購屋時機 打房政策 買房Yes Or No?請選擇 !

政府打房力道持續加溫,日前更宣佈開徵奢侈稅,各種利空消息充斥媒體,是正如預料?或曝光過多的必然效應?一股風雨欲來的氣氛瀰漫市場,然而,房市現階段是轉折點,還是另一個波段的起漲點,引發多空兩方論戰,可是,買房與否的決定權,不是建商,不是代銷,不是仲介,更不會是學者,而是你自己。

購屋時機

房市多空交戰,買屋很猶豫,房價高購屋難

「現在這個時機適合買房嗎?」這個問題,想必是很多民眾現在心中的疑問,畢竟房市大喊空頭也喊了好幾年,猶豫不決的人,越等房價越高;搶先進場的人,都已賺到這兩年的漲幅波段,所以現在市場流傳著一句話:「越看不懂,越要出手。」

然而,自從美國推出QE2量化寬鬆政策,全球熱錢四處流竄,亞洲各國無不緊盯股市、匯市及房市,深怕一個不小心可能重演當年金融風暴的情景,但台灣這波房市熱潮,卻早在遺贈稅調降時就已啟動,大批台商回流資金配合國際買盤,大舉進場鎖定商辦、豪宅,連帶使得一般住宅行情跟著拉抬,為了平息高房價所引發的民怨,政府自去年起祭出一連串打房政策,試圖抑制過熱房市。

各國打房 成效十分有限

不單是台灣,鄰近的中國、香港及新加坡同樣如臨大敵,透過各種措施來冷卻房市,像是北京便規定在當地購房需提供5年納稅證明,香港及新加坡則以加徵印花稅的手段,來控管房市過度交易,但是市場短期反應後,隨即又回到多頭格局,以致於效果不盡理想。

台灣打房情況同樣面臨窘境,雖然央行祭出選擇性信用管制、降低貸款成數,房價不但未見下跌,反而更往上攀升,讓研議多年的「特種貨物及勞務稅條例草案」(俗稱奢侈稅)得以重見天日,內容上雖涵蓋如私人飛機、遊艇、汽車等項目,可是實質上就是衝著房市而來,而各大媒體版面開始充斥「房市急凍」、「退訂潮」、「逃命潮」等利空消息,但弔詭的是,實際走訪市場卻未見上述所言的情況,部份區域個案來人組數甚至不減反增,整體買氣仍相當旺盛。

增加稅收 說法有待商榷

確實,政府適度介入來抑制房價是必要之惡,但「打房」、「奢侈稅」這些名詞都太敏感了,像在中國叫「調控稅」、香港稱做「印花稅」,過去美國也曾經開徵奢侈稅,但實質稅收卻是減少的。回過頭看台灣,假如房市交易量萎縮,周邊的土地增值稅、移轉稅、房屋稅、印花稅等稅收勢必銳減,所以開徵奢侈稅會增加稅收,說法也是有待商榷。

尤其全台灣相關房地產的企業及工作人口數極多,是帶動整體經濟的重要產業,舉凡建設公司、營造廠、廣告代銷、房屋仲介、水電裝修施工人員、裝潢設計師等,產業鏈涵蓋極廣,如果奢侈稅只是為了「符合民眾期待」,卻忽略了整體經濟發展,可謂得不償失。

政策介入 可抑制炒短

璞園廣告董事長楊岳虎指出,目前適逢政府出手抑制房價,針對炒短線的投資客可產生嚇阻效果,買方也會期待業主降價錢,相對而言議價空間變大,比較能買到合理價格,而此時正是檢測房市體質的最佳時機,他認為「地段」仍舊是保值抗跌的最佳之道。目前看來如果是要自住或置產者,選對地段、鎖定個案就可出手,況且房價絕對不是靠短線炒上來的,是整體價量的問題,加上現今貸款利率仍偏低,現階段不失為買房的好時機。

他說,建商與代銷當然也希望房地產環境能穩定成長,不然土地成本飆漲,不斷開出高價也讓人買不下手,若以現況國際局勢來說,原料匱乏並非好現象,未來原油價格每桶高達150元美金不是不可能,未來通貨膨脹將會越來越嚴重,中長期持有不動產正好可抵消資產縮水。

開徵奢侈稅 有排富之嫌

楊岳虎表示,當初遺贈稅降低時就要有配套措施,讓回流熱錢有投資出口,但金融風暴後,許多富豪對金融股市沒信心,自然把資金投入房地產,而熱錢匯回台灣之後就不可能再繞出去,他評估,開徵奢侈稅後,近三個月交易可望持續熱絡,7月1日後交易可能轉淡,原因在於賣家不賣了,或是一年後再賣。

