奢侈稅購屋 精準殺價四大心法

當政府祭出「奢侈稅」後,許多人想要趁機撿便宜,但投資人心裡七上八下,就像去聽一場期待已久的演場會,有人為了擔心看不到演唱會,乖乖上網預購了1000元的票,但萬一到演場會前一天,才發現網路上有人拋售600元的門票,豈不氣死?

購屋議價技巧

秦偉建議想入場的投資人,得具有一定的耐心與資金,才能贏在這個時間點上

所以,到底何時才適合進場?怎麼買才不會吃虧呢?5億翻身理財達人秦偉以及知名3C購物專家斯容,特別分享多年來出入房市經驗,讓大家輕鬆了解精準殺價的心理戰略!

必勝心法一:好時機來臨 先掂掂自己斤兩

所謂「天時地利人和」,時機永遠是決策的關鍵點,但目前相關法案正在審議中,多數人深怕市場還有變動的可能性,何時才是低價搶進買房的最佳時機?

秦偉表示,他的人生有很多「走到谷底、止跌反升」的狀況,像是當年的臉部受傷、女友的背叛,都讓秦偉跌入谷底,後來他從負債1億8千萬元,搖身一變成為身價5億元的富豪

朋友們問他,「為什麼你爬得那麼快?」秦偉說,不論人生或事業,他都用同一套投資心法-「隨時都準備好,一有機會馬上進場!」

對於現在的房市狀況,想要入場的投資人,可以參考秦式四字訣「長白三上」,評估自身的條件。「以『長』期持有為考量,絕對不買一片現在是空『白』狀態的預售屋,至少手中要握有『三』成以上的自備款,了解台灣島的特色,土地只會『上』不會下。」

秦偉說明四字訣的意涵。整體來說,現在是非常適合進場的機會,等法案確定上路後,一定會有斷頭潮,讓自住的人,有機會撿到喜歡的房子;想要投資的人,可以考慮當成抗通膨的利器,長抱兩年。

但是,秦偉也表示:「大家準備好了嗎?手上的資金是否充裕呢?」若手上還沒有三成以上的自備款,還想要靠銀行貸款,以房養房,再好的時機,也會錯過。

此外,若手上現金不足的人,也應該要反向思考,如果我沒有現金,我還有什麼跟銀行談的條件?比方說:如果你要運用貸款的方式,拉高貸款的成數,可以尋找夠力的「擔保人」,也不失為一個獲得「金流資源」的好方式。

購買動機

3C購物專家斯容則認為買好屋,購買動機、價格與地段都很重要

必勝心法二:遍地是黃金 為何我撿到的是臭狗屎

短期內,支撐力不夠強的投資客,為了因應政府策略,會集中火力在一線戰區,預期在大安區、信義區之外,有可能遍地是黃金,但也有可能被套牢,什麼樣的物件,明明很便宜卻不能亂撿?

3C購物專家斯容建議,挑物件除了好眼光,還要有好心態。「我自己挑房子就像挑選3C商品一樣,低價房怕產權不清不買,買得有點貴才可撐房價,現金放在不會跌的區段,最後更要確認購買動機。」

在購物台工作,讓斯容認識很多貴人,也認識了房產投資達人-張淳淳老師,跟著張老師出入大安區、新北市看屋,讓她磨出一套挑物件的正確心態。

斯容表示,越是混亂的狀況下,越不能被混淆視聽。以她最熟悉的3C相機來舉例,為何有些日系品牌價格居高不下,但是依然有消費者願意買單?

而太便宜的雜牌相機,反而消費的人很少,主要是因為太便宜的商品,搞不好事後維修問題多,要轉售也沒有人要,所以,寧可買有點貴的商品,要轉售也才會有價格支撐。

那什麼樣的房子可以買?斯容表示,就自己而言,會比較喜歡精華地區、捷運附近、商圈機能好的物件,儘管貴一點,是至少不會跌太多,比方說:最近同事建議去買新北市,但好幾百萬的現金一放就是兩年,如果沒有漲價,就會被通膨怪獸吃掉,想到這裡,斯容憑著購物專家的直覺,讓她寧可選擇大安、信義等精華區段,因為對斯容來說,可以「抗跌」的物件,才是金雞母。

最後,什麼是買房子的動機呢?

