購屋不用怕!買房子就是這麼簡單

房價只漲不跌,看在小市民眼中,心中百味雜陳。面對都會區的高房價,再看看口袋裡的所得收入,買房子似乎變得愈來愈遙不可及。但實際上買房子是不是真有這麼難?從財務、找屋、看屋及購屋等四個階段來細看你可以重新評估,買房子是否真的如你想像的困難?

一則房地產業者對於時事事件的發言,引來眾多網友在網路上大肆撻伐,認為業者對於經濟局勢沒有評論的資格,更無立場去批政府不救經濟,批評政策宛如汪洋中的一條船等等,網友怒批,房價就是業者所炒高的。

這則事件該要討論的,不是網友的想法對不對,也不是去深究業者是否揹黑鍋,因為對民眾而言,根本沒有興趣深入了解真正的真相,而僅是單就一個認知所形成的概念去評論,重點在於,這個事件反應出,民眾對高房價的民怨,只增不減,民眾熱切期待房價立即下降,好買得起它。

其實,這些意念都是想法及概念累積而來的,如果認真去評估購屋的可能性,甚至進一步數據化去了解,現在的所得收入,究竟可以買到甚麼樣條件的房子,只要認真走過一次流程,對於購屋這件事情,可能就會有新的想法了,往往都是將想法落實到執行面時,才知道想法中原來有一些謬誤。

購屋流程基本上可區分為財務、找屋、看屋及買屋四個階段。

1財務重點首重第一桶金

多數人買不起房子,往往不是因為每月房貸負擔不起,而是因為沒有自備款。

上網找房子

上網找房子,根據自己的條件,尋找適當地點、適合的總價及格局。

相較於過去,現在的花錢誘惑比以前多出許多,3C科技產品日新月異,新功能、新系統、新外觀,一代一代持續更新,這些都在向你口袋裡的新台幣招手。

更別說打開電腦之後無所不在的購物網站,低價、便利、可分期付款、可退貨、團購優惠、品項琳瑯滿目等等,滑鼠幾乎取代錢包,甚至不用上便利商店或是大賣場,網站上購買選貨,一樣送到你家大門口,宅男宅女根本不用出門,生活不虞匱乏。

網路經濟侵襲之下,現代人要存錢就更加困難了,因為你可能很少精算過,五樣東西的分期付款每月總共要繳多少錢?

加上油電雙漲之後物價飆漲,增加生活支出,以及可能還有尚未付清的學貸等等,於是最後的結果就是存不了錢,每月薪資中,鮮少有人能存下三成的,這就是缺乏自備款的最大原因。

每月的開銷其實很固定,要改變習慣開始存錢談何容易,但是若真想要憑一己之力買房子,還是要努力改變現有習性開始重視儲蓄,剛開始是最難的,至少要先達到第一桶金,一百萬,只要跨過這個門檻,後續的儲蓄會輕鬆得多。

首購的財務預算,要先從自己的所得開始推算,假設每個月的薪資收入為四萬元,每月最高可負擔的房貸本息金額設定為二分之一,那麼兩萬元根據現在的利率水準,加上善用政府優惠方案,大約可以承擔四百萬左右的貸款。

以這七成貸款金額四百萬回推,總價大約是五百七十萬,換句話說,大約要準備兩百萬左右的現金自備款,包含過戶相關程序的費用,以及家電、家具等等,還要多準備一些金額備用。

兩百萬對一個每月存兩萬的首購薪水族來說,大該需要存一百個月,換算下來,八、九年跑不掉,一段不算短的時間。所以,與其現在花力氣抱怨房價太高買不起,不如好好盤算一下,要怎樣改變習性、開始存錢,才能買到一間屬於自己的房子。

2運用網路找屋省時省力

如果已經順利通過財務門檻,下一關就是找屋,如何找一間物美價廉又具增值潛力的好宅,也是一個難關,而且以自住用途來說,一住就是三年、五年以上,先不論價格是否合理,光是居住內部的舒適度,以及小環境有無大問題等等,可能都會影響到居住品質,因此找屋選屋十分重要。

除已有二十七年資歷的住展雜誌外,近年拜網路科技進步之賜,購屋前先上網找房子,已經很普遍,而且對於有使用網路的購屋者來說,應當已經很習慣先上網找房子,根據自己的條件,尋找適當地點、適合的總價及格局。

但是現在網路上提供新成屋、預售屋的建案搜尋網站很多,提供的內容卻極為參差不齊,有的網站上號稱建案數最多,卻是將已經結案的建案持續放在網站上濫竽充數,沒有定期更新;有的網站則是提供的資料不全,僅有少數幾項簡單的欄位,根本不足以研判是否要去現場看屋。

更有些網站,網站的主體內容幾乎全部都是廣告,缺乏完整性及客觀性,很容易因為這些置入性廣告的內容,誤導民眾對建案的判斷。其實這些網站不同的經營策略,無關對錯,但是只要民眾有認真比較這些網站,就可以很清楚了解,住展房屋網就是以建案內容取勝,應該是唯一有每週定期更新建案內容的網站了。

住展房屋網的地圖找屋,還提供路線導航規劃指引,民眾可以很輕易、很方便地找到建案的正確位置。

網路資訊多,內容也很多元,是優點卻也是缺點,找到好的網站搜尋資料,找屋事半功倍;如果沒有集中精力在正確的網站上搜尋,網站愈多、資訊愈多,卻也只是讓民眾多花時間瀏覽,事倍功半罷了。

