預售屋銷售亂象 2013年將修法規範

購買預售屋時,購屋者往往不熟悉法令規範,屢有遭銷售業者的誤導或未被告知,而產生日後違規使用的情況;營建署已進行修法準備,2013年施政重點將放在公寓大廈管理條例修正,期許朝向周延的前期管理解決預售屋銷售實產生的亂象。

2013預售屋市場小心了!銷售亂象將被規範

公寓大廈前期,包括民眾購買預售屋時,不容易取得建築物設計規劃資訊,容易為廣告內容所誤導,造成購買後才知道違規使用的窘境;

還有二次施工行為多發生於成立管理委員會前,起造人代管期間的違規二次施工行為倘能杜絕,將有利於日後管理;另外成立管理委員會後,起造人與管理委員會對共用部分移交爭議,常為了設施設備功能是否有明顯缺陷,而各執己見,導致移交僵局等問題亟待解決。

預售屋資訊

民眾購買預售屋的資訊將更為被揭露

因此,營建署表示,將修法明定預售屋銷售期間,銷售現場應放置建造執照及工程圖樣,以供民眾閱覽,而且成立管理委員會前,起造人代管期間負有改善、回復原狀、制止與通報義務。成立管理委員會後,則由起造人與管理委員會協議檢測方式,費用由起造人負擔。

另外,規約草約如約定不當,常為日後爭議的導火線,為維護住戶權益及兼顧規約草約公平與合理性,將增訂授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項。
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

促進公寓大廈管理效率與品質,著眼公寓大廈管理條例修正

進公寓大廈管理效率與品質,著眼公寓大廈管理條例修正

一、周延的前期管理:公寓大廈前期,包括民眾購買預售屋時,不容易取得建築物設計規劃資訊,容易為廣告內容所誤導,造成購買後才知道違規使用的窘境;

還有二次施工行為多發生於成立管理委員會前,起造人代管期間的違規二次施工行為倘能杜絕,將有利於日後管理;

另外成立管理委員會後,起造人與管理委員會對共用部分移交爭議,常為了設施設備功能是否有明顯缺陷,而各執己見,導致移交僵局等問題亟待解決。

因此,營建署表示將修法明定預售屋銷售期間,銷售現場應放置建造執照及工程圖樣,以供民眾閱覽,而且成立管理委員會前,起造人代管期間負有改善、回復原狀、制止與通報義務。

成立管理委員會後,則由起造人與管理委員會協議檢測方式,費用由起造人負擔。另外,規約草約如約定不當,常為日後爭議的導火線,為維護住戶權益及兼顧規約草約公平與合理性,將增訂授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項。

二、彈性的分區管理:因為社經環境變遷,建築物型態會隨之改變,而有各種不同複合使用的情形,例如住商混合、住辦混合、透天與集合住宅混合、大坪數與小套房混合等樣態,營建署表示將增訂規劃設計階段,即應依照建築型態、坪數等因素,帶入分區管理的概念,以降低日後管理困難度;

另外,對於既有混合使用的公寓大廈,則放寬分別成立管理委員會之條件,讓有需要分區管理的公寓大廈,能組成最佳的管理模式,以減少住戶間的摩擦,並促進管理技術的多元化,此即為彈性分區管理的好處。

三、有效的自治管理:條例自公布施行以來,自治管理的觀念即融入管理組織運作,經多

年實務運作經驗,營建署認為自治管理機制仍有部分須予以調整,包括:

(一)強化費用管理機制:明訂管理費用語,促使管理費與公共基金彼此的定位更清楚明確,同時限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管理委員會訂定,以減少管理費運用爭議。另外,主任委員或管理委員違反規定之罰鍰,明訂不得由公共基金或管理費支付。

(二)避免管理空窗期:新舊管理委員會交接期間,常發生管理空窗,將責成管理委員會必須在任期屆滿前選任新管理委員會,減少任期銜接問題。同時,明定任期屆滿未再選任時,前任管理委員會仍應定期辦理選任工作等配套機制。

(三)增進會議開會效率:過去區分所有權人委託公寓大廈不相關的人士出席會議,並未予以限制,進而容易有擾亂會議進行或影響事務推動情形。因此,修正限縮區分所有權人僅能委託配偶、直系血親或其他區分所有權人出席區分所有權人會議,以助於凝聚會議共識,增進會議效率。

(四)嚴謹與務實兼具的決議方式:過去區分所有權人會議決議門檻或高或低,民眾分別有會議召開不易或操弄決議等不同聲音。

營建署為了處理住戶冷漠導致的常態流會,以及假決議操控重要議案等問題,明定規約訂定與變更、重大修繕或改良、強制遷離及出讓、約定專用或共用等重大事項,不得以假決議方式召會。

另外,為了使一般事務推動更為順暢,同時修正降低出席與同意門檻,並授權規約得就社區需求,對一般事項提高或降低決議門檻,以兼顧會議嚴謹性與事務推動的可及性。

(五)e化通知方式:修正以開會通知如經區分所有權人同意時,得以電子傳送方式,不但能改善會議召集效率,同時也能呼應節能減碳政策。內政部營建署

延伸閱讀

預售屋停車位糾紛多 注意樑柱、車位尺寸

預售屋交屋 坪數誤差須±2%內 未達標準可解約

預售屋限阱多 請設計師精算坪數 比對平面圖

買預售屋 海報DM可別丟 爭取權益之依據