他強調,他個人不反對修改稅法,如果稅務不合時宜,適度修改稅務基礎是應該的,但必須回到憲政基礎,並且清楚告訴老百姓課稅要用在哪裡,納稅人才會心甘情願。好比說車市,汽車300萬以上要課奢侈稅,但這300萬數字怎麼來的,政府沒有做詳細說明,基本上車價超過200萬元絕對是進口車,購買時已繳納關稅、貨物稅等,現在完稅後還要再增加10%,就像一頭牛被剝了好幾層皮,導致民眾會買較便宜的汽車,反而少徵收了相關稅收,收到少的卻虧了大的。

再舉例來說,單件50萬以元上的傢俱要課奢侈稅,但這些都是小眾族群,不禁讓人認為政府煽動反商情結,是特殊的「排富」條款,看看台灣的外匯存底,都是憑藉著中小企業努力賺回來的,難道政府是鼓勵有錢人移民嗎?其實升斗小民在意的是能振興經濟,進而調漲薪資更為實際。

業者建議 應開徵空屋稅

楊岳虎直言,庶民絕對不會因為打房就馬上買得起房子,重點是總價賣多少、喜不喜歡那個地點,而興建平民住宅無助解決高房價問題,政府一定要先瞭解房地產的產業結構性,才有可能解決根本問題。

他認為,台灣蓋社會住宅並沒有意義,主要原因在於長期租金偏低,像是大安區內有電梯的舊公寓,三房兩廳月租金約3、4萬元,而內湖鄰近捷運站旁月租金約在2萬元上下,如果以當地行情換算下來,投報率其實並不划算,所以現在不該針對不動產開徵奢侈稅,反而應該是對不動產開徵「空屋稅」,屋主為了不繳稅,就會便宜出租。

「誰說庶民一定要有房子,庶民是要有房子住。」楊岳虎說,假設一個家庭夫妻兩人分別設籍各擁有一間房,第三間即可定義為空屋,如果沒租出去就必須繳納空屋稅,如此一來稅收將極為可觀,又不影響整體經濟,一舉數得。

學者認為 年中房市將轉折

對於現在是否適合進場買房,學界則有不同看法。淡江大學產經系教授莊孟翰不諱言表示:「現在不是很好的時機。」由於房價高漲,值得買的好地段,房價早已飆過一般授薪階層所能負荷的範圍,他認為有購屋需求的民眾不妨再等等,因為「今年年中會有轉折」。

「目前房價上漲的主要原因,是因為大量海外資金的回流和熱錢湧進,而海外資金進入房地產,是因為現在利息低,沒有其他的投資標的。」莊孟翰分析,房價年中將會出現轉折,主要是由於政府祭出的打房措施確實產生影響,「當前政府面臨的拚經濟與高房價所衍生的社會問題加以衡量,再加上長久以來的國會生態,以及中國、新加坡、香港祭出的空前嚴厲打房措施,相信這一次政府應會適度擬訂一些必要且具體的作法。」

壓抑投機 政策需多管齊下

以財政部提出的奢侈稅草案為例,針對短期移轉的非自用住宅、空地 2年內移轉加徵最高15%的稅,就是要打擊房市投機行為,建全住宅市場交易。蔡孟翰表示,奢侈稅大幅增加投資客成本,以購買1000萬元的房子為例,轉手賣1200萬元,即有200萬元的獲利,但是奢侈稅開徵後,投資客如果在兩年內轉手,必須支付最高15%的稅金,也就是180萬元,扣除各項手續費用,幾乎沒有獲利空間。

莊孟翰也建議政府接下來的政策可以多管齊下,「現階段政府政策著重在供給面,但台灣房市的問題不在於供給量的不足,而是投機客的炒作。」他認為除了開徵奢侈稅、降低第二戶貸款額度等方式外,還要設法冷卻境外投機資金,「以香港為例,去年底原本就已實施的物業印花稅4.25%,針對房地產半年內買進買出,再加交易金額15%的印花稅,合計高達19.25%,至於一年內買進買出則是加10%,如此一來,投機的氣焰就會跟著壓抑下來。」

過熱區域 房價面臨下修壓力

不過莊孟翰也提醒購屋民眾,如果就此認定房價會因而大幅下跌,恐怕也會大失所望,主要原因在於當前游資依舊氾濫,加上美國QE2釋出的龐大資金是否繼續流向亞洲新興國家,加上ECFA後續效應尚待評估,對於台商回台購屋是否挾帶港資、陸資之因應方式為何,將是政府政策能否落實一大考驗。

對於這波奢侈稅效應,莊孟翰點名,預售市場會最先受影響,因為預售市場利潤較高,投資客最愛,至於地段好的產品則不太會受波動震盪,反而是新北市一些地區,近幾年漲的又快又急,房價已經高過台北市,明顯不合理,在這波政府打房中,會是率先下跌的區域。

