完整解決漏水屋糾紛 專家提四大方案

房地產買賣糾紛為我國常見的消費糾紛之一,其中漏水屋的爭議往往高居房產買賣糾紛榜首;因此,本文特別提出四大方案,從購屋前的預防至購屋後的求償等層面進行探討,協助買賣雙方徹底解決漏水屋糾紛……

據內政部統計資料顯示,在房地產買賣糾紛三十九個分項裡,漏水糾紛案件最多,平均每季至少有五十六件以上,一年多達兩百餘件,比例可說相當的高。

購屋民眾發生糾紛的對象中,又以房仲業者為最多,建商次之,少部份為代銷,故無論新成屋或中古屋買賣,都不能忽視房屋漏水問題。

其次,一般民眾與房仲或建商產生糾紛時,根本是小蝦米對上大鯨魚,不僅屈居弱勢,對於法規亦不甚熟悉,部份民眾便選擇自認倒楣,但卻讓惡劣的賣方逍遙法外。

本文將教您了解房屋漏水原因,如何檢查易漏水處,以及房屋的防水工程和修補程序。以及善用鑑定和法條,讓正義得以伸張。

方案一:「多看」 暸解漏水原因 檢查易漏水處

擔任台北市土木技師公會房屋鑑定委員會主委的張清雲,熟稔房屋結構各式鑑定程序,而房屋易漏水處當然也難逃其法眼。

專家提四大方案 完整解決漏水屋糾紛

房地產買賣糾紛為我國常見的消費糾紛之一,其中漏水屋的爭議往往高居房產買賣糾紛榜首。

張清雲說道,一間正常的房屋會漏水,大略原因有兩大類,分別是管線問題和建築結構受損,而管線問題又可從兩方面來談,一為給水管問題,一是排水管問題,管線問題通常是管線接合有瑕疵、老化斷裂,或者異物阻塞。

張清雲解釋,給水管分為冷、熱兩種水管,若給水管斷裂,無論晴天或雨天都會有漏水的現象,如果天氣放晴屋內卻漏水,給水管『犯罪成份很大』。

排水管則如臉盆排水管、浴廁排水管、地板落水管、屋頂排水管等,若是排水管有瑕疵造成漏水,那麼只有在使用或下雨時才會發覺,和給水管二十四小時持續滲漏不同,但排水管漏水也可能是樓上造成,所以需要專業鑑定。

其次,房屋結構受損漏水,可能肇因於災害和人為,災害如地震、火災等,無論地震或大火都有可能損及房屋結構,惟目視不易查覺,人為因素則較多,如樓層接處施工縫、增建、隔間、裝潢、增減牆柱、冷縫等不當施工或海砂屋等,像現在老公寓隔間分租風氣十分盛行,但此舉可能會使房屋的載重量變大,進而損及結構,導致樓下漏水。

無論是災害或人為造成房屋結構不良而形成裂縫,每逢下雨,雨水就會從裂縫滲漏,張清雲補充說道,一般新成屋若因混凝土瑕疵產生裂縫,還不至於馬上會漏水,是因為還有「防水層」良好的保護。

所以,房屋結構不良造成漏水,通常在防水層老化時發生,防水層無論做幾層都會面臨破損、老化等問題,老屋尤其常見,若是防水層失效,那麼只要有積水時就會產生漏水現象,只是有時漏水量不大,目視難以查覺,但長久漏水則好發生壁癌現象。

在搞懂房屋漏水的源頭後,接下來就要教消費者如何揪出漏水屋,重點是「多看」。張清雲建議消費者,除了應盡量在雨天和大雨四十八小時後(水才會滲漏出牆面)數度至現場看屋,在購屋前應多察看屋內易漏水處,如廚房隅角、管道間、窗台及窗框四周、浴室、露台。若有陽台外推,則接縫亦是易漏水之處。

除此之外,屋外也需用點心思,包括屋頂、女兒牆、屋突牆交角接合處、屋頂板、水塔四周、外牆、花台等處,均須檢查有無出現明顯裂縫或積水痕跡。

方案二:「鑑定」 檢測房屋現況 保護買賣權益

畢竟不是每個人都有一對火眼金睛,初次購屋的消費者,甚至縱橫市場多年的老手,都還是會受騙上當,尤其是房屋經內、外拉皮後更難以判別,所以委託專業人員進行「房屋結構鑑定」就是另一種可行方案。

