丁予嘉:土地房屋持有成本太低才是原罪!

改善國家財政,縮衣節食應非良方,為求另闢財源,加上手中可變賣資產愈來愈少,政府從稅收中開源應是理所當然。然多數國人或許不清楚,我國所得稅收入不僅占歲入貢獻的最大比重,占比還年年提升。

去年甚至高達42.3%,且近十年CAGR(年複合成長率)達6.8%,遠高於同期間稅收總額之3.8%,果然受薪階層不愧為國家棟樑,一肩擔起了國家財政的重責大任。

稍微可以當仁不讓的,我認為應該還有「土地房屋」相關稅目,經過各項稅收增幅、占比的交叉比對,此部份稅源算是相當穩定,應有充足國庫的實力,值得拿放大鏡好好看看。

目前國內在土地房屋的相關稅目,包含土地稅、房屋稅、還有俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅。以去年資料為例,倘若不計僅貢獻稅收0.2%的奢侈稅,土地稅及房屋稅合計占全國稅收12%,事實上土地稅平均每年已貢獻地方約五至七成的稅收。

有鑑於此,我們先排除收入波動較大的土增稅,則地價稅及房屋稅皆兼具課徵容易、不易逃稅的穩定性,條件上十分適用於充實地方財源。不過一談到課稅,畢竟沒有人歡迎,也因此稅基的公平性,長期以來一直存在爭議。

國際間土地稅(或包含在財產稅中)的稅基,部分以「租金價值」為標準,另以「資本價值」為標準。其中前者租金價值雖具市價概念,但作業上多以當年度的租金總額為基礎,即便折現成現值,當中如利率、現金流等假設因缺乏客觀性,實務上仍會和資本價值產生落差。

相對地,資本價值多以市價或等比例價值為依歸,較具透明度及公信力,所以站在課稅單位的立場,如何促使估計值朝向市場價值收歛,應是政策的長線目標所在。

但國內現況的矛盾卻不只是估價的問題。早年地價稅與土增稅的稅基原是「兩價合一」,在1911年前後兩次重新規定地價之後,為了回應各方「輕稅簡政」的呼籲,兩價合一的觀念就此被改成「兩價分離」,以致今日地價稅、土增稅分別以「公告地價」、「公告現值」為稅基。

日子一久,隨著縣市政府原本就無力查核地價的現實浮上檯面,三年才調整一次的公告地價、或甚至是一年即調整一次的公告現值,都有偏離市價的現象,只是嚴重程度的高低而已。

至於偏離的「程度」,如果簡單的以稅基與市值的比例關係、亦即所謂的估價比率,即可由內政部提供的統計資料一目了然。以2013年的資料來看,全國土地公告現值占一般土地正常交易的價格比重約當85%,然一旦分母換成「公告地價」,此一比例立即大幅下滑至20%!

換句話說,這等同於地價稅大幅被折價到兩至三成,也難怪民眾普遍對地價稅無感,因為持有的成本的確太低! 據我粗略統計,全台土地房屋之總值,按公告地價算約100兆元,可是每年土地房屋稅總合才1.600億元左右,約0.16%,比起先進國家的1%,相去甚遠,比起島國香港、新加坡等,則更低了。

倘若,政府逐年把這0.16%,提高至1%,即1兆的稅收,什麼二代補充健保、證所稅、奢侈稅等,則完全不必課了,政府財政必定逐年好轉,最棒的是,這樣的稅政,只影響到1%的最有錢的人。

但前述矛盾,對照到目前的政策取向,都可觀察到無論是證交稅或奢侈稅,由於皆採「以稅制量、以量制價」為出發點,或多或少都有交易即原罪的成分在內,殊不知買方賣方之所以情投意合,在價格的條件上必然有「資金、稅率成本」的考量。

因此與其徒勞無功地以量制價,我建議不如回頭思考現有制度上的合理性、以及更多執行層面的問題,總之別讓清淡的市況變成追求假性公平的通用手段,卻根本得不到稅收增加的明顯好處。 (作者是國票金控總經理丁予嘉博士)【經濟日報╱丁予嘉】

公告現值

公告現值公告地價與市價關係

延伸閱讀

張金鶚:實價課稅一定要做 財部:實務上有難度

售屋獲利要繳稅 賠錢要列舉損失

售屋交易所得計算新標準 突顯台灣不動產稅制大問題

花敬群:奢侈稅沒退場問題? 不該被汙名

奢侈稅存廢問題 財長:一定進行檢討

中華民國萬萬稅? 獨厚房地產?

不動產稅制須全盤檢討 始能避免全民加稅

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com