民眾心態 由樂觀轉趨保守

和貸款最息息相關的銀行,是否受到打房衝擊?銀行主管表示,市場普遍預期,房價這一兩年將有所波動,有計畫今年購屋的民眾,從樂觀趨於保守觀望態度,對後續向銀行貸款的人數,也有很大的影響。

至於現在民眾是否適合進場買房,銀行房貸主管表示,原本就有購屋打算的民眾,可能出現「成交期拉長、交易量減少」的現象,而政府提醒各銀行謹慎房貸放款,態度更趨於保守,以拉高投資客進場門檻,連帶使承作量減少,各銀行目前打算下修房屋鑑價,鑑價降低等於變相將貸款成數壓低,未來民眾的自備款可能得多準備點才行,也間接影響著民眾購屋意願。

央行緊盯 貸款成數降低

他指出,央行打擊投機客繼續炒房,緊盯各大銀行辦理房貸業務,對北市、新北市管制區域「第2棟購屋的房屋貸款利率不得低於2%」,並同步將貸款成數上限設為6成,有些民營銀行甚至降至5成5。例如買1000萬元的房子,銀行估價900萬元,貸款6成只能借到540萬元,實際貸款成數只有5成4。民眾陳先生就表示,本來打算今年買房,如果銀行貸款成數不能貸到預期,會先選擇觀望一陣子,等到明後年再購屋。

另外,為了協助青年脫離無殼蝸牛之苦族,日前財政部推出兩千億元「青年安心成家購屋優惠貸款」,不過政府這項美意似乎沒有發酵,貸款人數不如往年熱絡,原因在於大台北地區,要找到500萬元以下的房子,實在不太容易,青年購屋得搭配其他房貸才買的起,普遍對於高房價依舊持觀望態度,沒能力負擔貸款。

投資客 進場意願不減

但是,投資客呢?由房仲轉做投資客的Dana,投資標的主要針對屋齡較舊的透天房屋,對於政府打房措施不斷以及7月將開徵的奢侈稅,她認為,對於口袋深的投資客來說,影響不算太大,雖然現階段態度會轉為觀望,但仍不影響進場買房的意願。

原本從事房仲業的Dana,常利用承接物件、或帶客戶看屋時,尋找適合自住的物件,在帶看中她特別留意房屋的格局或是視野,對於房屋獲利率也有著敏銳的嗅覺,因此近幾年轉而投資,只要看到適合的物件,無論有沒有風水的抗性,只要房價低於該區域的行情,就是進場的時機點。

Dana投資的標的主要鎖定透天房屋,甚至屋齡30~40年的老舊房屋也在範圍內,她表示,一般來說,如果房屋有風水上的抗性或是漏水、壁癌等問題,買方較容易卻步,她就可以用比較低的總價買進,將房屋重新整修、拉皮,除了把格局打掉重新調整,並修補室內漏水問題,她表示,自己現在住的房子屋齡30幾年,也是重新翻修,「整修之後看起來就跟新的房子沒什麼兩樣。」

短期縮手 擬定相關對策

對於政府無預警端出奢侈稅等打房措施,無論是一般的買方或是投資客態度都轉為觀望,由於奢侈稅主要針對短期炒作的行為,對投資客來說影響不小,但Dana認為,雖然短期之內市場觀望氣氛提高,但對於口袋深的投資客來說,影響不大。

她進一步解釋,由於7月之前政府政策未明,奢侈稅也還沒拍板定案,因此最近買方的心態都在觀望,等到7月之後看政府怎麼實施、實施的效果如何,再看要如何因應,「上有政策、下有對策」,雖然她認為現階段較不適合買房子,但影響的只是短期,在大家觀望的期間會比較沒有買氣,但7月之後會買房子的還是會買。

口袋夠深 實際影響有限

Dana認為,政府祭出的打房措施,對於有錢的投資客來說根本沒有影響,以7期新市政中心來說,購屋者多為有實力的企業主或台商,「像前陣子調升利率,對於本身就很有錢的投資客來說,一個月多個幾千塊根本不痛不癢。」她指出,打壓到的反而是好不容易存到錢要買房子的自住客。

Dana說,台灣人有土斯有財的觀念,會習慣買房子留給後代,但台灣的土地小,又一直蓋房子,可建土地愈來愈少,人口會增加,但土地不會增加,因此房價的上漲是必然的,「但是現在的房價實在高的很離譜」,尤其是都會區的房價,或是有重大建設周邊的區域,房價要往下修根本不太可能。

