2011年房市 選前住宅政策 還是超作?

選前總是讓人眼花撩亂,長期沉睡未執行的政策,一股腦全在五都選前蹦了出來。這究竟是國民黨選前政策操作;還是有心想要好好把建設做起來?二○一一年起,大家一起來監督,就可以見分曉了

房價高高漲,房地產幾乎成為眾矢之的,敏感時刻成為選民心中的痛、成為在野黨攻擊的最佳標靶。

於是,打房政策接二連三沒停過,在去年下半年,像海波浪一樣前仆後繼,從金融緊縮到稅制改革,從選擇性信用管制到增加住宅供給等等,看得出總裁彭淮南打房的決心與魄力,短期投資客為避風頭,著實銷聲匿跡了好一陣子。

央行的努力大家看見,但是抑制房價是整個政府的事,畢竟不是彭總裁一個人的責任,所以在五都選前,政府陸陸續續祭出許多抑制房價的政策,第四季洋洋灑灑就有十幾項,充分展現政府抑制房價的決心。

但事實真的是這樣的嗎?這些政策,為何之前都是牛步化,而在選前大催油門,集中在選前大量釋出,難免啟人疑竇。要讓民眾釋懷,這些政策不是為選舉而生,就應該繼續追蹤,檢驗執行成效,不要讓這些政策隨著選舉的結束而

金融政策 升息救房價

政府將房價高漲的矛頭,對準了建商和短期炒作的投資客,擒賊先擒王!甫認為只要抓住這兩尾,應該就可以發揮抑制房價之效。

於是乎,道德勸說銀行業者,個人名下第二屋購買,降低額度提高利率;聯徵中心提供三年內房屋貸款名單,供銀行業者比對投資客;國稅局要求各大建設公司及代銷公司,必須提供三年內的換約客戶名單以便查稅;查核集村農舍的假農夫真豪宅,並嚴審建照;修繕貸款用途查核,以避免資金被挪用到購屋投資等等。

甚至所謂的職業投資客「三黃一劉」,成為查稅的頭號目標,只是後來稅捐處都是無功而返。在這些緊密的金融緊縮政策之下,短期投資客紛紛偃旗息鼓,但是購屋指標房貸餘額還是不減反增,打房無效說興起。

建商也是一大癥結點,不斷搶地標地創下高價,所以在二○一○年初,政院便下令北市面積五百坪以上國有地禁止標售,減少供給;接下來就是準備開徵空地稅,廢除停徵空地稅之行政命令;以及空地貸款需提出開發計畫以供審核等。

在二○一一年,更擬進一步限縮土地融資與建築融資,寄望以此掐住建商咽喉,限制建商的開發資金,以收減少繼續購地飆房價之效。但是,不讓建商開發,只會使得供給更少,如果需求沒有跟著下降,這只會促使新成屋及預售屋更加稀少,買屋者眾,是推升房價還是抑制房價?

不過,大家最關心的還是升息,升息的壓力一直存在,升息將會造成購地及購屋的持有成本加重,建商及民眾的購地、購屋或投資的意願將大受影響,這才是殺手級的政策。

但是,升息的影響範圍廣大,不僅止於房地產,物價上升的壓力、房貸負擔的壓力,是否造成已購屋民眾及建商更大的負擔,並種下房貸無法負擔、銀行呆帳危機,升息影響須全面顧及,因此預估升息幅度不會太大,但還是要看是否造成連續升息之影響。

預售屋履約保證

『預售屋履約保證』在2011年5月實施

制度規範 買賣交易透明化

造成房價高漲的原因,除了賣方因素之外,居間者也與房價黑箱作業脫不了干係,於是政府祭出「預售屋履約保證」、「登錄成交行情」及「買房一年內移轉須課稅」的重手。

「預售屋履約保證」預計在二○一一年五月實施,這個方案將可提升買方保障,讓買方在交屋前,不會因為建商倒閉而求償無門;但是相對地,對建商卻也增加不少財務壓力,等於在交屋前買方支付的三成自備款,必須存留在專戶,無法任由建商自行運用,這對建商來說,少了這部份的資金可週轉,對財務是一大考驗,也許預售屋會就此減少或消失都有可能?

