打房政策 政府出招 平抑房價三部曲

房價驚驚漲,想要成家立業、獨力買房,對沒有富爸爸的一般受薪上班族可說是不可能的任務。因此,從2010年中以來,政府院會開始連番接力喊話、拋政策,各自出招,

就是要合力讓房價降溫,讓房市更理性發展。

升息

央行首開炮 升息、信用管制齊發

首部曲:央行首開炮 升息、信用管制齊發

過去幾年來,台灣的利率走到歷史新低點,但物價飛漲,錢在銀行越放越薄,因此抗通膨又保值的房地產便成為熱錢投資的新亮點。房貸的低利率及還息不還本的寬限期,更為全民投資房地產開了一道方便之門。

房市從2009年下半年起開始熱得發燙,央行不得不從2010年起,連續四季升息,更陸續點名台北市與新北市十三區(板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水),祭出第二屋利率加碼、房貸成數下修至六成、無寬限期的「選擇性信用管制」。

為了全面遏止建商養地,央行也使出了建商版的「信用管制」掐住建商的金脈,建商貸款金額最高只有土地取得成本或鑑價金額的六成五(以較低者計),其中一成還得等到動工興建後才可撥款,超過一年沒有動工不但要加利,更可能收回貸款。

不過,央行想以「選擇性信用管制」箝制投資客,卻反倒先打到自住客。許多換屋族就因手中的舊屋還沒有售出而被銀行視為投資客。

因孩子出生決定換屋的林小姐就抱怨:「舊房的房貸還沒有付完,新房子又快要交屋,即使提供了舊屋委賣的合約,還是莫名其妙被當成投資客,甚至取消了我們新屋貸款的寬限期。」影響之大,連自住客都被掃到颱風

二部曲:財政部投彈 萬萬稅發威

財政部手握國有土地運用、金融租稅的生殺大權,在健全房市的措施上,從停止標售500坪以上及台北市的國有土地,開徵空地稅、豪宅稅,可說是一招又一招,但房價不但沒有下跌,還不斷飆漲。

今年財政部終於使出大絕招,提出「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱「奢侈稅」),4月15日三讀通過,最快6月就要上路。

未來,在兩年以內買進賣出的非自用住宅、可供建築的空地、商辦,不論賺賠都將依實際交易價課稅,買進一年內出售者課徵15%,買進兩年內出售者課徵10%。也就是說,成交價一千萬的房子在一年內出售要繳一百五十萬稅金,兩年內出售要繳一百萬稅金,等於是大幅壓縮了短期投資客的獲利空間。

去年開始和左右鄰居合資買房的張太太就坦言已委託仲介急賣,「我們買的都是預售屋,等房子蓋好還要等兩年賣才不會被課稅,要等這麼久,風險真的太大了。」儘管奢侈稅還未上路,已陸續將短期投資客掃出市場。

政府全面追緝投資客,國稅局當然不得閒。從去年底起,國稅局就展開大規模查稅,全面清查投資客大咖及人頭戶,由建商提供投資客名單,銀行也必須提供大筆房貸資金進出的客戶名單。投資客買賣的所有獲利,都必須申報綜合所得稅,如果應申報未申報,除了補稅之外,還會被處以3倍以下的罰鍰,讓許多投資客都膽戰心驚。

首三部曲:金管會補刀 金融機構縮銀根

若銀行授信過度集中於不動產授信,房市動蕩勢必殃及金融機構,金管會因此要求所有銀行將新增的非自用住宅貸款風險權數從45%提高至100%,銀行未來承作非自用住宅的房貸時,銀行的資金成本都會提高,銀行放款可望更謹慎。金管會更點名不動產授信比例過高的17家銀行,要求銀行提報改善計畫,並將按月控管改善情形。

銀行的不動產放款鑑價策略亦是重點,以往銀行鑑價都會參考物件的區位、仲介成交行情、法拍行情及銀行的資料庫,不過現在金管會要求銀行提高聯徵中心不動產平台的權重,貸款成數將下修。

客戶的貸款用途更要正確歸類,防堵投資客利用舊屋申辦房屋修繕貸款,但資金卻拿來炒房。此外,金管會更嚴查人頭戶問題,並要求各銀行嚴評借款人的還款能力。金管會並啓動專案金檢,讓銀行盡速調整不動產授信的策略。

鑑價下修,原本鑑價後可以貸款到八成的房屋,未來只能貸到六成,對一般的購屋民眾來說,自備款的準備壓力也相對提升。預計今年買房的張小姐想得倒很樂觀:「一方面先跟父母多借點錢當自備款,一方面剛好可以用自備款不足的理由去跟急著賣屋的屋主砍價錢。反正不管自備款要準備多少,最重要的還是要以後付得起。」

房市反轉?專家說分明

所謂上有政策,下有對策。不論是投資客或建商,都有自己的一套因應之道。有建商因土建融資受阻,轉向以借周轉金來補土建融資缺口,投資客面對奢侈稅也各有規避妙法,大聲行銷總監田大權就舉例說,「以租代售、兩套合約,或想辦法設定為自用住宅都是現在投資客常見的做法。」田大權就認為,「奢侈稅只是影響買賣雙方的信心,房市不可能會大幅下修。」 好宅王房地專刊第8期

打房政策

表一:政府「健全房市」政策掃描 表二:一分鐘搞懂不動產「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱:奢侈稅)表二:一分鐘搞懂不動產「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱:奢侈稅)表二:一分鐘搞懂不動產「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱:奢侈稅)

奢侈稅

表二:一分鐘搞懂不動產「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱:奢侈稅)

購屋必看 政策打房現在可以買嗎?購屋七大問

預售屋查稅 全台鎖定2600筆 自首免罰最後一天

奢侈稅 馬凱:房市何時進場?莊孟翰:房價符合期待?

抗通膨 買房地產、黃金 真能保值?

奢侈稅!投資客,避禍招數!衍生的法律問題

房市透明化 修法交易30天內房價、土地交易強制登錄價格

奢侈稅 財部查核資金流程 三大配套措施

一生一屋 「自用住宅」換屋優稅10% 設籍6年享土增稅優惠

奢侈稅 延後過戶、信託 投機客教戰守則 財部讀了沒?

奢侈稅上路前 投資客忙轉手 房價仍高成交難

奢侈稅 房市何時落底 行庫:看Q4法拍量

奢侈稅效應 租轉售案增6成 房價接受度呈兩極

奢侈稅 房價下降了嗎?奢侈稅的理想恐將落空

張金鶚:買房戒急用忍 顏炳立:房市2個月後回溫

打房不斷 自住購屋決策 年底前看屋良機