她指出,台中縣市合併後,縣市交界區如大里、龍井等區段的房價都明顯上漲,她建議現階段想購屋的年輕人,除了先自己做功課外,如果存了一筆錢,應該先買房子,因為車子會貶值,只有房子會增值,她認為可以先買比較市郊的區段、房價比較低,從小坪數產品開始,有能力後再換大坪數的住家。

打房效應 南台灣不明顯

來到南台灣,雖然目前高雄房市也相當熱絡,但與北部不同的是,高雄是去年唯一供給量少於需求量的大都市,且南部建商態度原本就保守,加上前年金融海嘯的經驗,讓大多數在地建商更加不敢大量推案,所以不管是去年底或是今年初,高雄的房市熱,都還是僅止於消化在地自住需求,投資客購屋所占的比例還是相當低,因此這波奢侈稅效應,對於高雄房市影響並不顯著。

廣誠廣告事業協理董上裕指出,目前高雄新成屋價格已有些許波動,但房價漲幅受到投資客炒作的影響還是偏低,這波漲價主因來自於原物料上漲,建商僅是反映成本。他表示,光是鋼筋、混擬土這一些建築業的基本建材,加起來光是成本1坪起碼就漲了5千元。

董上裕認為,除了建材原物料,受到高雄縣市合併議題發酵,土地漲幅才是最為嚇人之處,但是由於目前市場上還有一些餘屋尚未去化完畢,建商不敢全面性漲價,在維持舊價格以及開始反映新成本的兩種價格交錯下,讓新推案價格也不敢有太大動作,頂多就是反映成本。他評估,最遲明年初,舊價格餘屋將會全數消化完畢,到時候房價勢必還會再做一次整理,到時候民眾可能對於房價漲幅的感受會更加強烈,所以建議有自住需求的民眾,最好趕緊在今年底、明年初之前下手。

高雄房市 供給量仍不足

到3月中為此,高雄市新成屋的開工數大約在3千多戶,整年度的開工數預估在6千戶上下,在正常情況下,每年至少有8千~1萬戶的新屋交易量,光是去年下半年高雄市就成交6千多戶,整個高雄市新屋餘屋僅剩下不到2千5百多戶,以正常去化速度來計算,不到半年即可消化完畢。

所以去年的2千5百多戶加上今年的6千戶,總共也才8千5百多戶,離高雄市正常的需求量1萬戶,尚有1千5百戶的落差,因此今年高雄房市供給量仍是不足,看不到房價下跌的空間,以農16、美術館特區為例,在去年底尚可詢到每坪10萬元上下的新成屋價格,但是在今年初這樣的價格,只能在左營區外圍或者楠梓區橋頭等區段才能買到,尤其未來幾年情況將會更加明顯,在市區內將看不到每坪10幾萬元的首購產品,每坪20萬元的時代將取而代之。

另外,熟悉高雄房地產的人都了解,其實高雄房市短期投資其實不太會有獲利,所以因此短期進出投資客的比例相當少,自住型購屋就佔了9成以上,但是高雄房價呈現穩定上揚的狀態,反而是長期持有的購屋比例,比炒短線的情況來的多,而且高雄目前房市還處在剛開始要漲的階段,未來還有相當可觀的漲幅空間,因此有部分的在地客層,採取置產來抵抗通貨膨脹,通常會以貸款買房,用租金繳房貸的方式投資,或者是以長期貸款購屋的方式轉贈下一代,減少稅賦的支出。

自住客層 不需過度期待打房

總結來看,現在是否適合買房?不僅業界、學界看法不同,甚至不同區域、不同目的也會產生不同結果。其實,來勢洶洶的奢侈稅,擺明就是衝著北二都房市而來,也確實造成買盤一定程度的觀望,但目前成交價格未見明顯下跌,是值得觀察之處,而其他區域則因自住客比例遠大於投資客、房價合理等因素,所以無需過度期待奢侈稅所帶來的實質效應,只要價格、產品對了就可以出手。

若是北二都情況則相對複雜,由於政府不樂見特定區域房價快速飆漲,針對性的打房政策勢必還會加碼,當然,投資客比例高是一大隱憂,但不見得全然是負面的,因為投資房地產並不是零風險,當投資客大量進入某些區段,民眾應以理性正面的態度來解讀,區域有重大建設支撐?或者其他增值題材?畢竟北二都房市能如此熱絡,絕對有其獨到的發展條件,不能以「炒作」兩字來概括解釋房價上揚,但持平來看,這次奢侈稅議題,相較於過往的產學多空論戰,市場氛圍稍有不同,或許是走了兩年多頭的房市進入盤整,亦或是打房奏效,買盤力道轉趨觀望,可是光靠這樣就足以認定「不適宜買房」嗎?不僅不客觀,也過於武斷了些。 2011年03月24日/蘋果日報/特別企劃

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