平價公辦預售、成屋登場!房市災難將起?

統計「板橋浮洲合宜住宅」、「機場捷運A7站合宜住宅」、「台北市公營住宅」、「捷運局共構公營住宅」等個案,總計在2014年將有12407戶陸續完工,等於是未來3年期間,每年有4135戶的「合宜住宅+公營住宅」以預售或新成屋模式進入房地產市場,以一件中型個案平均總銷售戶數160戶來看,相當於政府每年推出26件平價住宅個案。台北市、新北市一下子多出這麼大的供應量,對於一般房地產市場無是預售或成屋市場,都將產生一定程度的影響。

2012年「國家建設計畫」對房地產有明確政策

馬總統召開第一次「財經對策小組」會議,聽取中央銀行彭總裁所提出的「歐債危機對全球經濟金融之衝擊」分析報告,以及金管會陳主委所提出的「強化金融市場措施」報告,並做成以下7點結論:

合宜住宅與社會住宅

總統馬英九表示,(1)政府將逐步推動不動產交易實價課稅,並(2)以奢侈稅打擊短期投機,也將(3)持續增加住宅供給,未來1、2年內推出合宜住宅與社會住宅,落實居住正義。

「財經對策小組」7點結論

(1)對金管會所提金融協助措施,例如協助中小企業取得資金、協調銀行公會提供債務協商自律規範、股票質押暫行補充原則,應請積極辦理,並掌握時效。

(2)增加對中小企業信保基金之捐助80億元,預計可增加保證金額1120億元,挹注中小企業貸款1400億元,以充分供應中小企業資金需求。

(3)對於2012年1月即將開辦之第一期節能家電補助,屆期視成效擴大辦理;對各縣市LED路燈的補助要訂定具體目標、積極執行,並且視其成效擴大辦理。

(4)提供失業者勞保紓困貸款,每人10萬元,並對非自願性失業勞工協商銀行緩繳房貸本金,每戶可達600萬元,以及展延還款,以照顧因經濟景氣變動遭受影響之勞工朋友生活。

(5)肯定金管會報告中穩定股市之措施,對於金管會所建議,四大基金應以追求長期投資績效為目標,可由相關單位組成小組積極推動。

(6)請金管會積極輔導保險業在確保長期投資報酬下,引導中長期資金投入公共建設,以提振內需。

(7)國安基金之啟動已發揮應有之效果,仍請適時運作以確保股市之安定及流動性。

2012年房地產,政府主軸就會是「居住正義」

這7點的財經決議,與房地產業沒有任何關連,然而,在經建會2011年12月22日的新聞資料中,公布了2012年「國家建設計畫」,這裡面對於房地產發展,可是有很多規劃,而主軸就是「公義安定社會」。經建會表示,將調節住宅供需,推動興建「合宜住宅」、「社會住宅」、「現代住宅」;辦理「整合住宅補貼資源實施方案」;辦理網站整合建置,建立不動產成交價格資訊登錄、透明化機制。

從經建會這份2012年的「國家建設計畫」來看,2012年房地產市場中,政府的主軸就會是「居住正義」,除了以政策限制房地產的投機炒作之外,政策推動提升公辦住屋市場的供給量,讓市場居住需求能夠得到局部「分散效果」。房地產業者憂心表示,這種狀況,會讓原本不動產的買方市場,被這種公辦住宅給吸引過去,民間市場的購買力道會跟著降低。

4件合宜住宅+出租住宅 衝擊房市

以最近最熱門的「板橋浮洲地區」與「林口A七機場捷運」的2處「合宜住宅」來說。「板橋浮洲合宜住宅」將興建4032戶,出租住宅448戶,共計4480戶,預計於2014年底前完工,2015年3月交屋。「機場捷運A7站合宜住宅」4塊基地中,A基地最少出售戶數為741戶,B基地最少出售戶數為843戶,C基地最少出售戶數為278戶,D基地最少出售戶數為468戶,4塊地合計最少出售戶數為2330戶,規定將在2011年底前動工。遠雄在A基地將興建19~26層建築共1360戶、皇翔在B基地蓋19~20層大樓共1716戶,名軒在C基地蓋14層樓共312戶,麗寶在D基地興建14層樓共572戶。

