14 12 月 約滿房東有權漲 租賃權益注意事項
台中蘇小姐問：我兒子在高雄租房子，合約到期當月已告知房東不續租，但後來因發現時間碰上鬼月不適合搬家，所以跟房東商量再續租一個月，沒想到房東說要比原合約的月租金加收五百元，否則就要依照舊約，要求我兒子到期就搬家，請問這樣算是臨時增加租金嗎？房東的要求合理嗎？我們該如何跟房東溝通呢？
律師魏平政答：原則上有期限的房屋租賃契約到期時，依《民法》第四百五十條第一項規定，原租賃關係即已消滅，若租賃雙方當事人欲繼續租賃關係，只能透過「租賃契約之默示更新」或「另訂新契約」兩種方式。
所謂「默示更新」是指租賃期限屆滿後，房客超過期限繼續居住，而房東沒有即時表示反對意思者，視為以不定期限繼續契約，此時房東通常處於無法調漲租金的劣勢，但這個條文在本案無法適用。
只能就租金協調
因本案房東已在原租約到期時，要求提高租金否則不讓房客繼續租屋，等於房東反對房客依同條件繼續租屋，此時若房客要續租就必須與原房東簽新約，既然是新契約，房東臨時提高租金即非不合理，房客如不接受房東提高租金的要求，租約到期時，房東即可請求房客返還該屋。
租賃雙方權益注意事項
不過房客也可就租金額度向房東協調，建議可用繼續承租之當月物價並無顯著波動且適逢鬼月，房屋順利出租機率低等理由，請求房東以原租金出租。記者劉昌松採訪整理
租屋合約到期，續租卻未換新約，對房東房客雙方權益是否有保
租屋合約到期，雙方持續租屋行為，租屋契約由「定期租約」轉為「不定期租約」
原租屋合約到期，而房客持續住在該處並交房租給房東，依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」。因此該租屋契約由「定期租約」轉為「不定期租約」。
不定期租約，房東房客可隨時終止租約
至於效力，依據民法450條的規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
另外，土地法第100條有關房東收回房屋的規定如下：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
「買賣不破租賃」原則，不適用於不定期租約
民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
也就是所謂「買賣不破租賃」原則：出租房屋在房屋易主時，房客仍可無條件依原合約居住至租期結束的情況，不適用於不定期租約。
所以整體來說，租約到期後，房東房客最好還是重簽訂新的租約，以保障彼此權益，同時避免糾紛發生。(591討論區)
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