租屋押金2個月為上限 欠租2個月視同違約

房客簽訂租賃契約,常一併給付承租該屋所需「擔保金」,但金額多寡、使用目的及何時返還常因房東而異,因此衍生許多糾紛。專家建議,在租賃契約中加註但書,確保權益。

契約加註使用規範 應隨房屋產權轉移給新房東 

「押金」係擔保租賃所衍生的債務,作為租金給付和損害賠償之用。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,押金設置以及賠償方式在法律上並沒有明確規範,即房東與房客雙方合議即可,但是依法,押金金額以不超過2個月房租為上限。

根據《土地法》第99條規定,「租賃之擔保金不得超過2個月房屋租金總額,已交付之擔保金超過該限度者,承租人得以超過之部分抵付房租」。法律僅規範押金上限,但對押金如何運用,無任何限制。

租屋注意事項

簽訂租賃契約時,雙方可於契約中另行約定押金設置方式與使用規範。

欠租2個月視同違約

住商不動產總部加盟行政處協理吳光華表示,租屋押金設置目的,雖是供租金給付和損害賠償使用,但主要是針對契約終止後之扣抵,而非運用於契約行使期間。

也就是押金可做為房客惡意欠租的違約金,或退租後,房客對租屋處及相關物件造成損害,可以押金做為賠償。

為避免損害擴大,吳光華建議,房東應在房客發生欠租行為時就主動聯繫,並在契約中備註;若拖欠期間達2個月時,即視同違約,以免押金不足扣抵。若房客退租後之房屋損害賠償超出押金金額時,則可對押金不足扣抵部分另行求償。

約滿可扣除必要費用

除上述情形外,房東應於租期屆滿時,將押金全額返還房客,但房東可就尚未結清的水電、瓦斯費或管理費等租賃所產生之費用,扣留部分押金,待相關費用繳付後再將餘額返還。房客也可主動向各項民生費用主管機關或管委會申請費用結算,以利補繳。

另外,若房屋發生所有權移轉時,房客應督促原房東將押金轉讓新房東,並簽署轉讓協議,以免押金無故損失,影響自身權益。

【租屋押金注意事項】

★押金金額以2個月房租為上限
★房客給付押金後,應保留相關給付憑證
★可於租賃契約中加註但書,明列押金設置和使用規範
★押金主要作為租金給付或房屋損害之賠償
★房屋權利移轉時,原房東須將押金轉讓予新房東
★契約期限屆滿時,房東應將押金扣除必要費用後,全數無息返還房客
資料來源:《蘋果》採訪整理 【鄭詠翰╱台北報導】

若有法律疑慮 可請消保官協助處理

為避免房客隨意解約,房東多半會在租賃契約書加註「此租賃契約至少維持12個月,乙方(房客)未住12個月迄移押金不得退還」或「提前解約將不退預繳金」等條文。

台灣房屋加盟事業總部法務處經理汪靜雯表示,由於合約書具法律效力,如果承租人在簽約時對提前解約的處理方式沒有異議,便是同意合約規定,房東有權利不退還押金。

租屋提前解約一方 須付違約金 提早1個月告知

由於臨時解除租賃契約會造成雙方困擾,通常合約書會要求提前解約須提早1個月告知並沒收押金做為違約金,但汪靜雯提醒,《土地法》規定押金上限不得超過2個月租金,若合約內容有不合理要求,承租人應事前溝通以保障自身權益。

市面上的租賃契約通常單方面約束承租人而未規範房東,汪靜雯表示,基於平等原則,簽約時承租人可要求房東一同遵守規定,若有法律疑慮也可請消保官協助處理。

姿態放軟多溝通

租屋糾紛雖然多,賠償金額通常不高,多數人不會選擇走上法律程序,天成律師事務所主持律師盧天成表示,簽約時彼此要有共識,若有突發狀況,姿態放軟、多和房東溝通協調,才能找到雙方都可接受的解決方案。

租屋小提醒

◎《土地法》規定押金不得超過2個月租金
◎若承租人提前解約,房東有權依合約書規範不返還押金,因此簽約時應確認雙方有共識
◎口頭承諾較無保障,應將協議後的內容明文列於合約書
資料來源:《蘋果》採訪整理 【潘姿羽╱台北報導】

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