三步驟計畫 圓滿購屋成為有殼族

因為政府政策性打房,使得銀行緊縮房貸成數,但在房貸利率仍維持低檔的誘因下,不失是民眾購屋、看屋的好時機,對於第一次買房子的購屋人來說,由於購屋經驗缺缺,最好先做足一些功課,擬定自己的購屋計劃,如此才能圓滿的完成購屋,成為有殼族。

STEP1:擬定你的財務計劃
購屋財務計劃中,房貸是最重要的一環。近些年可說是有意購屋者的最佳時機了,只要善加運用政府每隔一段時間推出的政策性優惠貸款,買房子變得輕鬆多了,不再需要像以往背負沈重的貸款壓力。

優惠房貸另一大優點是可以再搭配其他政府優惠貸款,如:

1. 青年購屋低利貸款。

2. 國宅優惠貸款。

3. 勞工住宅貸款。

4. 公教人員輔助購屋貸款。

擅用這些貸款搭配,買房子的負擔可能比租房子還划算。

三步驟計畫 圓滿購屋 成為有殼族

對於第一次買房子的購屋人來說,最好先做足一些功課,擬定自己的購屋計劃,如此才能圓滿的完成購屋,成為有殼族。

即便資格不符合,目前各銀行爭相搶房貸客戶,利率也是低水準,通常首年都是2%左右,甚至不到,只是通常優惠期過後會調漲。不過整體而言,利息負擔都較前些年買房子的人要輕鬆許多。

所以,了解各種優惠貸款條件額度以及比較各銀行房貸利率,是新手上路重要的功課。另外,對於現今流行的高成數房貸,購屋者還是必須量力而為。

不論付款方式多麼彈性、輕鬆,錢還是要付的,購屋人還是得先惦惦自己的荷包。

因為政府政策性打房,使得銀行緊縮房貸成數,購屋自備款相對增加,建議最好準備三~四成,以五百萬元的房價來說,自備款少說也要一百五十萬元以上,加上稅費雜支及裝修費用,對一般上班族來說不是一筆小數目。建議想購屋的朋友們,房貸支出最好佔家庭收入三分之一以下,以免影響生活品質。

買房子除了要有足夠的自備款,往後長達二、三十年的還款能力也要先評估,再找出合適購買的總價範圍。

購屋還有許多稅費雜費支出,如契稅、印花稅、買賣登記規費、仲介費、地價稅、房屋稅、代書費、貸款開辦手續費、水電瓦斯費、管理費等,林林總總加起來也是筆不小的數字。而且購入房子後還有裝潢和購買家具的支出,購屋者別忘了列入規劃。

STEP2:規劃尋屋計劃
從前,想要買棟房子,你得踏遍大街小巷,找尋紅紙條撕下逐一探訪,期間奔波勞累、費心費力勢所難免。

後來,專業房屋仲介公司興起,提供大量物件買賣資訊,你不必辛苦的撕紅紙條,但還是免不了在各個房屋公司,以及可能合適的物件中來回奔忙。

現在,隨著電腦網路、手機上網的盛行,各大房屋公司的物件資訊也上網了,你只要端坐家中,敲下你的電腦鍵盤,甚至隨時隨地用手機上網,就可以輕輕鬆鬆找到想要的房子了。

國內的網路熱潮開始延燒後,網站中與房屋仲介功能有關的網站數即不斷增加當中,消費者找尋房屋資訊因此更為便捷快速。由於網路與寬頻的廣泛運用,現在購屋者不必出門,直接在家中利用電腦連結上各房屋網站就可進入到各房屋公司的物件資訊系統,輕輕鬆鬆開始購屋之旅。

有的房屋公司並進一步提供手機或PDA瀏覽模式,而且直接在線上就可看到房屋各空間實景,且能線上預約看屋或提出疑問,找房子真的省力多了。

目前網路上的房屋買賣網站非常多,有各房屋仲介公司架設的網站,有開放給仲介公司或個人登錄可售物件的綜合網站,也有專營待售預售屋或法拍屋的銷售公司架設的網站。

此外,也有不少房屋經紀人自行架設的私人網站。就物件資訊的充足性而言,仍以仲介公司的可售物件佔大宗。

現今國內幾家知名房仲公司的網站內容,大抵不脫公司簡介、銷售案源查詢、成交行情查詢、房屋買賣注意事項、客戶服務項目說明以及客戶信箱等項。

綜合性網站則除了各仲介公司的銷售案源查詢外,另提供預售個案介紹、租屋資訊以及自動登錄買賣房子的服務。其他網站除了各類銷售物件的查詢外,也提供不少買賣房屋相關知識。

網路上的房屋資訊確有許多好處:
一、先行過濾篩檢,節省不少時間金錢。
二、一些房屋買賣常識相當實用。
三、假若你想找一棟座落外縣市的房子,那得花費多少舟車勞頓?但在網路的世界裡,台北、高雄來回看屋就在彈指之間。
四、不必面對銷售人員「殷切盼望」的臉,減少不必要的尷尬與壓力。
五、利用網路公開化的資訊先行比價,瞭解行情後有助於實際殺價的談判。

