實價登錄 健全房市交易里程碑

八月一日不動產需實價登錄、十月開放查詢,對房地產交易秩序與房價的透明化,將產生正面的效應。對買屋與賣屋者而言,實價登錄的上路,房屋的成交價將有跡可循,亂開價亂砍價的情形,將受到約束。

不動產實價登錄制度於八月一日施行,屆時不動產買賣、代銷業者銷售預售屋,在完成產權登記後三十天內須向地政機關依實價申報登錄。交易資料經篩選、區段化後,自十月起提供外界查詢,預期隨著交易資訊透明化,將可健全房市發展。

對於八月一日起的不動產需實價登錄,及十月將開放查詢,此舉將對房地產交易秩序有何實質成效?對購屋與售屋者又有何影響?本文為讀者採訪了產官學多位學有專精的代表,希望透過他們深入的剖析,為剛上路的實價登錄新制指點迷津,並為您未來的買屋賣屋置產計劃提出建言。

降低對市場衝擊

地政司副司長王靚琇表示,實價登錄後,縣市政府不動產評價委員會可用來作為調整當地公告地價、公告土地現值和房屋評定現值的依據;公告地價是地價稅的課稅基礎,土增稅則根據公告現值,房屋稅的基礎是評定現值,如果地方政府不根據實價登錄資料庫去調整,恐達不到實價課稅的效果。

王靚琇強調,未來不動產課稅基礎接近市價後,為避免民眾名下自用住宅的房屋、地價稅暴增,政府會以研擬調降稅率、稅基打折等配套方案,避免持有稅驟升。不動產交易稅方面,王靚琇說,民眾只要有換屋需求,出售原有的自用住宅,在兩年內購買價值較高的新屋,可依規定扣抵或退還賣屋時繳納的土增稅、所得稅,也可降低實價課稅對自住換屋族的衝擊。

新北市建築開發公會副理事長劉炳煌表示,不動產交易實價登錄開始實施,不少建商和民眾擔心,實價登錄的下一步就是實價課稅,未來不動產相關稅負會加重;但劉炳煌表示,民眾「多慮了」,就算公告現值等,課稅基礎未來逐步趨近市價,受影響的人也很有限,其中以投機客衝擊最大,自住客影響會降到最低。

劉炳煌說,實價登錄讓土地交易透明化,對整個土地法來說是很大進步,可以回應民眾非常殷切的要求。劉炳煌認為,實價登錄制度完備後,地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時,可有明確的參考依據,未來課稅基礎將逐步趨近實價,漸漸達到實價課稅的效果。

市場導向正軌發展

但劉炳煌強調,不動產實價課稅還有很長一段路要走。首先是實價登錄制度的完整性,因為要建立實價交易的資料庫,必須蒐集夠多的不動產交易資料,資料的可參考性才高,交易較清淡的地區,資料庫建立會比較困難。

創意家廣告副總經理何志正說,八月起實價登錄上路,內行人都明白政府推動實價登錄,主要用意是:第一,讓政府掌握不動產市場實際交易狀態及價格。第二,為實價課稅作準備。

何志正認為,從實價登錄至實價課稅,影響房地產的層面既深且廣。他說,從產業面來看,實價登錄、課稅對產業永續發展是正面的,目前房地產交易存在公契、私契與銀行授信估價三種不同價格,透過政府規範、統籌登錄,讓消費者可查詢到公開的房屋價格資訊。如此可解決不動產資訊不對稱的情形,避免房價被惡意哄抬或少數投機者影響。市場導向正軌,產業穩定且永續發展。

沒配套不冒然上路

台綜院研究三所所長戴肇洋博士認為,對於實價課稅的實施進度,他持保留態度。因為實價課稅修法之路恐怕還需一段漫長時間,現階段自住者無需太耽憂,投資者除了觀察國際景氣變動外,要多考量購買區段及利率調升後的資金能力。

戴肇洋表示,實價課稅沒有完整配套下,不應冒然上路,因為光是要上路的實價登錄,政府就需耗時二十年,才可能完成住宅存量的百分之八十到九十的資料登錄,如果急就章實施將造成市場亂象。他認為政府推出實價登錄政策,房市交易越趨透明,部分建商已經出現「不二價」的銷售策略,房價不再是漫天喊價,未來買賣雙方議價空間將可能控制在百分之三至五之間,對房市來說是正向發展。

戴所長表示,政府積極推動的實價登錄,雖然有但書「在沒有完整配套前、實價資訊不得作為課稅依據」,但外界多解讀,政府未來仍將一步步走向實價課稅,如此一來,台灣的不動產稅制將逐步貼近市價,民眾持有房屋成本將升高,而且,房價一旦透明,也會讓建商、代銷、房仲聯手吹泡泡的空間減少。

開瑞法律事務所所長陳國雄說,實價登錄其實並不可怕,它可以說是落實實價課稅的前哨站,而實價課稅才是真正讓大家擔心的。只是,在實價課稅還沒上路前,短期內預料對房地產持有者的衝擊並不算大。