張清雲表示,近幾年漏水屋糾紛不絕如縷,買方日漸重視自己的權益,房屋結構鑑定委託案與日俱增,在台北市土木技師工會房屋結構各個鑑定項目中,委託鑑定漏水屋的數量已高居榜首,逾越海砂屋鑑定案,漏水鑑定費用還算平實,基本鑑定約二萬元,並會向消費者提出具體的改善方案,若需加碼額外檢測項目,則另外計價。

漏水屋鑑定採「負面表列」方式,「隱善」而「揚惡」,也就是說鑑定結果只會列出瑕疵處,良好無虞的則不會陳列於表內,因此若房屋有漏水情形、何處漏水、因何種原因漏水,在鑑定結果內都一覽無遺,適合一般民眾審閱。

民眾大多認為只有買方需要漏水屋鑑定服務,但有別於大眾認知的是,其實賣方更需要漏水屋鑑定,張清雲解釋,因賣方將房屋出售時屋況尚屬正常,嗣後買方使用不當或受到災害衝擊而漏水,便將責任歸咎於賣方,讓無辜賣方百口莫辯,賣方為了避免這類情事發生,可在賣屋前逕自向土木技師公會申請房屋現況存證,檢測費約為三萬元。

張清雲說明,全國約有十餘個單位之房屋結構安全鑑定獲得官方認可,所出具的報告在調解委員會或法院都能佐證不誣。

張清雲懇切地建議,買房子是人生大事,消費者別為因小失大,即便要省下幾萬元鑑定費,千萬要不厭其煩的多看幾回屋況之良窳,或將買賣雙方口頭約定的事項明訂於買賣契約中,才能遠離漏水糾紛的噩夢。

方案三:「訂約」 逐條審察契約 增列口頭約定

一紙好的買賣契約,不僅能確保雙方權益,亦可釐清兩造責任歸屬,但簽定買賣契約時該注意什麼、制式化契約能否增列?以及當賣方隱瞞房屋漏水時,買方應引何項法規以為自保或進行調解、訴訟等事項,在在茲事體大,不容半點閃失。

擅場於「消費者保護法」、長年為弱勢購屋族發聲的消基會法律委員會召集人陳汝吟教授,她認為「預防勝於治療」,意即買方在購屋前,徹頭徹尾搞定屋況與契約,鐵定比事後援法補救有用。

但凡漏水屋糾紛,一定是事前功課出了紕漏,在先天不良的情況下,後天的法律運用就很重要,故陳汝吟所提出解決漏水屋糾紛的方案,可分作購屋前與購屋後兩端來教導消費者。

陳汝吟說明,依「民法」第三五四條規定,賣方對於買方有物之瑕疵擔保責任,而漏水屋屬於重大瑕疵,賣方應向買方善盡告知之責。

據「民法」第三五五條,假如賣方已向買方表明房屋會漏水,則賣方就不必再負擔保證責任,陳汝吟表示,若買方仍執意要買,便會產生兩種狀況,即漏水由誰來修?如果是買方自願負起修繕責任與費用,則無責任及費用歸屬問題,但若賣方向買方允諾修葺,就必須將相關細項明列於買賣契約中。

陳汝吟進一步說明,即使賣方講得天花亂墜都沒有用,一切還得白紙黑字具體羅列於契約中,始具法律效力,無論調解或訴訟,都要講求證據的有無,為了避免賣方信口雌黃,買方可要求賣方將口頭保證增列於定型化契約內,然多數賣方惟恐增負責任,便誆稱定型化契約為不可更動,其實是錯誤觀念。

但把修繕責任列入契約裡,說起來容易,當中卻充滿許多「眉角」,陳汝吟建議,除了契約要寫明由賣方負責維修外,更應詳載「修繕程度」、「完工時間」、「修繕費用分擔方式及比例」,以及「賣方未履實修繕責任之後續」等等事項,各項缺一不可。

她解釋道,述明修繕程度十分重要,如「修繕後交屋」和「修繕完交屋」只有一字之差,但意思卻天差地遠,修繕後指只要有進行維修的動作即可,不保證能解決漏水問題,而修繕完卻是指將漏水情況解決才交屋。