斯容表示,就像你買相機,一定會很清楚的知道,你是要拍風景、拍鳥、還是要拍人物。買房子也是一樣,你會知道是要自住、租人、還是未來要給兒子傳家,要先了解需求後,才做區域性的規劃、比價。

在自己都還沒有搞清楚動機的時候,千萬不要亂買房子,否則就會很容易產生:買新莊,但是兒子未來結婚、上班地點在桃園,白白雙頭繳貸款費,或是「便宜買基隆,卻十年不漲」的窘狀,反而偷雞不著蝕把米。

購屋區域行情

多找幾家銀行鑑價,可了解購屋區域行情的標準

必勝心法三:亂中砍價雖有理 小心一拍兩瞪眼

房市難得回檔,當然要把握時機大膽議價,一口價就咬住仲介不放鬆,但砍價要怎麼砍?砍多少才合理?

理財聖手秦偉,也提供了自創的殺價4攻略-「三」「不」「一」「沒有」,讓大家輕鬆學會議價必勝絕招。

攻略1:貨比『三』家不吃虧,要了解房屋底價。

首先,可直接請銀行鑑價,至少要問三家以上,鑑價價格約為市價打折後的價格,例如:市價800萬,而銀行鑑價600萬,能以低於銀行鑑價的價格買入,賺錢的空間自然比較大。此外,向仲介詢價、上網成交紀錄、請教管理員,都可以作為了解區域行情的標準值。

攻略2:『不』要最大,識破仲介的情境式促銷。

很多仲介都喜歡運用現場帶看的方式,營造緊張氣氛,讓人馬上付款,此時秦偉也建議大家,不要被當下的氛圍所動搖。

攻略3:『一』口價,在看屋的過程。

仲介業者必然會旁敲側擊,消費者的預算,如果買方想要開價格,一定要精算詳細,一開口就是一口價(確定的價格),不要一直變動,否則,很有可能造成反效果,讓對方覺得你沒有誠意,砍價時也要拿捏仲介與賣方心理,要以大局為重,萬一砍過頭,變成「老子不爽賣」的狀況,豈不是白白浪費時間!

攻略4:『沒有』,錢一定不要自己出。

如果可以買到夠便宜的價格,未來才有獲利空間。所以,談判相對重要,買賣屋,其實是處於一種「互猜底牌」的心裡狀態,身為買方的消費者,一定不要主動出價,要有耐心且不斷釋出意願度,讓屋主自己說出可接受的價格。

以實際狀況來說,首先,當買方A喜歡某區段房子時,做好基本功課,接著開始看屋,現場會有仲介帶看,製造緊張感。看屋之後,仲介會不斷聯繫,買方A可以客氣地表達,樓上附近的成交價大概為何,請仲介人員詢問屋主B想要開多少價格,若是屋主B遲遲不開價,難免AB兩造會產生僵持不下的狀況。

此時,仲介就扮演了很重要的角色,如果買方A可以透露出手上有現金、意願度最高等訊息,也可促進成交,但切記,買方A勿主動講出確定的數字,例如:每坪60萬,那麼屋主B就很有可能依你的價格跟進,落點在55萬,這時就有買高的風險。

必勝心法四:尋找賣方壓力 脫手為上現金為王

為了讓成交的價格更漂亮,接下來就要使出殺手鐗:打探屋主現金狀況,打出「政策變動,脫手為上」的心理策略。

步驟1:平常就要跟仲介打好關係,讓他們跟你變成好朋友。千萬不要盛氣凌人,反而會讓財神爺跟你擦肩而過。

步驟2:藉由左鄰右舍了解屋主經濟狀況,是否有見過屋主出入,或是只是投資客的人頭戶,請仲介去表達「歡迎脫手、誠意可談」的意願。

步驟3:創造時間壓力,請仲介轉達「因為政策確定上路,時間越來越急迫,資本一不小心就卡住,如果你願意賣,不妨考慮,貸款絕對不會有問題、自備款足夠的買方。」用時間急迫性換取低價進場的機會。

以現實狀況來說,假設有一戶美屋,要銷售一千萬,而目前有兩組人馬在觀望,但是A組手上握有500萬自備款,B組手上只有200萬自備款,依照銀行目前公佈的貸款成數為六成,若你是屋主,你會考慮A組或是B組呢?

「當然是先拿到錢再說!」是多數投資客心中的想法,萬一被套牢怎麼辦?所以掌握此心理,不妨確實了解自己如果要進場,銀行撥款下來的速度以及狀態,才能在這一波房市變動中,找到「精準」的金雞母。 好宅王房地專刊第8期

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