售屋課稅加重 去年高賣今年多繳

財政部宣布調高售屋所得計算標準,雙北市房價明顯上漲的區域調高2~12個百分點。去年賣房子的民眾,今年5月申報所得稅時,可能因基準提高得繳較多稅費。

基準提高先精算 可以核實計稅或推計所得申報

所謂「出售房屋財產交易所得」分為核實計稅、推計所得2種課稅方式。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,核實計稅是以房屋售價扣除房屋取得成本,再減去移轉房屋所支付的相關費用後的餘額為所得額;最後乘上個人適用的所得稅率,即為申報的「出售房屋財產交易所得」。

售屋所得計算標準

財政部調高部分房價明顯上漲地區的售屋所得計算標準,去年售屋獲利的民眾要詳加精算。

屋愈老評定價格愈低

除了前述的概算法,核實計稅有更精確的計算方式。信義房屋地政士專案經理林以德特別指出,房屋買賣的所得額,其實包含土地與建物2部分。首先,算出房屋買賣的價差,接著,依「房屋評定價格」佔「房屋評定價格加土地公告現值」的比率,計算出該買賣的實際交易所得。

舉例來說,納稅人其房屋當初買進價1000萬元,賣出1300萬元,買賣價差為300萬元,假設「房屋評定價格」佔「房屋評定價格加土地公告現值」為30%,便可計算出房屋交易所得為90萬元。若該納稅人適用個人所得稅率為40%,其售屋所得稅費即為36萬元。

陳俊宏表示,台北市區域內不少精華地段的土地公告現值的比重高,尤其屋齡愈久的房子,相對房屋評定價格所佔的比率將愈低,因此,房屋交易所得將相對降低、可減少稅費。

若無保留購屋成本相關資料的售屋者,可採推計所得的方式。林以德表示,此法為以出售房屋的契稅繳款書中所註記的契稅標準現值(也就是房屋評定現值),乘上財政部頒定的「財產交易所得額標準」比率加以計算,得出售屋所得後,再乘上個人所得稅率,即為應繳納的售屋所得稅。

舉例來說,民眾若出售位於台北市信義區1間評定現值為300萬元的房屋,按財政部核定該區財產交易所得額標準為房屋評定現值的48%,即應申報售屋所得為144萬元。假設民眾適用稅率為40%,其售屋所得稅為57.6萬元。

民眾可試算2種方式,擇較有利方案,不過依照財政部規定,以核實計稅為主,如無法核實計稅,才採用推計所得的方式,採用核實計稅方式報稅,日後可能會被要求加稅。

民眾若買賣房屋產生交易損失,可附上實際的買賣交易資料,扣抵當年度財產交易所得(含配偶及撫養親屬),若當年不夠扣抵,可以未來3年的財產交易所得扣抵之。

「房屋財產交易所得」2種計算方式

1.核實計稅〔房屋售價-購屋成本-移轉房屋所支付的費用=售屋所得〕x個人適用所得稅=售屋所得稅

2.推計所得〔房屋評定現值x財產交易所得額標準=售屋所得〕x個人適用所得稅=售屋所得稅資料來源:蘋果日報【黃怡樺╱台北報導】

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