另完工時間則是保障交屋時間,以防賣方藉故拖延;而明訂修繕費用是為了釐清費用由誰付、或者各付幾成價款,若維修金「全額」由賣方買單,則契約應載明全額等相樣字眼。

最後,為了杜絕賣方不善盡修繕責任,徒費時日,亦可約定屆時之違約金或其他事項。陳汝吟說,雖然買方購置漏水屋可透過契約自保,但仍無法杜絕糾紛發生,所以最好還是少碰為妙。

陳汝吟建議消費者,在購屋前要逐條審閱買賣契約,然而,因契約內條文繁多,買方通常疏於檢視,盲目簽下不合理之契約。

買方若毫無空暇讀完契約,也該在簽約前聘請第三方專業人員先前驗屋,否則一旦買方勾選現況確認書,在法律面便對賣方有利,買方應謹慎為之。

方案四:「求償」 釐清責任歸屬 求償具時效性

然而,正因購屋前功課準備不足,或賣方蓄意欺瞞,每年依然有許多人買到漏水屋而引發糾紛,所以接下來就要教消費者買到漏水屋時,事後處理進程有什麼「撇步」。

首先是責任歸屬問題,陳汝吟提醒消費者,「即知通知」很重要;當買到漏水屋時,賣方固然有物之瑕疵擔保責任,但買方須盡到「告知賣方」之責,據民法第三五六條規定,買方發現房屋漏水應立即通知賣方,若怠於通知,則視為買方承認屋況無虞(賣方刻意隱瞞瑕疵者不在此限)。

接著是告知之方法,在發現房屋漏水時,須儘快寄存證信函予賣方,以完成買方告知之責。

然買方若透過房仲買屋,那麼該通知哪方呢?陳汝吟建議,買方最好同時告知出售人及其委託之房仲,而出售人和房仲所負的責任也有所不同。

陳汝吟舉例說,分別通知出售人和其委託之房仲有不同之意義,倘若是出售人或房仲某方隱瞞漏水瑕疵,則買方可依「民法」向出售人要求解約、損害賠償或減少價金,或可依「消保法」向房仲提出損害金額三倍以下的懲罰賠償金,且因房仲未善盡告知義務,買方得以要求拒付仲介費。

她奉勸消費者,千萬別只通知仲介而不通知出售人,縱使現在房仲大多有保固承諾,但保固條件限制重重,如對金額、屋齡等項目多有設限,保固範圍係主建物與附屬建物,不含違建,保固期亦僅有六個月,再者,未通知出售人,六個月後恐將喪失解約或減少價金的請求權。

再來就是求償的注意事項,陳汝吟剖析道,依民法三六五條所載,自房屋買賣日起經過「五年」,或買方在通知賣方物有瑕疵後「六個月內」,得解除契約或請求減少價金(賣方刻意隱瞞瑕疵者不在此限),所以買方「即知通知」賣方的手續十分重要,曾有民眾買房後發現漏水情形,但拖了三年多才提出要求減少價金之訴訟,但庭上認為該案已超過六個月的除斥期間(除斥期間是指某種權利預定的行使期間,要求減價的除斥期間為六個月,逾時則除斥權自動消滅),故被法院判定敗訴。

工欲善其事,必先利其器,在求償前,必須先「保留證據」,因為「保證證據才能行使權利」。陳汝吟建議,可以先照相存證,或請官方認可的專業技師至家中進行漏水鑑定,該鑑定報告亦可成為證據之一,這些證據將會成為糾紛調解或訴訟時的利器。

買賣勿存僥倖 避免因小失大

看完上述四項建議方案,相信讀者對於如何解決漏水屋糾紛,應有了概略性認知,無論是「多看」、「鑑定」、「訂約」、「求償」任何一種,在在提醒消費者,該花的時間、金錢都別省,若輕率簽約買屋,恐怕會賠了夫人又折兵。

在此也呼籲賣方,每一筆房屋買賣,都是一個成家的夢想,切勿追求自己眼前利益,蓄意欺瞞買方,也粉碎他人美好的成家夢。

尤有甚者,少數買到漏水屋的不肖人士選擇不願張揚,反而再將房子轉賣給下一個無辜民眾,殊不知這不僅違反民法第三五四條之規定,情節嚴重者甚至被檢方以「詐欺罪」起訴,從民事糾紛轉為刑事責任,這種貪圖金錢卻背上前科的行為,將令人悔不當初。

【住展房屋網 文/何世昌 攝影/邱添榮】www.myhousing.com.tw

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