不定期租約 租賃雙方均無保障

「聽說不定期租約對房客比較有利,那我跟房東在訂定契約的一開始就沒有說明租屋期限,這樣房東是不是就不可以隨意收回房屋?」雖然不定期租約的確對房客較有利,但專家表示,如果房東決定出售房屋,新房東有權要求原房客返還房屋,房客權益反而受損。

不定期租約 雙方保障不靠譜  租約到期未另定新約 則自動轉成不定期租約

信義房屋客法部協理劉韋德表示,雖然不定期租約表面上看起來對房客較有利,但要注意的是,「不定期租約」的定義為「若房屋租約超過1年,同時沒有用字據、書面訂定契約,或是租約期間屆滿,房客繼續使用房屋,在沒有訂定新契約時,房東也繼續收取租金,就稱為『不定期租約』。」

租逾1年未簽約就算

也就是說,租約期限超過1年而沒有簽訂契約,就是不定期租約;反之如果租約未超過1年,就算沒有書面契約或期限,也不能算是不定期租約的一種。

較常見的情況是,房客與房東租約到期,為求方便而沒有訂立新約,租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。根據《民法》第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳解釋,雖然《民法》第450條規定,「租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。

不適用「買賣不破租賃」

但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定期支付之期限者,出租人應以訂定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」根據《土地法》第100條中規定,房東在不定期租約下如果要收回房屋,須符合6項限制其中的1項,才可終止租約。

不定期租約並非完全對房客有利,如果房東出售房屋,因為沒有合約的保護,就不適用於《民法》第425條「房客可以繼續向新屋主承租至租約屆滿」的「買賣不破租賃」原則,也就是說,新房東有權力要求房客無條件返還房屋。因此馮麗芳認為,房東與房客還是訂立書面契約,對雙方都有保障。

不定期租約注意事項

˙房屋租約超過1年,同時未用字據、書面訂定契約則為不定期租約
˙若租約到期而沒有另外訂定新約,則契約自動從「定期租約」轉換成「不定期租約」
˙房東若欲收回房屋,則須符合《土地法」第100條規定才可收回房屋
˙房屋出售則不適用「買賣不破租賃」,新房東可要求房客搬離
資料來源:《蘋果》採訪整理

不定期租約下房東收回房屋條件

˙出租人收回自住或重新建築時
˙承租人違反《民法》第443條第1項之規定,轉租於他人時
˙承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,達2個月以上時
˙承租人以房屋作違反法令之使用時
˙承租人違反租賃契約時
˙承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時
資料來源:《蘋果》採訪整理

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