3看屋最少要超過十間

選好房子之後,看屋更是一門難以言喻的學問,真的是要多看屋,就會自然而然產生心得,了解看屋的訣竅。

一般看屋都要分內外,外就是指外部的環境,以看屋地點為中心的方圓五百公尺內,應該都要去繞一繞多了解,尤其是區外客對當地的環境不熟悉,一些區域的缺點很容易被行銷業者所掩飾。

例如之前有朋友去買桃園的某案,基本上對當地的環境並不清楚,當簽約後才發現,雖然該案附近環境看起來都還不錯,附近也沒有嫌惡設施,實際上卻是殯儀館靈車往來必經的路線,喪禮的噪音恐怕是無法避免,小細節疏忽卻也是令人扼腕。

另外有友人也是看上某一建案,生活機能及交通條件都還不錯,價格上也可接受;不過因為大多在晚上去看屋,因此不甚清楚附近環境的白天使用狀況,後來在購屋前經朋友提醒,利用假日開車環繞四周,才發現不遠處有個殺雞場,雖然這不算是嫌惡設施,但卻是會令人不舒服的場地,還是盡量避免為宜。

另外通常最常提到的就是夜間的「點燈率」,很多專家學者都會特別提出,認為點燈率低,就表示該案大多數為投資客所購買,延伸的推斷是說,未來如果房地產景氣下滑,投資客是最有以破壞行情的價格出售,未來跌價風險大。

但實際上投資者分為長期投資及短期投資,上述狀況大多是短期投資客所為,長期投資客沒有利用空屋居住或是出租,可能是有其他原因,像是長期投資置產、或是買給第二代,經濟狀況如果還不錯,可能也不想出租收租金,畢竟當房東也是瑣事一堆,因此才會閒置不用。

比如說,之前有不少人都拿仁愛路「帝寶」點燈率低來做文章,大肆批評資源閒置,但是從豪宅購買的行為來看,豪宅既是收藏、也是長期資產,沒有出租或是居住行為,並不表示未來就潛藏價格下跌風險。

內部環境的檢視,大抵上都以通風、採光及隔熱為主,上期住展已經詳述,在此不再贅述。唯一要提醒的是,不要忽略電梯的噪音污染,尤其是樓層高、戶數多的建築物,如果電梯緊鄰牆壁,上下使用的噪音及振動,在寧靜的深夜往往會特別清楚,這也是影響居住品質的殺手。

曾有朋友購買全台最高建築案,三棟樓高皆在四十層樓以上,友人又鍾情於頂樓,最後以高價買下,景觀無敵自然不在話下,但是電梯噪音卻是他後來很大的困擾,電梯機房通常位於頂樓,樓高電梯速度快,深夜不時從機房傳出電梯快速運轉的噪音,影響睡眠品質,花大錢買下卻又無法改善的問題,也是很困擾。

總之,建議最好在下決定購屋之前,前前後後看過的房子不要少於十間,從這十間所累積的看屋經驗中,買方大概就可以分辨,甚麼樣的區位、隔間、環境、格局、採光及價格,是最為合適的。

4簽約以交易安全為第一

在挑好房子之後,最後就是簽約的關卡,簽約攸關交易安全,也是很重要的一環,一不小心,繳了錢卻沒拿到房子,類似這樣的交易糾紛時有所聞。

現在的銷售現場,大多是建設公司委託代銷公司代為銷售,知名的建商及代銷,皆有一定的社會知名度及品牌形象,交易安全的問題較少;真正要留意的是跨區購買,又買到不知名的建商或是代銷公司在銷售的房子,不排除這樣的公司,有可能是過去常見的「一案建商」,日後要是發生任何問題,可能很難找到可以負責的單位。

簽約的交易安全問題,通常在房地產景氣不好的時候較易出現,蓄意詐騙者,因為有資金的需求,所以才會設下騙局,因此當台股跌幅持續擴大時,房地產的交易風險也會跟著放大,這點一定要特別注意。

簽約之後的付款流程,新成屋很簡單,就是跟一般成屋一樣的程序;預售屋則有一點不同,主要是預售屋在興建期間,付款期數必須依照建商規劃的期數付款,並非一個月就是一期,有的建案付款期數是一個月兩期,有的是兩個月三期,或者是三個月兩期的也都有,在合約書上這點要特別注意,以免日後財務周轉被卡住。

找品牌公司還有一個保障,就是訂金交付,過去不少糾紛,發生在訂金無法如數退還,當買方支付訂金之後,因某些因素無法購買,訂金卻難以退還;知名品牌的建商及代銷,對於訂金及簽約流程較有制度,一旦買方反悔不買,通常現場業者也不會加以為難,買方付訂時也比較安心,不用擔心訂金拿不回來。

許多首購年輕族群,將購屋視為畏途,一來覺得房價太高購屋機會渺茫,二來深陷購屋高門檻的迷思,因而遲遲不敢著手開始購屋規劃。其實建議首購族群,應該要先保留各界對於房地產的看法及報導等等,無須盡信或是不信,應該還是要親身力行親為,真正走進房地產第一線市場,才有機會認識市場、進而了解市場、研判市場,也才能累積有效的經驗,哲人的名言:坐而言不如起而行,就是這個道理吧!

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