在電腦網路上過濾出較合適的房子後,再進行聯絡實地看屋,進行最後的抉擇,整個購屋流程可以加快許多,對於忙碌的現代人來說,節省下來的時間與體力,非金錢可以比擬。

事實上,根據房屋公司的統計,現今利用網路看屋已經成為趨勢。根據網路流量統計,民眾利用網路瀏覽看屋的情況屢創新高,週休二日都有上萬人的流量,看屋完全不受天候影響。

藉由網上互動看屋,民眾只要動動手指頭,就能多面向地仔細觀察想要看的房屋,隨著科技進步,壞天候已不再是影響民眾看屋最大的因素。房仲業的服務日新月異,網上互動看屋人數大幅成長,想看房子也不用愁碰到下雨天的壞天氣了。

STEP3:慎選專業房屋銷售公司
除了購買的是預售屋外,透過專業的房屋仲介公司買房子,已是目前相當主流的購屋模式,仲介公司可以提供較多的物件資訊及專業知識,節省購屋人不少的時間,但相對地也必需支付一筆額外的服務費。

享受便利的服務,理應付費,但萬一碰到不好的房屋仲介公司,不論是買到瑕疵屋還是海砂屋,或者馬桶不通、屋頂漏水、仲介費用超收等,還是會讓消費者花錢又受氣。

房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢?
除了本身有充足的房屋案源可以銷售外,專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋,省卻購屋人四處奔波的時間與勞力。

仲介公司同時提供各類不動產資訊,包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢。更重要的是,房屋交易過程複雜,風險亦多,專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜,也能保障交易過程的安全。

此外,不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。

按目前市場行情,購屋人享受上述的仲介公司服務,必需支付房屋總價2%的費用,換句話說,總價三百萬元的房子,應支付六萬元的服務費。購屋人藉由仲介公司找房子,無非希望節省時間成本外,又能享受到迅速完整的資訊及專業安全的服務,所以自當有使用者付費的觀念。

不過,許多購屋人心疼數萬元的服務費,又想享有仲介公司的服務,結果反而給了一些不肖業者可乘之機。以往經常發生的仲介糾紛之一,就是購屋的買方不支付服務費,仲介公司藉由一買一賣間的差價賺取利益,但這中間差價多少等於是看仲介公司的本事,購屋人不見得佔到便宜,也許吃虧更大。

現今多數仲介公司已標榜透明化交易,收取固定服務費用,只仲介與協商雙方議價,不介入交易中,對消費者較有保障。購屋人也應有付費觀念,否則只是讓仲介業者必須以旁門左道來賺取利潤,損傷自己的權益。

想要節省仲介費用,較合理的作法是請房仲經紀人協助提供充足的行情資訊,好與賣方多殺些價,從中節省些購屋費用來支付服務費。
此外,如果購買的是高總價產品,由於相對地服務費用亦拉高甚多,但仲介公司對高價或低價房屋所提供的服務其實差異不大,所以在此前提下,也可與之協商是否可以降低些服務費抽取的比例。

如果自己有足夠的時間體力找房子,不想透過仲介公司,也別忘了多利用仲介公司提供的免費資訊,像是各種文宣資料與物件行情,有助於增強購屋人的專業知識與瞭解區域行情,這可都是免費的喔!而這些公司的電腦網站上也有非常多的購屋資訊、常識,以及各類購屋資金計畫、稅務、貸款的試算表,都是消費者可以免費獲得的好康!

如果決定要透過仲介公司找房子,那麼謹慎選擇一家信譽口碑良好的仲介公司是有必要的,才能提供完善的服務與安全的保障,讓消費者支付的費用物有所值。國內的房屋仲介公司在經過多年的發展後,已經企業化與制度化,也形成廣大的連鎖加盟系統,提供消費者完整的服務網路。

加上房屋仲介經紀人證照制度的執行,也更加提升了仲介經紀人的專業知識。所以選擇仲介公司應先以知名的連鎖企業及通過證照考核的經紀人為優先,雖然不能百分百確保整個服務過程零缺點或沒有任何瑕疵錯誤,但至少這類公司對經紀人的培訓有一定程序,且重視品牌信譽。萬一有任何誤失也較能完善處理,將消費者的損失降至最低。

萬一購屋人看上的房子不是隸屬於知名品牌仲介公司,那該怎麼辦呢?
其實,不是市場上主流品牌的公司,當然也有信譽品質良好者,只是最好選擇已在地經營多年,且得多打聽瞭解其過往的服務口碑,是否有賺取差價的劣行或重大交易過失,並詢問清楚其交易過程的安全保障措施有哪些?是否有合格的執業證照、合格的仲介經紀人執行業務?

另外,不妨要求看看各項合約書內容、收費標準,有無履約保證及售後保固服務等,如此審慎挑選也能買得安心。

合法房仲業須具備三大證照:
一、不動產經紀人證書。
二、房仲工會會員證書。
三、中華民國不動產經紀業保證基金會保證金證書。

這是很好的參考指標。

以上是基本的購屋三步驟,當然想要成為購屋高手,還有許多功課可以研究,包括房價判定、殺價技巧及區位增值潛力….等,有購屋意願者不妨平日多逛房屋公司網站或請教專業人士,屆時買屋時才能準備周全,不至處處吃虧上當。

【透明房訊/洪秀玲】http://www.tom.com.tw/

 

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