「登錄成交行情」藉由修改不動產經紀業管理條例,進而規範不動產交易大宗的代銷及房仲業者,必須在成交後的三十天內,上網登錄成交行情,政府可以此掌握第一線的價格變化,對未來政策擬定可能有些助益。但是,還是有些技術問題待處理。

最主要是,不動產經紀業管理條例僅規範代銷業者及房仲業者,而實際在市場上從事買賣居間者,卻不止這兩類,包括建商自售、地政士、甚至是代標業者等等,都在這個法令限制之外,限制對象不統一,屆時的市場混亂可想而知,政策美意千萬不要被技術問題給絆倒了。

「買房一年內移轉須課稅」則是持續嚴防投資客短期移轉、墊高房價,不少其他國家也都採用類似措施,差別在於年限。新加坡的國宅移轉限制目前是三年,也就是說,購屋後三年內若有移轉,則將課予重稅,台灣則是一年,顯然新加坡限制購屋短期投資的決心,比台灣來得大一些。

另外,「買賣方同一仲介房仲 需書面同意」則是搭配交易價格透明化,擬訂出來的新制度,避免買賣雙方都是同一經紀人,造成經紀人操控房價的弊端,間接性地減少操作房價所帶來的房價高漲。

住宅政策 照顧弱勢為主軸

社會住宅

社會住宅爭議不斷,2011年是否定案興建,仍是未知數

台灣的住宅政策向來多所詬病,加上社會福利不佳、社會救助系統不彰等等,整個住宅政策顯得疲軟無力,成為政治對手攻擊的目標。

所以這回的住宅政策,專注在「以房養老」及「社會住宅」(或為『合宜住宅』)「以房養老」也是仿效國外的住宅政策之一,讓銀行直接參與高齡者的社會救助,讓高齡者不至於『雖擁有不動產,卻苦無生活經費』的窘境。

移植國外的制度來台灣,其實還是需要一些本土化的調整,否則還是會有水土不服的狀況。國土規劃暨不動產資訊中心資深研究員華昌宜表示,『擁有不動產,卻苦無生活經費』的高齡者,其實很多人還是擁有子嗣。

也就是說,老年孤苦無依沒錢生活者,並不等於沒有子女者,如果是運用參與「以房養老」的制度,子女便無法取得不動產的繼承權,這將是這個制度最大的障礙,也許到後來,精心設計規範制度,最後真正適用的族群卻極少。

「社會住宅」更是爭議不斷,要不要有社會住宅?要!因為房價愈來愈高,愈來愈多人買不起,政府應該要提供低價的房屋供租用或購買,而且,最好在交通便利的區域。

目前政府擬在二○一一年年底動工,選定三重市、萬華區、松山區及中和市等四區五處蓋一六六○戶,結果地點一經公佈,引來區域居民一陣撻伐與反對抗爭,後來是政府又說,如果有居民抗爭就不蓋,然後開始盤算,『國宅』算不算社會住宅?

如果國宅也是社會住宅的一種,那麼台北市的『泛社會住宅』約佔總住宅存量的一成,甚至超過其他已開發國家的百分之五,市政府重新審視是否有興建社會住宅的必要性。

政府這樣的說法是令人有點失望的,選舉過後,市長對興建社會住宅與否的態度似乎有些轉變,反反覆覆,甚至還傳出要找日本伊東豐雄來設計社會住宅,真是讓人有點哭笑不得,外觀只是住宅的一部份,卻非居住精神之所在,伊東豐雄設計的社會住宅,附近居民就會同意興建了嗎?請問市長。

不過看來社會住宅政策跳票的機率頗高,原本設定在機場捷運A7站的地點,結合民間的聯合開發,並創造就業機會,卻因為政府政策內容過於嚴苛(開發商必須提供一千個就業機會),原本有意的廠商紛紛退出;再加上市長多次表達,居民不同意就不建,讓人更懷疑其政策的執行意願。

