好再加上水、電、瓦斯、管理費、地價稅、房屋稅、電話費…等費用負擔應由誰負責，以及日後萬一發生家具或設施損毀時，應由誰負責維修等。
貼心提醒您，如果您是以現金支付房租，務必請房東開立收據，以作為日後報稅扣抵使用喔！
——————————————————————————–
簽訂租賃契約要注意什麼地方？
租賃行為中最重要的文件就是租賃契約了。
它陳述了許多重要的條款，如租期多久、押租金金額多少、管理費如何計算與支付、能不能養寵物、能不能分租、房東在何種狀況下可進入已出租房間，甚至一旦發生訴訟時誰來付律師費用等。
重點是儘管大多為口頭承諾，還是白底黑字寫下來。
雖然口頭承諾似乎較簡單及非正式，但這也是常導致糾紛的原因。
假設對於能不能分租，爾後房東或房客有人反悔，那結果可能是雙方在法院上喋喋不休的爭論誰對誰錯。
大家所公認的正義，就在契約本身的規範，故永遠記得一件事，法律是講求證據的。
一、房客何時能終止租賃契約：
一般而言，除非房東明顯違約，否則房客較不能終止契約的。
舉例來說，房東拒不修繕或危及房客安全與健康時。如果房客因工作地點改變，通常也要在契約書中說明程序，如須於一個月前通知等。
否則沒有正常的原因下終止租賃，房客仍然要付完整期的房租。
二、房東何時能終止租賃契約：
房客明顯違約或違法時，房東可以合法終止契約，如遲繳房租、禁養寵物而偷養或從事非法行為﹝如販賣毒品等﹞。
首先房東通知房客﹝建議用存證信函﹞要終止契約，內容要陳述違約事實，並可限期改善或限期搬走，甚至警告房客有法律刑責等。
以下是簽約的五大陷阱，注意易租網整理的幾點，簽約絕對不吃虧！
一、押金：
押金一般來講是兩個月租金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭。
二、違約金：
房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客得在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準。
三、租期：
租期最少是一月，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外為了避免房東一年後漲價，房客可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。
四、房東違約：
房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少錢，都是行不通的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找棲身之所。
五、修繕問題：
房子結構性的缺陷，如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東不處理，房客可以照相存證後請商家修繕，款項由租金或押金中扣，消耗性物品的損壞由房客負責，如燈管、燈泡、橡膠墊片等，如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。
聯晟法網