陳國雄表示,政府一連串的豪宅稅、奢侈稅,再加上未來將落實的實價課稅,每一招都精準打中房市炒作者要害,對房市投機方已經產生嚇阻效果,而且這次的實價課稅是藍綠都提出的施政重要方向,顯見未來不論誰執政,這都已經是不得不走的路。

房市不再被操控

陳國雄律師認為,站在買方立場,當然樂見房價透明,落實居住正義;而對建商而言,房市不再容易被操控,價格逐漸回歸供需基本面,如何挑選對的土地、打造當地買方青睞的產品,將成為銷售勝出的關鍵。

永慶不動產董事長廖本勝表示,實價登錄後政府是否進一步採取實價課稅,他認為,以現今國內股市量縮、國外有歐債問題未解,在內憂外患夾擊下,政府幾乎不可能推實價課稅,否則等於是摧毀了台灣經濟的火車頭。另外,廖本勝也認為,政府最可能以公告土地現值逼近市價九成取代實價課稅,但如果真的有這麼一天,台灣房市將出現巨大波動。

廖本勝指出,實價課稅還有許多問題需克服,以土地買賣來說,許多都是祖傳的祖產地,因此買賣移轉很難去追溯當初買價是多少,若資料建檔不夠龐大、時間不夠久遠,根本很難評估稅基和稅率的標準;加上台灣不同於其他國家,是採土地與房屋分離課稅,土增稅和契稅分開課徵,若採取實價課稅,將需大量修改相關土地法規,所動用的資源相當龐大,因此他認為公告現值逼近市值的政策,將最符合政策實施效益。

對於實價登錄後,買屋與賣屋者將產生哪些的影響。劉炳煌副理事長說,實施初期,消費者心理面的影響大過實質面,若與奢侈稅相較,也不會造成奢侈稅上路時,「量急縮、價卻穩」的極端現象,也未達民眾心理所預期房價下降的情形。

交易量恐萎縮

劉炳煌分析,從交易量來看,實價課稅後交易量將萎縮,因為稅負成本的大幅增加,投資客或投機客的利潤不再豐厚,然房地產在低利率、低稅率的誘因下仍是個好的投資工具,換句話說,實價登錄實施後,未來房地產將回歸到自住需求與置產配置兩大特性。

戴肇洋所長認為,從影響層面來看,近來房屋成交量縮,已經某種程度反應奢侈稅和實價課稅的影響。尤其,投機客已退場,實價登錄或實價課稅短期對成交量的衝擊不會太明顯;不過,房價卻僅總價減,但單價仍居高,顯示低利率對房地產買方有吸引力,且部份住宅、換屋需求還沒被滿足,支撐了目前房價。

相關稅賦全面上調

陳國雄律師則認為,實價登錄長期實施下來,會漸漸地讓土地公告現值趨於市價。對買方而言,土地登記的規費每三年調整一次,所以成本會增加,房屋與土地的契稅與印花稅也會增加。對持有房屋的屋主而言,實價登錄後,因為調高房屋現值及調高申報的地價,房屋稅與地價稅也會增加。對賣屋方而言,土地因為調高公告現值,房屋因為調高財產交易所得額標準,所以賣房子時,土地增值稅與財產交易所得稅也會增加。

廖本勝說,實價登錄對房市的影響為助漲助跌。也就是漲的時候幫助房價競爭拉抬向上,跌的時候人人想撿便宜,屋主只能拚價格廝殺,但現階段房價屬於上漲階段,賣方比買方強勢,因此認為在這段時間讓實價登錄上路,使得交易價格透明化,反倒有助漲效果,但也由於房市買賣資訊公開,將可讓一般買方,與賣方及仲介之間的獲得資訊的差距縮小,能更貼近市場行情。

實價登錄Q&A

問題1:實價登錄地政三法之重點有那些?

答:實價登錄地政三法之修正重點包括:

1.申報登錄時機:權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。

3.施行日期:考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院定之規定。

問題2:是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?

答:實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。

問題3:就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?

答:地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。

買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。

有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。

問題4:實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰?規定為何?

答:申報登錄不實、逾期未申報登錄,經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正,而未改正者,按次處以3-15萬元之罰鍰,至改正為止。

如屬委由地政士及不動產經紀業案件,申報登錄不實、逾期未申報登錄,不經限期改正,直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰,至改正為止。

問題5:如何確認申報資訊之真實性?

答:未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

問題6:就實價申報登錄之內容項目觀之,所需申報者是否不只房地成交價?

答:因各界最關切的就屬不動產交易價格,故外界慣稱實價登錄,但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」,因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分,民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報,以免不諳法令而受罰。

問題7:實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私?

答:地政機關受理申報登錄之資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式,故不會洩漏個人隱私。

問題8:區段化、去識別化方式提供查詢,可否舉例說明?

答:買賣之案件有建物門牌者,區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則,舉例而言,如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號,則以新北市新店區北新路1段1-50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度,因地制宜彈性呈現。

若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。

問題9:如屬預售屋買賣案件,是否亦需申報?申報時機為何?

答:經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報,但只要由不動產代銷業者,於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。

問題10:完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費嗎?

答:主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。

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