交通建設 十年內一年一條捷運

板南線銜接文湖線

板南線銜接文湖線的進度

板南線銜接文湖線的進度,其實已經落後大約一季,最晚本來在去年年底就該要完成,卻延到今年春節前才能通車,今年第一季南港區又有許多指標型大案將釋出,把這兩件事聯想在一起,就會發現有些不可思議的巧合,但願是想太多了,畢竟文湖線及板南線能連在一起、一氣呵成,對這兩條線的沿線各站,都是有加分的效果。

「三環三線」的難度就更高了,總計有十三條路線,經費達兩千億,更還有土地無法徵收的問題,第一環為環狀線的南環及北環,總長約二十公里,因整個設計較為複雜,預估該路線就會超過千億元。

新北市新市長朱立倫表示,三環三線是政策大牛排,對新北市民最重要的政策,主要是串聯新北市人口集中區域,這些區域也許有捷運,但都是往返北市為主,彼此相鄰各區間,反而沒有聯繫系統,造成交通路網的不便。

「三環三線」已經完成通車則有文湖線與板南線,施工中則有環狀線第一階段、新莊線、板南線延伸頂埔、機場捷運,設計中則有淡水捷運延伸線、萬大中和樹林線,尚未核定的有汐止民生線、安坑線、環狀線北環段以及南環段、三鶯線、桃園捷運綠線共五條,也就是說,三環三線十三條路線中,還有四成以上的路網規劃,因為還沒取得中央的核定,經費來源沒有著落。

新莊線起點為大橋頭站到忠孝新生站,這段已經通車營運,而延伸線從台北橋頭到迴龍段,預計一○二年二月通車。

板南線延伸頂埔站,是屬於板南線的延伸線,預計一○二年七月通車;最後一條還在施工中的機場捷運,未來已經確定將交給桃園捷運公司經營,三重到中壢段一○二年六月通車,三重到台北車站段則一○三年六月通車。

這些政策,看來各個都是頭戴鋼盔的硬仗,大餅畫出來之後,怎麼把餅做出來,之後又要怎麼吞下去,嚴格考驗著執政團隊的能力及智慧。

不過再怎麼說,看來政府還是會戰戰兢兢地面對這些政策。因為,今年跟明年還有兩場重頭戲-立委及總統大選,若是一個不小心栽了立委選舉的跟頭,總統大選時可就辛苦了。所以,這些政策的執行性還是被高度期待的,至少算是『可以說』的秘密吧!
「住展房屋網」

2011年房市趨勢相關報導

2011年 10大政策 左右兔年房市

莊孟翰:奢侈稅打房對房市之影響,奢侈稅相關報導

房市新聞 消費者看到、聽到的房價都是貴的?買屋停看聽

房市衝太快 恐泡沫化,買房未必抗通膨 美崩盤有前例

捷運南港東延段 東環段成型 東湖、汐止房價燒

莊孟翰:2011年房地產景氣動向 賣方市場何時轉變買方市場

2011年都會房價飆 年中恐回檔,莊孟翰:5大做法因應熱錢與社宅

林毅夫:房地產泡沫化,馬凱:即將浮現的凶兆 台灣準備好了嗎?

兔年房市 購屋排除3大負面因素,2011年房市停看聽

2011年推案量大 新春買氣旺/投資客過多區域 銀行心驚驚

2011兔年房市 五都購屋趨勢、需求大不同

股市漲房市夯? 2011年趨勢詭譎,房產股市不同調 購屋三思

三環三線 新北市逐捷運而居,雙北將成立 三環三線平台

2011年五都房市前瞻 打房干擾 房價高檔震盪?

2011年名家看房市,股市、ECFA、升息,民眾購屋趨勢

百年房市預言 政策左右走向,推案大 專家嚴選看漲潛力區

2011年房市,五都升格、區位、交通建設 房市聚焦 潛力區

2011年房價 七成民眾看漲,房市全面看好 當心利空反轉

100年房產推案大 房市熱絡房價升,利多、利空嚴重差異 考驗購屋民眾

2011年房市房價 通膨 利率3高,民眾憂房市泡沫 打房影響有限