如何避免價格登錄不實?

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民接受好宅王訪問時指出,政府要推行實價登錄制已醞釀許久,對房市可說是相當健康的發展,未來房屋交易都能有完整且具公信力的官方成交行情可以查詢。

不過政大地政學系教授張金鶚也直言,實價登錄雖說是健全房市的一大進步,但若在實施後沒有如實揭露,甚至是在未來施行實價課稅,還是會失去實價登錄的意義。不過,雖然實價課稅還沒有確切的時間表,但只要實價登錄的資料庫能完整如實地建立,仍能先為未來的實價課稅打下重要基礎。

如有登錄不實 政府將祭重罰

房仲業者笑稱,以前常遇到買方質疑,「我住在這區20年了,房價怎麼可能這麼貴?」但預計最快自第4季起,上網就能查到區段內房屋的實際交易價格,以後買方一但對房價有疑問,房仲業者就能利用實價登錄平台證明,而且平台是官方經營,等於是政府掛保證,因此買方對價格自然較為信賴。

當然也有民眾會憂心,若實價登錄的平台上有揭露不實或操控價格的狀況,反而會淪為炒房工具,因此政府亦建立了防堵機制,未來登錄的成交價若有明顯偏離市場正常交易價格者,將會請申報人說明,並必須提出相關文件佐證,甚至會請不動產估價師協助判斷。另外也會有抽檢及檢舉機制,杜絕投機客鑽漏洞的機會。

張金鶚也建議,政府亦可建立估價模型,除了實價登錄系統資料庫外,也以地點、坪數、屋齡、據捷運距離、周邊成交價等變數作為估價基礎,方便快速估算申報價格是否在合理範圍內。

張金鶚認為,目前因實價登錄尚未連結繳交稅賦,對代辦的地政士來說,收取的手續費並不高,若做不實登錄還得被罰鍰、抽檢說明,不實登錄的誘因並不大,因此大部份的登錄價格仍具參考價值。

未來,買方、地政士或仲介業者都要在完成所有權移轉登記或委託代銷契約屆滿終止30天內向地政機關申報「交易標的」、「價格資訊」及「標的資訊」。

若是逾期未申報,主管機關將處3萬到15萬元的罰緩。不過,若是由買方自行申報,仍有15天的緩衝期,地政機關也會在發現民眾逾期後,主動通知民眾完成手續。

值得注意的是,在實價登錄實施後,不動產交易透明化,購屋資金取得的管道勢必得交代清楚。有許多買方的頭期款都是由父母贊助,像陳先生購買近3000萬的房子,頭期款900萬全由父母買單,雖然父母各有贈與220萬元的額度,但超過免稅額上限的金額,就必須繳交贈與稅。

當初陳先生的父母為了規避贈與稅,選擇直接領現金給陳先生繳交頭期款,但現在房價全透明,若房價與買方的所得比落差太大,國稅局很容易找上門,因此事前金錢贈與的規劃上就要更小心進行,否則可能會引來國稅局追繳贈與稅。

而以往有些買方會在房價之外多申請一些貸款,用來裝潢甚至是進行投資等其他用途,未來的貸款亦難灌水,買方自然在購屋前就得多準備些銀彈了。
Yahoo!奇摩房地產編輯部

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