預售屋要解約求償時 須注意催告程序

簽不動產買賣契約後,如果有一方違約,另一方當事人可以要求解約求償,但須注意踐行催告程序,催告對方限期改善或履約;為了舉證方便,催告方式在實務上大多會以『存證信函』進行。

但寄存證信函時,要注意不要寫錯對方名字,而且一定要使用「回執聯」,讓對方在「回執聯」上簽名,如此在往後進行訴訟時,將可避免舉證的困擾。

寄存證信函回執聯簽名

寄存證信函時,讓對方在「回執聯」上簽名,往後訴訟時可避免舉證的困擾。(圖非本案)

林姓女子在民國九十五年八月與瓏山林建設簽約購買「大直UpTown」預售屋,總價五二○萬元,林女依約已繳納五十五萬元。

林女指出,雙方約定房子應於九十七年七月三十一日前取得使用執照,但建商卻到九十八年七月二十九日才取得使用執照,逾期將近一年,她曾先後二次寄發存證信函給建商催告履行,建商都不理會,她只好解約要求建商返還她已繳的五十五萬元。

建商逾期取得使用執照

林女表示,「大直UpTown」預售屋土地係屬科技工業區Α區,依法不允許園區建物供住宅用途使用,建商竟混充為住宅使用之規劃出售,明顯不合法。

臺北市政府乃以瓏山林建設違反公平交易法,送請行政院公平交易委員會處理,並在尚未澄清此部分疑慮前不予核發使用執照,足見建商係因可歸責於自己之事由,致未能於約定期限前取得使用執照,建商自應負責賠償。

瓏山林建設反駁,依照契約規定九十七年七月三十一日為「申請」使用執照之期限,建商業於同年六月就向臺北市政府建築管理處申請使用執照,是建管處違法列管拒不核發使用執照,並非可歸責於建商,建商並無違約。

台灣高等法院認為,內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中只有「開工及取得使用執照期限」,並沒有「申請」使用執照之約定,建商已經違反內政部的規定。

依雙方買賣契約規定完工日應在九十七年七月三十一日之前,再參酌使用執照申請流程處理時限所需約僅一個月期間,以九十七年七月三十一日完工日加計一個月,建商必須於九十七年八月三十一日前取得使用執照,但建商到九十八年七月二十九日才取得使用執照,建商顯有遲延違約之事實。

先行催告程序才能解約

雖然建商違約,但法院指出,依雙方契約約定,賣方違約時,經買方催告相當期間,仍未能改善時,買方才能解約。亦即林女應先踐行催告限期履行之程序,始有解除契約之權利。

林女於九十八年二月寄郵局存證信函催告建商,但建商稱沒有收到,而林女未能提出證據證明建商有收受存證信函。

林女又於九十八年八月委任律師發函予「瓏山林企業有限公司」,但建商的公司名稱是「瓏山林企業股份有限公司」而非函文記載的收件人「瓏山林企業有限公司」,律師函把建商名字寫錯,不能認定林女已依約踐行催告履行之程序,也不生解除契約之效力,因此判決林女敗訴。更多房地產即時分析,請上「住展房屋網」

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