這兩件合宜住宅個案的「合宜住宅」總戶數就高達6810戶之多,這將吸納市場原本屬於一般住宅銷售的胃納量,這兩件合宜住宅個案,已經從12月23日開始申請,申請期長達1年。

合宜住宅的政策,不是僅止於「板橋浮洲合宜住宅」與「機場捷運A7站合宜住宅」,台北市也積極推動多元供給公營住型,預計在2014年要達到4808戶,台北市政府已準備透過4種管道以達成該目標。此外,捷運工程局聯合開發處也表示,包括新店站、新莊線先嗇宮站、中和線頂溪站、南勢角站共有789戶捷運共構宅將全數對外標售,總坪數高達2.14萬坪,北市府希望將標售金轉做公營住宅建設經費,繼續推動公營住宅政策。以台北市、新北市區域來看,配合中央「居住正義」的合宜住宅,在2014以前,合宜住宅估計總供應戶數可達12407戶之多。

馬總統3大社會公義,落實居住正義

房地產業者直呼:「看來中央居住正義的公營住宅玩得很大,對於市場房地產會產一定程度的影響。」業者表示,12407戶等於是未來3年期間,每年有4135戶的「公營住宅」進入房地產市場,以一件中型個案平均總銷售戶數160戶來看,相當於26件預售個案,「台北市、新北市一下子多出這麼大的供應量,對於市場的衝擊是一定有的啦!」房地產業者憂心的表示。

其實,在2012年12月22日召開「財經對策小組」會議,政府的焦點是放在股市、金融,在2011年10月3日馬總統召開「黃金十年,國家願景」記者會中,則已經說明公義社會、廉能政府兩大願景。總統馬英九表示,(1)政府將逐步推動不動產交易實價課稅,並(2)以奢侈稅打擊短期投機,也將(3)持續增加住宅供給,未來1、2年內推出合宜住宅與社會住宅,落實居住正義。

馬總統指出,不動產交易除落實實價登錄制度,還要逐步推動不動產交易實價課稅,並檢討土地徵收補償相關制度,徵收不隨便啟動;一方面以市價進行協議價購及市價補償,建立不動產透明公平交易制度,但若要徵收一定要有公益性及必要性,不能隨便徵收土地。

居住正義,消極、積極都有作法

總統說,青年安心成家方案實施很成功,當然會繼續並擴大實施;在居住正義的實踐方面,會持續增加住宅供給,並打擊短期投機;而要打擊短期投機要靠奢侈 稅,嚴查人頭交易;但這還不夠,這是消極的,積極的還是要從增加供給來解決。

行政院長吳敦義說,政府推出新北市林口區的捷運A7站推出合宜住宅外,又在板橋區浮洲推出合宜住宅。比起林口區A7 的5年不得脫手、5年內出租的社會住宅不能收回的規定,政府在板橋區浮洲推出的第二案,延長到10年不能轉手、社會住宅10年內不許收回轉售;加上政府在台北市及新北市推出只租不售的社會住宅,就可以實現更好的社會正義與居住正義。

政府的居住正義,房地產業者未必喜歡

政府將透過兩個方式讓房屋供應合理化,尤其是北台灣地區的房屋供應,一是增加住宅的供給,二是打擊短期的投機,兩者相輔相成。在公義社會願景當中,馬總統提出6大施政主軸,其中包括居住正義,目標將建立符合社會公義的整體住宅政策,減輕國民居住負擔。這樣的政策長期執行下去,對於房地產來說,當然不是一件好事。MyGoNews衷柏宣

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